- Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en LMNP ?
- Oui, vous pouvez opter pour le régime réel avant le 1er février de l'année suivant celle au titre de laquelle vous souhaitez l'appliquer. Cette option est valable 2 ans et est renouvelable tacitement. Elle est généralement intéressante dès que vous avez un prêt immobilier (intérêts déductibles) ou un bien d'une valeur importante (amortissement significatif).
- Le LMNP réel est-il compatible avec une SCI ?
- Non, une SCI à l'IR ne peut pas bénéficier du statut LMNP. Pour louer en meublé via une société, il faut créer une SARL de famille (imposée à l'IR) ou une SCI à l'IS. Ces structures ont leurs propres avantages et inconvénients : l'accompagnement d'un conseiller immobilier et d'un expert-comptable est indispensable.
- Qu'est-ce que le LMNP professionnel (LMP) ?
- Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s'applique si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels. Le LMP offre des avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global, exonération d'IFI sous conditions) mais nécessite une inscription au RCS.
- La réforme 2025 sur les amortissements LMNP s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?
- Oui, la réforme s'applique à toutes les reventes réalisées à partir du 1er janvier 2025, quel que soit la date d'acquisition du bien. Les amortissements déduits depuis l'origine sont réintégrés dans la plus-value imposable. Seule l'exonération pour durée de détention (22 ans pour l'IR) peut atténuer l'impact.
- Le déficit LMNP réel est-il imputable sur mon revenu global ?
- Non, en LMNP (statut non professionnel), le déficit BIC n'est pas imputable sur le revenu global. Il est uniquement reportable sur les bénéfices de la même activité LMNP sur les 10 exercices suivants. Pour une imputation sur le revenu global, il faudrait basculer au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec ses propres conditions d'accès.