Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en LMNP ?

Oui, vous pouvez opter pour le régime réel avant le 1er février de l'année suivant celle au titre de laquelle vous souhaitez l'appliquer. Cette option est valable 2 ans et est renouvelable tacitement. Elle est généralement intéressante dès que vous avez un prêt immobilier (intérêts déductibles) ou un bien d'une valeur importante (amortissement significatif).

Le LMNP réel est-il compatible avec une SCI ?

Non, une SCI à l'IR ne peut pas bénéficier du statut LMNP. Pour louer en meublé via une société, il faut créer une SARL de famille (imposée à l'IR) ou une SCI à l'IS. Ces structures ont leurs propres avantages et inconvénients : l'accompagnement d'un conseiller immobilier et d'un expert-comptable est indispensable.

Qu'est-ce que le LMNP professionnel (LMP) ?

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s'applique si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels. Le LMP offre des avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global, exonération d'IFI sous conditions) mais nécessite une inscription au RCS.

La réforme 2025 sur les amortissements LMNP s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?

Oui, la réforme s'applique à toutes les reventes réalisées à partir du 1er janvier 2025, quel que soit la date d'acquisition du bien. Les amortissements déduits depuis l'origine sont réintégrés dans la plus-value imposable. Seule l'exonération pour durée de détention (22 ans pour l'IR) peut atténuer l'impact.

Le déficit LMNP réel est-il imputable sur mon revenu global ?

Non, en LMNP (statut non professionnel), le déficit BIC n'est pas imputable sur le revenu global. Il est uniquement reportable sur les bénéfices de la même activité LMNP sur les 10 exercices suivants. Pour une imputation sur le revenu global, il faudrait basculer au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec ses propres conditions d'accès.

LMNP Régime Réel : Le Guide Complet pour Payer Moins d'Impôts sur vos Loyers

Le statut LMNP au régime réel permet d'amortir comptablement son bien immobilier et de percevoir des loyers pratiquement non imposés pendant 15 à 20 ans. Mode d'emploi complet.

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 15 septembre 2025 - Mis à jour le 13 juillet 2026

Temps de lecture estimé : 8 minutes

immobilier investissement locatif LMNP

Questions fréquentes

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en LMNP ?: Oui, vous pouvez opter pour le régime réel avant le 1er février de l'année suivant celle au titre de laquelle vous souhaitez l'appliquer. Cette option est valable 2 ans et est renouvelable tacitement. Elle est généralement intéressante dès que vous avez un prêt immobilier (intérêts déductibles) ou un bien d'une valeur importante (amortissement significatif).
Le LMNP réel est-il compatible avec une SCI ?: Non, une SCI à l'IR ne peut pas bénéficier du statut LMNP. Pour louer en meublé via une société, il faut créer une SARL de famille (imposée à l'IR) ou une SCI à l'IS. Ces structures ont leurs propres avantages et inconvénients : l'accompagnement d'un conseiller immobilier et d'un expert-comptable est indispensable.
Qu'est-ce que le LMNP professionnel (LMP) ?: Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s'applique si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels. Le LMP offre des avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global, exonération d'IFI sous conditions) mais nécessite une inscription au RCS.
La réforme 2025 sur les amortissements LMNP s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?: Oui, la réforme s'applique à toutes les reventes réalisées à partir du 1er janvier 2025, quel que soit la date d'acquisition du bien. Les amortissements déduits depuis l'origine sont réintégrés dans la plus-value imposable. Seule l'exonération pour durée de détention (22 ans pour l'IR) peut atténuer l'impact.
Le déficit LMNP réel est-il imputable sur mon revenu global ?: Non, en LMNP (statut non professionnel), le déficit BIC n'est pas imputable sur le revenu global. Il est uniquement reportable sur les bénéfices de la même activité LMNP sur les 10 exercices suivants. Pour une imputation sur le revenu global, il faudrait basculer au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec ses propres conditions d'accès.

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en LMNP ?
Le LMNP réel est-il compatible avec une SCI ?
Qu'est-ce que le LMNP professionnel (LMP) ?
La réforme 2025 sur les amortissements LMNP s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est l'un des outils fiscaux les plus puissants de l'investissement immobilier français. Au régime réel, il permet d'amortir comptablement la valeur du bien et des meubles, générant ainsi des charges déductibles qui neutralisent une grande partie — voire la totalité — des loyers imposables. Résultat : de nombreux investisseurs en LMNP réel perçoivent des revenus locatifs pendant 15 à 20 ans sans payer d'impôt dessus. Voici comment cela fonctionne en pratique.

LMNP micro-BIC vs régime réel : quelle différence ?

Le statut LMNP offre deux régimes fiscaux. Le micro-BIC s'applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés classés et chambres d'hôtes). Il est simple : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les classés) sur vos recettes. Pas de comptabilité complexe, mais pas non plus d'optimisation fine. Le régime réel, lui, permet de déduire toutes les charges réelles et d'amortir le bien immobilier. C'est plus complexe (comptabilité obligatoire avec un expert-comptable spécialisé), mais fiscalement bien plus avantageux pour la plupart des investisseurs.

À retenir

À retenir : Même si vos recettes sont inférieures au plafond micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pour 2 ans. Elle est généralement intéressante dès que vos charges réelles (intérêts d'emprunt + amortissements) dépassent 50 % des recettes.

L'amortissement : le cœur de l'optimisation LMNP réel

L'amortissement comptable est le mécanisme central du LMNP réel. Il consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier (hors terrain, non amortissable) et des meubles, à titre de charge comptable. Le bien immobilier est généralement amorti sur 25 à 30 ans (soit 3 à 4 % par an). Les meubles et équipements sont amortis sur 5 à 10 ans. Pour un appartement acheté 200 000 € (dont 20 000 € de terrain, non amortissable), l'amortissement annuel est d'environ 6 000 € (180 000 € / 30 ans). Ajouté aux autres charges déductibles, cet amortissement neutralise souvent la totalité des loyers perçus.

Amortissement du bien immobilier (hors terrain) : 25 à 30 ans
Amortissement des meubles et équipements : 5 à 10 ans
Amortissement des travaux : selon nature, 5 à 30 ans
Intérêts d'emprunt : déductibles à 100 %
Charges de copropriété : déductibles
Taxe foncière : déductible
Frais de gestion locative : déductibles
Frais d'assurance : déductibles

Le report des déficits : un avantage stratégique

En LMNP réel, si vos charges et amortissements dépassent vos recettes, vous créez un déficit BIC. Ce déficit n'est pas perdu : il est reportable sur les bénéfices LMNP des 10 exercices suivants. Concrètement, si les premières années votre amortissement génère un déficit de 3 000 €, ces 3 000 € seront reportés et viendront réduire vos bénéfices futurs. C'est un mécanisme d'optimisation à long terme extrêmement puissant, qui permet de différer l'imposition sur plusieurs dizaines d'années.

Conseil

💡 Conseil : En cas de revente d'un bien en LMNP réel, la plus-value est calculée sur le prix d'achat initial (non diminué des amortissements pratiqués). C'est l'un des rares régimes où vous avez déduit les amortissements sans les payer à la revente.

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La comptabilité LMNP réel : pourquoi faire appel à un expert-comptable ?

Le régime réel LMNP impose la tenue d'une comptabilité selon les règles BIC. Cela nécessite l'établissement d'un bilan, d'un compte de résultat et d'une liasse fiscale (formulaire 2031) chaque année. Cette comptabilité doit être tenue par un expert-comptable spécialisé en LMNP : c'est lui qui calcule les amortissements dans les règles de l'art, maximise les charges déductibles et prépare la liasse fiscale. Les honoraires d'un expert-comptable LMNP sont eux-mêmes déductibles et souvent partiellement pris en charge par l'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA).

Simulation chiffrée : LMNP réel sur un studio à Lyon (investissement 150 000 €)

Bien : studio Lyon Part-Dieu, prix d'achat 150 000 € (dont 15 000 € terrain), meubles 6 000 €, loyer mensuel 750 €.

Recettes annuelles : 750 × 12 = 9 000 €

Charges déductibles annuelles :

Amortissement immeuble (135 000 € / 30 ans) : 4 500 €
Amortissement meubles (6 000 € / 7 ans) : 857 €
Intérêts d'emprunt (150 000 € à 3,5 %, an 1) : 4 800 €
Charges copropriété : 800 €
Taxe foncière : 600 €
Assurance PNO : 200 €
Frais expertise-comptable : 500 €
Total charges : 12 257 €

Résultat fiscal : 9 000 − 12 257 = −3 257 € (déficit)

Impôt sur les loyers : 0 € + 3 257 € reportés sur l'exercice suivant

Attention

⚠️ Ce déficit de 3 257 € est reportable sur les 10 prochains exercices. Quand les intérêts d'emprunt diminuent avec le temps et que le résultat fiscal redevient positif, ce report s'impute en priorité sur les premiers bénéfices — différant encore l'imposition.

Évolutions fiscales 2025-2026 : réforme du LMNP

Loi de finances 2025 — réintégration des amortissements à la revente : à partir du 1er janvier 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette réforme, longtemps redoutée, remet en cause le principal avantage du LMNP réel : la non-imposition des amortissements à la revente.

Impact concret : sur un bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 € après 15 ans avec 90 000 € d'amortissements déduits, la plus-value imposable passe de 50 000 € à 50 000 + 90 000 = 140 000 €. Après abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR à 22 ans, PS à 30 ans), l'impact est atténué mais réel sur les reventes avant 22 ans.

Stratégie adaptée : conserver les biens LMNP au-delà de 22 ans pour bénéficier de l'exonération totale d'IR sur la plus-value (amortissements réintégrés ou non).

À retenir

ℹ️ Selon les conseillers en immobilier Finalib : « La réforme 2025 change l'équation du LMNP réel pour les investisseurs court terme (< 10 ans). Pour les investisseurs long terme (> 15-20 ans), le statut reste très avantageux : l'absence d'impôt pendant la durée de détention génère un effet de capitalisation considérable qui compense largement l'imposition à la revente. »

Ce que font les experts Finalib pour vous

Les conseillers en immobilier et experts-comptables référencés sur Finalib vous accompagnent pour :

Comparaison micro-BIC vs réel : simulation personnalisée selon votre profil (emprunté ou comptant, durée de détention envisagée)
Optimisation du plan d'amortissement : ventilation optimale entre composants (gros œuvre, second œuvre, meubles)
Gestion comptable annuelle : liasse BIC 2031, adhésion CGA pour réduction d'impôt supplémentaire
Stratégie de revente : calcul de la plus-value selon la nouvelle réforme 2025 et optimisation du timing

Sources et références officielles

Ce qu'il faut retenir

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en LMNP ?
Le LMNP réel est-il compatible avec une SCI ?
Qu'est-ce que le LMNP professionnel (LMP) ?
La réforme 2025 sur les amortissements LMNP s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?

Questions fréquentes

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