LMNP vs Location Nue 2026 - Comparatif Fiscal Complet
Avec 3,5 millions de logements loués en France, le choix entre location meublée (LMNP) et location nue est déterminant pour la rentabilité nette d'un investissement locatif. Le LMNP au réel offre l'avantage de l'amortissement comptable, permettant souvent une imposition à zéro sur les loyers pendant 15 à 20 ans. La location nue est plus simple mais soumise au régime foncier. Voici le comparatif 2026.
Tableau comparatif
| Critère | LMNP | Location nue |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC (micro-BIC ou réel) | IR foncier (micro-foncier ou réel) |
| Abattement forfaitaire | 50% (micro-BIC) | 30% (micro-foncier) |
| Amortissement du bien | Oui (régime réel) | Non |
| Amortissement mobilier | Oui (5-10 ans) | Non |
| Charges déductibles réel | Toutes charges + amortissements | Toutes charges (sauf amortissements) |
| Déficit imputable | Sur revenus BIC uniquement | Sur revenu global (10 700€/an) |
| Plus-value immobilière | Régime particulier (moins favorable) | Régime classique avec abattements |
| Cotisations sociales | Non (si LMNP) | Non (prélèvements sociaux 17,2%) |
| Plafond CA micro-BIC | 77 700€/an | N/A (micro-foncier: 15 000€) |
| Durée recommandée | 8-15 ans (amortir frais de souscription) | 8-22+ ans (pour abattements plus-value) |
Avantages LMNP
- ✓Amortissement du bien réduit l'impôt à (quasi) zéro pendant 15-20 ans
- ✓Micro-BIC : abattement 50% (vs 30% en nu)
- ✓Charges réelles très larges (intérêts, assurance, copro, taxe foncière + amortissements)
- ✓Idéal pour les petites surfaces (studios, T2) et les zones touristiques
Avantages Location nue
- ✓Bail 3 ans (6 ans pour bailleur personne morale) - locataires plus stables
- ✓Marché locatif plus large (la plupart des locataires recherchent du vide)
- ✓Déficit foncier imputable sur revenu global (10 700€/an) - idéal avec travaux
- ✓Exonération plus-value classique après 30 ans (abattements progressifs)
Notre verdict
Le LMNP au réel est fiscalement supérieur dans la quasi-totalité des cas si vous êtes en TMI ≥ 11%. L'amortissement permet souvent une imposition nulle pendant 15-20 ans, contre un taux effectif de 47,2% (30% TMI + 17,2% PS) en location nue. La location nue reste pertinente pour les biens nécessitant de gros travaux (déficit foncier imputable) ou pour les investisseurs souhaitant une gestion simplifiée avec des locataires longue durée.
Questions fréquentes
Pourquoi le LMNP est-il plus avantageux que la location nue ?
Le LMNP au réel permet d'amortir comptablement le bien (hors terrain, sur 25-30 ans) et le mobilier (5-10 ans). Cet amortissement réduit le résultat fiscal sans décaissement, permettant souvent d'afficher un bénéfice imposable nul ou minimal pendant 15 à 20 ans. La location nue ne permet pas cet amortissement.
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
Le LMNP s'applique si vos recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000€/an ET inférieures à vos autres revenus professionnels. Au-delà de ces deux seuils cumulativement, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des cotisations sociales (~45%) mais la possibilité d'imputer les déficits sur le revenu global.
Le micro-BIC ou le régime réel : quel choix en LMNP ?
Le micro-BIC offre un abattement de 50% sur les recettes. Le régime réel est presque toujours plus avantageux car il permet de déduire les amortissements (bien + mobilier) en plus de toutes les charges réelles. La gestion est plus complexe mais le gain fiscal est majeur sur la durée.
La location meublée est-elle compatible avec tous les types de biens ?
Non. Certaines copropriétés interdisent la location meublée courte durée (Airbnb). Pour la location meublée classique (bail de 1 an), il n'y a pas de restriction de copropriété. Les biens classifiés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, meublé ou non.
Données officielles et références
“En LMNP au régime réel, l'amortissement comptable du bien immobilier (20 à 30 ans) et du mobilier (5 à 10 ans) permet de neutraliser fiscalement la quasi-totalité des loyers perçus pendant 10 à 20 ans.”
Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), BIC - Amortissements en LMNP
“La location nue génère des revenus fonciers imposés à la tranche marginale d'imposition (TMI) du propriétaire, majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le déficit foncier est déductible des revenus globaux dans la limite de 10 700 €/an.”
DGFiP - Code général des impôts, art. 28 et 31
Comparatifs similaires
Simulateurs associés
Sources officielles
- BOFiP - BIC Location meublée non professionnelle
- impots.gouv.fr - LMNP et revenus fonciers
- ANIL - Location meublée vs nue
- Service-Public.fr - Location meublée
- Légifrance - Code général des impôts art. 150 VH bis
Données indicatives - consultez un expert vérifié pour votre situation personnelle.