Passoire thermique : interdiction de location des DPE F et G

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G, soit une consommation d'énergie primaire supérieure à 330 kWh/m²/an ou des émissions de gaz à effet de serre très élevées. Selon les estimations du ministère de la Transition écologique, environ 5,2 millions de résidences principales sont concernées en France, soit près de 17 % du parc de logements. Ces logements sont mal isolés, énergivores et souvent source d'inconfort pour les occupants (froid en hiver, chaleur en été, humidité).

Calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an (les plus énergivores de la classe G) sont qualifiés d'indécents et ne peuvent plus être loués en tant que résidence principale. Au 1er janvier 2025, l'interdiction s'étend à l'ensemble des logements classés G. Au 1er janvier 2028, les logements classés F seront également concernés. Enfin, au 1er janvier 2034, les logements classés E rejoindront la liste des biens interdits à la location.

Obligations du propriétaire bailleur

Le propriétaire d'un logement classé F ou G a l'obligation de réaliser un DPE valide et de le communiquer au locataire. Si le logement est interdit à la location, le bailleur ne peut plus conclure de nouveau bail ni renouveler un bail existant arrivant à échéance. Le gel des loyers est déjà en vigueur depuis le 24 août 2022 pour les logements F et G : aucune augmentation de loyer n'est possible, même lors du renouvellement du bail ou d'un changement de locataire. Le bailleur doit également réaliser un audit énergétique avant de mettre en vente un logement en monopropriété classé F ou G.

Travaux de rénovation énergétique

• Isolation thermique des murs par l'extérieur (ITE) ou par l'intérieur (ITI) : gain moyen de 1 à 2 classes DPE
• Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage : réduction des déperditions de 10 à 15 %
• Isolation des combles et de la toiture : premier poste de déperdition thermique (25 à 30 %)
• Installation d'une pompe à chaleur ou d'une chaudière à condensation pour remplacer un chauffage ancien
• Mise en place d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) double flux
• Isolation du plancher bas (cave, garage) : gain de confort et réduction des ponts thermiques

Aides financières disponibles

Plusieurs dispositifs permettent de financer les travaux de rénovation énergétique. MaPrimeRénov' est l'aide principale, versée par l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), dont le montant dépend des revenus du ménage et du gain énergétique obtenu. Le dispositif MaPrimeRénov' Parcours accompagné finance les rénovations globales (gain d'au moins deux classes DPE) avec un accompagnement obligatoire par un Accompagnateur Rénov'. Les certificats d'économie d'énergie (CEE) complètent le financement. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour financer les travaux. Enfin, le déficit foncier permet de déduire le coût des travaux des revenus fonciers et, dans certains cas, du revenu global dans la limite de 21 400 € par an pour les passoires thermiques (au lieu de 10 700 € habituellement).

Stratégies pour les investisseurs

Les passoires thermiques représentent une opportunité pour les investisseurs avisés. Les prix de vente des logements classés F et G ont subi une décote de 10 à 20 % par rapport aux logements équivalents mieux classés. Un investisseur peut acquérir un bien à prix réduit, réaliser des travaux de rénovation énergétique en utilisant les aides disponibles et le mécanisme du déficit foncier, puis remettre le logement en location avec un meilleur DPE et un loyer revalorisé. Cette stratégie de « value add » est particulièrement rentable dans les zones tendues où la demande locative est forte.

Simulation chiffrée : rénovation d'une passoire thermique à Marseille

Situation initiale : appartement T3 de 65 m², classe G, Marseille 13e. Prix d'achat avec décote : 155 000 € (vs 185 000 € pour un équivalent classe C). Loyer gelé : 780 €/mois, non revalorisable.

Travaux de rénovation (passage G→C) :

| Poste | Coût HT |

|-------|---------|

| Isolation murs extérieurs (ITE) | 18 000 € |

| Isolation combles | 4 500 € |

| Remplacement fenêtres double vitrage | 6 800 € |

| Pompe à chaleur air/eau + radiateurs | 12 500 € |

| VMC double flux | 3 200 € |

| Accompagnateur Rénov' | 1 200 € |

| Total HT | 46 200 € |

Financement avec aides (ménage aisé, revenus > 42 000 €) :

• MaPrimeRénov' Parcours accompagné (30 % HT, gain 4 classes) : 13 860 €
• Prime CEE : 4 200 €
• Éco-PTZ reste à charge : 28 140 € (taux 0 %, 20 ans → 117 €/mois)
• Reste à charge réel en capital : 0 € (tout financé par aides + éco-PTZ)

Après rénovation :

• Nouveau loyer marché (T3 classe C, Marseille 13e) : 1 050 €/mois
• Gain mensuel : +270 € → +3 240 €/an
• Plus-value potentielle à la revente : +25 000 à 30 000 € (de 155 000 € à 180 000–185 000 €)

Comparatif des stratégies face à une passoire thermique

| Stratégie | Avantage | Inconvénient | Profil investisseur |

|-----------|----------|-------------|---------------------|

| Rénover et louer (value add) | Décote à l'achat + loyer revalorisé + aides | Effort de gestion de chantier | Investisseur actif, TMI 30–45 % |

| Acheter et revendre sans travaux | Rapide | Difficile (biens interdits à la location) | Marchand de biens |

| Nu-propriété sur passoire | Prix bas + usufruitier gère | Pas de revenus pendant 15 ans | Investisseur long terme |

| Ne rien faire | Aucun effort immédiat | Loyer gelé, interdiction location 2025/2028 | À éviter absolument |

Aspects fiscaux de la rénovation d'une passoire thermique

Déficit foncier doublé (21 400 €/an). Pour les passoires thermiques (DPE F ou G) rénovées jusqu'en 2025, le plafond de déduction du déficit foncier sur le revenu global est doublé à 21 400 € par an (au lieu de 10 700 €). Cette mesure exceptionnelle s'applique aux travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre au minimum la classe D. Le surplus de déficit est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.

Exemple concret : un propriétaire bailleur avec 8 000 € de revenus fonciers et 46 000 € de travaux génère un déficit foncier de 38 000 €. Il peut imputer 21 400 € sur son revenu global (économie d'impôt à 41 % : 8 774 €) et reporter 16 600 € sur ses revenus fonciers futurs.

TVA à 5,5 % sur les travaux. Tous les travaux d'isolation, de chauffage et de ventilation réalisés dans un logement de plus de 2 ans par un artisan RGE bénéficient d'un taux de TVA réduit à 5,5 %. Sur 46 200 € HT de travaux, l'économie de TVA (différence 20 % vs 5,5 %) représente 6 716 € supplémentaires.

Gel des loyers et risque fiscal. Le gel des loyers sur les logements F et G en zone tendue empêche toute indexation. Cette disposition a un impact direct sur la valorisation du bien : un bien dont le loyer ne peut pas être revalorisé pendant 3 à 5 ans subit mécaniquement une décote supplémentaire à la revente. Rénover rapidement pour sortir du statut "passoire" est donc doublement avantageux (revenus + valeur).

Erreurs fréquentes des propriétaires face aux passoires thermiques

1. Attendre l'échéance légale pour agir. Beaucoup de propriétaires attendent 2028 (interdiction des F) ou 2034 (interdiction des E) pour réagir. Cette attente est coûteuse : gel des loyers, décote croissante à la revente, perte du bonus déficit foncier doublé limité à 2025.

2. Sous-estimer la décote à la revente. Les études de notaires montrent des décotes de 15 à 25 % sur les logements F/G dans les grandes villes. En 2026, avec la médiatisation de la réglementation, ces décotes s'accentuent. Vendre une passoire thermique sans travaux revient à brader le patrimoine.

3. Confondre DPE collectif et DPE individuel en copropriété. Pour les appartements en copropriété, c'est le DPE individuel (surface privative) qui fait foi pour l'interdiction de location, pas le DPE de l'immeuble. Un appartement peut être en classe D collectivement mais en classe F individuellement si son chauffage électrique est vétuste.

4. Ne pas vérifier la validité du DPE. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 (ancienne méthode) ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2024. Un DPE expiré équivaut à un logement sans DPE, ce qui est une infraction en matière de location et de vente.

5. Oublier l'audit énergétique obligatoire à la vente. Depuis le 1er avril 2023, tout logement en monopropriété classé F ou G mis en vente doit être accompagné d'un audit énergétique (distinct du DPE). Ce document propose des scénarios de travaux et leur coût estimé. Son absence bloque la transaction.

Marché des passoires thermiques par ville en 2026

| Ville | Part de logements F/G | Décote moyenne vs classe C | Loyer gelé typique T3 | Durée travaux estimés |

|-------|----------------------|--------------------------|----------------------|----------------------|

| Paris | 12 % | 18–25 % | 1 400–1 800 € (gelé) | 4–8 mois |

| Lyon | 15 % | 12–20 % | 900–1 100 € (gelé) | 3–6 mois |

| Marseille | 22 % | 10–18 % | 700–900 € (gelé) | 3–6 mois |

| Bordeaux | 18 % | 12–20 % | 900–1 100 € (gelé) | 4–7 mois |

| Strasbourg | 20 % | 10–15 % | 800–1 000 € (gelé) | 3–5 mois |

| Villes moyennes | 25–35 % | 8–15 % | 500–750 € (gelé) | 2–4 mois |

Se faire accompagner

La rénovation énergétique d'un logement locatif implique des choix techniques, fiscaux et financiers complexes. Un conseiller immobilier spécialisé peut évaluer la rentabilité d'une opération de rénovation, identifier les aides mobilisables et coordonner les entreprises RGE. Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) optimisera la fiscalité du projet (déficit foncier doublé, régime réel LMNP, SCI). Avant d'acheter une passoire thermique, consultez un notaire pour vérifier l'audit énergétique obligatoire et les servitudes éventuelles. Nos simulateurs permettent de calculer la rentabilité avant et après rénovation selon votre profil fiscal. Sur Finalib, trouvez un professionnel pour transformer votre passoire thermique en investissement performant.

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