Les propriétaires bailleurs sont-ils éligibles à MaPrimeRénov' ?

Oui, les propriétaires bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov' par geste depuis 2021, dans la limite de 3 logements par an. Le montant de l'aide est identique à celui des propriétaires occupants selon la catégorie de revenus du propriétaire. Pour le parcours accompagné, les propriétaires bailleurs sont éligibles avec un engagement de location du logement comme résidence principale pendant au moins 6 ans. Les aides sont versées après réalisation des travaux et présentation des factures.

Peut-on cumuler MaPrimeRénov' et le déficit foncier ?

Oui, sous certaines conditions. Les travaux financés par MaPrimeRénov' génèrent un déficit foncier déductible uniquement sur la part non subventionnée. Concrètement, si les travaux coûtent 30 000 euros et que MaPrimeRénov' finance 10 000 euros, seuls 20 000 euros peuvent être déduits des revenus fonciers. Ce cumul est particulièrement intéressant pour les propriétaires bailleurs à TMI élevée (30 %, 41 % ou 45 %).

Quels artisans choisir pour bénéficier des aides ?

Les travaux doivent être réalisés par des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour bénéficier de MaPrimeRénov' et des CEE. La certification RGE est spécifique à chaque type de travaux (isolation, chauffage, menuiseries). Vérifiez la validité de la certification sur le site france-renov.gouv.fr. Demandez au moins 3 devis comparatifs et méfiez-vous des artisans qui démarchent par téléphone en se présentant comme mandataires de l'État.

MaPrimeRénov' est-elle imposable ?

Non, MaPrimeRénov' n'est pas imposable à l'impôt sur le revenu pour les propriétaires occupants. Pour les propriétaires bailleurs, la prime n'est pas imposable non plus, mais elle réduit la base déductible des travaux au titre du déficit foncier. Les CEE (primes énergie) ne sont pas non plus imposables. En revanche, si les travaux sont réalisés dans le cadre d'une activité de location meublée (LMNP), les aides viennent en réduction de la base amortissable.

Quel est le délai pour réaliser les travaux après acceptation du dossier ?

Après acceptation du dossier MaPrimeRénov', les travaux doivent être réalisés dans un délai de 2 ans. Passé ce délai, le dossier est automatiquement clos et il faut en déposer un nouveau. Les travaux ne doivent pas avoir débuté avant le dépôt de la demande (sauf pour le parcours accompagné où l'audit peut être réalisé avant). Le paiement de la prime intervient après achèvement des travaux et présentation des factures.

Comment la rénovation énergétique impacte-t-elle la valeur d'un bien immobilier ?

La rénovation énergétique a un impact direct et mesurable sur la valeur vénale d'un bien. En 2026, un passage de DPE G à DPE C peut générer une valorisation de 15 à 30 % selon les marchés. Les notaires et les experts immobiliers intègrent désormais systématiquement le classement DPE dans leurs évaluations. La prime verte (surcote des biens bien classés) est particulièrement marquée dans les grandes métropoles et dans les marchés tendus, où la part de la demande solvable soucieuse de la performance énergétique est élevée.

Performance énergétique : MaPrimeRénov' et aides à la rénovation en 2026

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

Les propriétaires bailleurs sont-ils éligibles à MaPrimeRénov' ?
Peut-on cumuler MaPrimeRénov' et le déficit foncier ?
Quels artisans choisir pour bénéficier des aides ?
MaPrimeRénov' est-elle imposable ?

MaPrimeRénov' en 2026 : ce qui change

MaPrimeRénov' poursuit sa transformation en 2026 avec deux parcours distincts. Le parcours par geste finance les travaux individuels (isolation, chauffage, ventilation) pour les propriétaires occupants et bailleurs. Le parcours accompagné (ex-MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur) finance les rénovations globales permettant un saut d'au moins 2 classes énergétiques sur le DPE, avec un accompagnement obligatoire par un opérateur agréé Mon Accompagnateur Rénov'. En 2026, les barèmes du parcours accompagné sont maintenus avec des plafonds de travaux pouvant atteindre 70 000 euros HT pour un saut de 4 classes et un taux de prise en charge allant jusqu'à 90 % pour les ménages les plus modestes.

Les barèmes MaPrimeRénov' par geste en 2026

Les montants sont exprimés en euros et varient selon la catégorie de revenus (ménages très modestes / modestes / intermédiaires) :

|---|---|---|---|

| Pompe à chaleur air/eau | 5 000 € | 4 000 € | 3 000 € |

| Chaudière biomasse | 7 000 € | 5 500 € | 3 000 € |

| Système solaire combiné | 10 000 € | 8 000 € | 4 000 € |

| Isolation murs par l'extérieur | 75 €/m² | 60 €/m² | 40 €/m² |

| Isolation toiture (combles aménagés) | 25 €/m² | 20 €/m² | 15 €/m² |

| VMC double flux | 2 500 € | 2 000 € | 1 500 € |

À retenir

ℹ️ Les catégories de revenus sont définies par rapport au Revenu Fiscal de Référence (RFR) du foyer rapporté au nombre d'unités de consommation (personnes du foyer). Les plafonds sont révisés chaque année par l'ANAH. Consultez le simulateur sur maprimerenov.gouv.fr pour connaître votre catégorie.

Le parcours accompagné : rénovation globale

Le parcours accompagné est le dispositif phare pour les rénovations d'ampleur. Il exige un audit énergétique préalable, un accompagnement par un opérateur Mon Accompagnateur Rénov' et des travaux permettant un saut d'au moins 2 classes DPE. Les taux de prise en charge varient de 30 % à 90 % selon les revenus et le gain énergétique :

90 % pour les ménages très modestes avec un saut de 4 classes ou plus
75 % pour les ménages modestes avec un saut de 3 classes
60 % pour les ménages intermédiaires avec un saut de 2 classes
30 % pour les ménages supérieurs

Le plafond de dépenses éligibles est de 40 000 euros HT pour un saut de 2 classes, 55 000 euros pour 3 classes et 70 000 euros pour 4 classes ou plus. Une bonification de 10 % est accordée pour la sortie de passoire thermique (DPE F ou G).

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Rentabilité d'une rénovation énergétique pour un bailleur

La rénovation énergétique est un investissement dont la rentabilité doit être calculée sur plusieurs axes : économies de chauffage, hausse du loyer (loyer vert), maintien de l'éligibilité à la location, valorisation du bien et avantages fiscaux.

Exemple : Maison F de 120 m² à Lyon, propriétaire bailleur

Avant rénovation :

Loyer actuel : 900 €/mois
DPE F (interdit à la location depuis 2028)
Valeur vénale estimée : 280 000 €

Travaux de rénovation globale (saut F → C) :

Coût travaux (isolation, pompe à chaleur, ventilation) : 45 000 € HT
MaPrimeRénov' parcours accompagné (ménage intermédiaire, saut 3 classes) : 45 000 × 60 % = 27 000 €
CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) : 3 000 €
Reste à charge : 45 000 - 27 000 - 3 000 = 15 000 €

Après rénovation :

Nouveau loyer (prime verte +10 %) : 990 €/mois
Valeur vénale estimée (DPE C) : 310 000 € (+30 000 €)
Économies de chauffage répercutées au bailleur (si charges comprises) : non applicable ici (charges locataires)

Bilan financier :

Reste à charge : 15 000 €
Gain en valeur vénale : +30 000 €
Gain en loyers annuels : +1 080 €
Déductibilité des travaux au déficit foncier (15 000 €) : économie d'impôt TMI 30 % + PS = 15 000 × 47,2 % = 7 080 €
Gain net total en 5 ans : 30 000 + 5 × 1 080 + 7 080 = 42 480 € pour 15 000 € investis

Conseil

💡 La rénovation énergétique avec MaPrimeRénov' est l'un des investissements les plus rentables pour un propriétaire bailleur en 2026, notamment grâce à la combinaison aide + déductibilité fiscale + valorisation du bien + sécurisation de l'éligibilité à la location.

L'obligation de rénovation des passoires thermiques

Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques se poursuit en 2026 :

| Classement DPE | Interdiction de location |

|---|---|

| G | Depuis le 1er janvier 2025 |

| F | À partir du 1er janvier 2028 |

| E | À partir du 1er janvier 2034 |

| D et mieux | Pas d'interdiction |

Les propriétaires bailleurs concernés doivent réaliser des travaux de rénovation pour atteindre au minimum la classe E (puis D à terme). Le non-respect de cette obligation expose le propriétaire à voir le logement qualifié d'indécent par le juge, avec un risque de réduction de loyer ou de résiliation du bail.

Attention

⚠️ Un logement DPE G mis en location après le 1er janvier 2025 est considéré comme non-décent. Le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux, et à défaut, saisir le tribunal pour obtenir une réduction de loyer ou une consignation des loyers jusqu'à la mise en conformité.

Les autres aides cumulables en 2026

MaPrimeRénov' est cumulable avec plusieurs autres dispositifs :

L'éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro) : permet d'emprunter jusqu'à 50 000 euros sur 20 ans pour financer le reste à charge. Cumulable avec MaPrimeRénov' depuis 2020.

Les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) : primes complémentaires versées par les fournisseurs d'énergie (500 à 5 000 euros selon les travaux). Les prix des CEE varient selon les périodes.

Les aides locales : collectivités territoriales (régions, départements, communes) proposent des aides complémentaires variables. Certaines régions offrent des primes supplémentaires pour les ménages modestes.

La TVA réduite à 5,5 % : s'applique automatiquement sur les travaux de rénovation énergétique réalisés par des artisans RGE dans les logements de plus de 2 ans.

Le déficit foncier pour les bailleurs : les travaux non subventionnés peuvent créer un déficit foncier déductible du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an) et reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Impact de la rénovation sur la rentabilité locative : tableau comparatif

|---|---|---|---|

| A | +8 % | +12 % | Oui |

| B | +5 % | +8 % | Oui |

| C | +2 % | +4 % | Oui |

| D (référence) | 100 | 100 | Oui |

| E | -3 % | -5 % | Oui (jusqu'en 2034) |

| F | -8 % | -12 % | Oui (jusqu'en 2028) |

| G | -15 % | -20 % | NON depuis 2025 |

Erreurs fréquentes des propriétaires bailleurs face à la rénovation

Attendre la dernière minute : rénover un bien DPE G ou F dans l'urgence (avant l'interdiction de location) coûte plus cher que de le planifier à l'avance (délais d'artisans, meilleures conditions de financement).
Choisir des travaux isolés sans cohérence : isoler les murs sans changer le système de chauffage ou sans installer une VMC peut créer des problèmes d'humidité et ne pas faire sauter la classe DPE.
Oublier les CEE : les Certificats d'Économie d'Énergie sont souvent négligés. Un courtier en CEE peut obtenir des primes complémentaires de 1 000 à 5 000 € sur des travaux d'isolation ou de chauffage.
Choisir un artisan non RGE : seuls les artisans certifiés RGE permettent de bénéficier de MaPrimeRénov' et des CEE. La certification est spécifique à chaque type de travaux.
Mal estimer le reste à charge : MaPrimeRénov' ne finance pas 100 % des travaux. Un reste à charge de 10 000 à 30 000 € est fréquent pour une rénovation complète. L'éco-PTZ permet de financer ce reste à charge sans intérêts.

Marchés immobiliers 2026 : l'opportunité des passoires thermiques

Les logements DPE F et G représentent une opportunité d'investissement en 2026 pour les investisseurs capables de financer les travaux. La décote de 15 à 25 % par rapport aux biens équivalents en DPE C/D, combinée aux aides MaPrimeRénov' et aux déductions fiscales, permet de créer de la valeur. Un bien acheté à -20 % et rénové pour un reste à charge de 15 000 € peut générer une valorisation de 30 à 50 000 € après travaux, en plus de sécuriser les revenus locatifs sur le long terme.

Comment monter son dossier MaPrimeRénov' ?

Le dossier MaPrimeRénov' se dépose en ligne sur le site officiel maprimerenov.gouv.fr. Les étapes sont :

Création du compte et renseignement de la situation fiscale
Description des travaux avec devis d'artisans RGE
Validation du dossier par l'ANAH (délai : 2 à 4 mois)
Réalisation des travaux
Demande de paiement avec factures (délai de paiement : 1 à 2 mois)

Pour le parcours accompagné, un opérateur Mon Accompagnateur Rénov' est obligatoire. Il réalise l'audit énergétique préalable, valide le scénario de travaux et contrôle la bonne exécution.

Se faire accompagner

La rénovation énergétique est un investissement significatif dont la rentabilité dépend du choix des travaux, de la qualité des artisans et de l'optimisation des aides. Un conseiller immobilier spécialisé en rénovation peut réaliser un audit complet et identifier les travaux les plus efficaces. Un expert-comptable optimisera la déductibilité des travaux non subventionnés (déficit foncier, LMNP). Un notaire sécurisera l'acquisition d'un bien à rénover et vérifiera l'absence de contraintes juridiques. Sur Finalib, trouvez un professionnel pour piloter votre projet de rénovation énergétique.

Questions fréquentes

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