Investir en résidence services (EHPAD, étudiante) : rentabilité réelle
Investir en résidence services (EHPAD, étudiante) : rentabilité réelle
Les résidences services promettent des rendements élevés et une fiscalité avantageuse. Mais quelle est la rentabilité réelle de ce type d'investissement ?
Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 20 janvier 2026 - Mis à jour le 17 mai 2026
Peut-on revendre facilement un bien en résidence services ?
La revente d'un bien en résidence services est plus complexe que celle d'un bien classique. Le marché de la revente (marché secondaire) est étroit et les décotes peuvent atteindre 20 à 40 % par rapport au prix d'acquisition neuf. L'acquéreur potentiel doit accepter les conditions du bail commercial en cours et évaluer la solidité du gestionnaire. Les résidences situées dans des emplacements de premier ordre se revendent plus facilement.
Que se passe-t-il si le gestionnaire fait faillite ?
En cas de faillite du gestionnaire, les loyers cessent d'être versés pendant la durée de la procédure collective. Les copropriétaires doivent trouver un nouveau gestionnaire ou gérer eux-mêmes la résidence. La TVA récupérée peut être exigible au prorata si les services para-hôteliers ne sont plus assurés. Un administrateur judiciaire est nommé et les investisseurs sont des créanciers chirographaires.
Résidence étudiante ou EHPAD : que choisir ?
La résidence étudiante offre une rentabilité modérée (2,5 à 3,5 % nets) avec un risque gestionnaire moyen et une liquidité relative au marché secondaire. L'EHPAD offre une rentabilité légèrement supérieure (3 à 4 % nets) avec une demande structurellement forte (vieillissement de la population) mais un cadre réglementaire strict (agrément ARS). Le choix dépend de votre horizon d'investissement, de votre appétit pour le risque et de vos objectifs patrimoniaux.
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La récupération de la TVA (20 % du prix d'acquisition) est un avantage financier majeur qui réduit le coût d'entrée. Toutefois, elle implique un engagement de conservation du bien pendant 20 ans avec maintien des services para-hôteliers. En cas de revente avant 20 ans, la TVA doit être restituée au prorata (1/20e par année restante). Si vous envisagez de revendre à moyen terme, la récupération de TVA peut devenir un inconvénient.
La résidence services est-elle soumise à l'IFI ?
Oui, les chambres ou studios en résidence services détenus directement sont inclus dans l'assiette de l'IFI si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€. La valorisation à retenir est la valeur vénale, soit le prix de marché secondaire (souvent inférieur au prix d'acquisition). L'éventuelle décote liée à la qualité du gestionnaire ou à l'état de la résidence peut être documentée pour réduire la base IFI.
Peut-on investir en résidence services via une SCI ?
Techniquement oui, mais la SCI qui loue en meublé avec services para-hôteliers perd son caractère civil et est requalifiée en SCI commerciale soumise à l'IS. La SCI à l'IS permet de bénéficier de l'amortissement comptable mais la fiscalité à la revente (IS sur plus-value) peut être pénalisante. La détention en nom propre sous statut LMNP est généralement plus avantageuse pour ce type d'investissement.