Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.
Ce qu'il faut retenir
- Que faire si le promoteur fait faillite en cours de construction ?
- Peut-on se rétracter après avoir signé le contrat de réservation en VEFA ?
- Comment contester des malfaçons après la livraison d'un logement en VEFA ?
- Peut-on négocier le prix en VEFA ?
Acheter en VEFA : le guide complet de l'achat sur plan
La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), communément appelée "achat sur plan", représente environ 80 % des ventes de logements neufs en France. Ce mode d'acquisition, encadré par les articles L261-1 et suivants du Code de la construction, offre de nombreux avantages mais comporte aussi des risques spécifiques qu'il convient de maîtriser.
Qu'est-ce que la VEFA ?
En VEFA, l'acquéreur achète un logement avant sa construction ou en cours de réalisation. Il devient propriétaire du sol dès la signature de l'acte authentique, puis propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur édification.
L'échelonnement des paiements
Les paiements sont strictement encadrés par la loi (article R261-14 du CCH) :
| Étape de construction | % maximum du prix |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d'eau (toiture posée) | 70 % |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % |
| Remise des clés | 100 % (solde de 5 %) |
Le dépôt de garantie à la réservation est limité à :
- 5 % du prix si la vente est prévue dans l'année
- 2 % si la vente est prévue dans les 2 ans
- Aucun dépôt au-delà de 2 ans
Conseil
💡 Vérifiez que les appels de fonds correspondent bien à l'avancement réel des travaux. Un conseiller immobilier peut vous accompagner tout au long du processus.
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Les garanties légales en VEFA
L'achat en VEFA bénéficie d'un arsenal de garanties protectrices :
Garantie financière d'achèvement (GFA)
Obligatoire depuis 2015, elle garantit que l'immeuble sera terminé même en cas de défaillance du promoteur. Elle est délivrée par une banque ou un assureur.
Garantie de parfait achèvement (1 an)
Le constructeur doit réparer tous les désordres signalés dans l'année suivant la réception, quelle que soit leur nature ou leur importance.
Garantie biennale (2 ans)
Elle couvre les éléments d'équipement dissociables du bâtiment : volets, robinetterie, portes intérieures, radiateurs, interphones.
Garantie décennale (10 ans)
Elle couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination : fissures structurelles, infiltrations, défauts d'isolation majeurs.
Assurance dommages-ouvrage
Souscrite par le promoteur, elle permet un préfinancement rapide des travaux de réparation couverts par la garantie décennale, sans attendre la détermination des responsabilités.
Le contrat de réservation
Le contrat préliminaire de réservation doit mentionner :
- La description détaillée du logement (surface, nombre de pièces, situation dans l'immeuble)
- Le prix prévisionnel et les conditions de révision
- La date prévisionnelle de livraison
- Les conditions suspensives (obtention du prêt notamment)
- La notice descriptive des matériaux et équipements
Délai de rétractation : l'acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter après la notification du contrat de réservation, sans motif et sans pénalité.
La livraison : un moment clé
La livraison est l'étape la plus importante pour l'acquéreur :
Préparer la visite de livraison
- Relire attentivement la notice descriptive et les plans
- Prévoir suffisamment de temps (2 à 3 heures minimum)
- Se faire accompagner d'un professionnel si possible
- Apporter un mètre, un niveau et une lampe torche
Le procès-verbal de livraison
- Lister tous les défauts constatés (malfaçons, non-conformités, réserves)
- Être le plus précis possible dans la description
- Prendre des photos datées de chaque désordre
- Ne pas hésiter à émettre des réserves : vous avez 30 jours après la livraison pour signaler les vices apparents non mentionnés dans le PV
Attention
⚠️ Vous pouvez consigner le solde de 5 % auprès de la Caisse des Dépôts si des réserves sont émises. Ce solde ne sera versé au promoteur qu'après levée des réserves.
Exemples chiffrés : coût total et rendement d'une VEFA
Exemple 1 — T3 de 65 m² à Nantes, programme livré dans 20 mois
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 320 000 € |
| Frais de notaire (2,5 %) | 8 000 € |
| Frais de dossier crédit | 1 200 € |
| Garantie de prêt (CAMCA/SACCEF) | 2 500 € |
| Coût total acquisition | 331 700 € |
| Exonération taxe foncière 2 ans | -2 200 € économisés |
| DPE livré | A (RE2020) |
| Loyer mensuel estimé (meublé) | 1 050 € |
| Rendement brut | 3,94 % |
| Rendement net avant impôt (charges) | ~3,2 % |
Exemple 2 — Investissement LMNP résidence étudiante, studio 18 m² à Lyon
| Critère | Valeur |
|---|---|
| Prix TTC | 85 000 € |
| TVA récupérée (20 %) | -14 167 € |
| Prix net acquéreur | 70 833 € |
| Loyer garanti bail commercial | 350 €/mois |
| Rendement brut sur prix net | 5,93 % |
| Amortissement annuel LMNP réel | ~2 125 € |
| Impôt sur les loyers | 0 € (amortissement couvre les revenus) |
Calendrier des appels de fonds sur le T3 à Nantes :
- Réservation : 16 000 € (5 %)
- Fondations (4 mois) : 96 000 € → Total versé : 112 000 € (35 %)
- Hors d'eau (10 mois) : 112 000 € → Total versé : 224 000 € (70 %)
- Achèvement (18 mois) : 80 000 € → Total versé : 304 000 € (95 %)
- Remise des clés (20 mois) : 16 000 € → Total versé : 320 000 € (100 %)
À retenir
ℹ️ Coordonnez les appels de fonds avec votre banque : chaque déblocage partiel génère des intérêts intercalaires (payés sur la partie débloquée avant la mise en location). Ces intérêts peuvent atteindre 4 000 à 8 000 € sur un crédit de 280 000 € sur 20 mois de construction.
Les pièges à éviter
- Ne pas se fier uniquement aux images de synthèse : exigez les plans cotés
- Vérifier la réputation du promoteur (historique, avis, réalisations passées)
- Anticiper les retards de livraison (fréquents, en moyenne 3 à 6 mois de dépassement)
- Lire les clauses de révision de prix : certaines permettent au promoteur d'augmenter le prix selon l'index BT01
- Vérifier les pénalités de retard : elles doivent être prévues au contrat (minimum légal : 1/3 000 du prix par jour de retard)
Comparatif des dispositifs fiscaux accessibles en VEFA
| Dispositif | Condition | Avantage fiscal |
|---|---|---|
| Frais de notaire réduits | VEFA (neuf premier acquéreur) | 2 à 3 % vs 7 à 8 % dans l'ancien |
| Exonération TF 2 ans | Déclaration H1 dans 90 jours | Économie de ~2 ans de TF |
| LMNP résidence gérée | Bail commercial, meublé | Amortissement, récupération TVA |
| TVA réduite 5,5 % | Zone QPV/ANRU, primo-accédant | Économie de 14,5 % sur prix HT |
| PTZ primo-accédant | Primo-accédant, plafonds revenus | Jusqu'à 50 % du prix à 0 % |
Erreurs fréquentes lors d'un achat en VEFA
- Ne pas prévoir les intérêts intercalaires : les intérêts payés sur les fonds débloqués avant la livraison représentent un coût non négligeable (3 000 à 10 000 € selon la durée de construction et le montant emprunté).
- Accepter la livraison avec des réserves non documentées : tout désordre non mentionné dans le procès-verbal de livraison est difficile à faire valoir. Soyez exhaustif lors de la visite.
- Ne pas vérifier la GFA avant la signature : un contrat de réservation sans GFA est invalide. Si l'attestation de GFA n'est pas fournie, ne signez pas.
- Sous-estimer la durée de construction : planifiez votre logement intermédiaire en ajoutant 6 mois au délai annoncé par le promoteur.
- Oublier de déclarer l'achèvement dans les 90 jours : pour bénéficier de l'exonération de taxe foncière de 2 ans, la déclaration H1 doit être déposée dans les 90 jours suivant la livraison.
Se faire accompagner
Pour financer votre achat en VEFA, consultez un conseiller immobilier et un notaire spécialisés. Un CGP peut optimiser la structuration fiscale (LMNP, PTZ). Retrouvez nos simulateurs pour estimer votre capacité d'emprunt, calculer les intérêts intercalaires et comparer les rendements selon les dispositifs.
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Ce qu'il faut retenir
- Que faire si le promoteur fait faillite en cours de construction ?
- Peut-on se rétracter après avoir signé le contrat de réservation en VEFA ?
- Comment contester des malfaçons après la livraison d'un logement en VEFA ?
- Peut-on négocier le prix en VEFA ?
Questions fréquentes
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