Marchands de biens : statut et fiscalité complète

Marchand de biens : statut juridique et fiscalité

Le marchand de biens est un professionnel qui achète des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières en vue de les revendre avec profit. Ce statut, qui ne nécessite pas de diplôme spécifique, est soumis à un régime fiscal particulier qui peut s'avérer très avantageux comme très pénalisant selon la maîtrise des règles.

Définition et conditions d'exercice

Le marchand de biens se définit par deux critères cumulatifs :

• L'achat en vue de la revente : l'intention spéculative doit exister dès l'acquisition
• Le caractère habituel : l'activité doit être exercée de manière répétée (au moins deux opérations selon la jurisprudence)

Aucun diplôme ni carte professionnelle n'est requis (contrairement à l'agent immobilier). L'activité s'exerce sous forme d'entreprise individuelle ou de société (SAS, SARL, SASU). L'inscription au RCS est obligatoire avec le code APE 6810Z.

Régime fiscal des bénéfices

Les profits du marchand de biens relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s'il exerce en nom propre, ou de l'impôt sur les sociétés s'il opère en société. Le bénéfice imposable correspond à la marge brute (prix de vente - prix d'achat - frais) diminuée des charges d'exploitation.

Le stock (immeubles en cours de revente) est inscrit à l'actif au prix de revient. Les travaux de rénovation engagés avant la revente s'ajoutent au prix de revient et réduisent d'autant la marge imposable.

TVA sur marge

Le marchand de biens bénéficie du régime de la TVA sur marge (article 268 du CGI) lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction de TVA. La TVA est alors calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, et non sur le prix total.

Exemple : achat d'un immeuble à 200 000 euros (vente entre particuliers, sans TVA), revente à 280 000 euros. TVA due : (280 000 - 200 000) x 20 % = 16 000 euros.

Si l'acquisition a donné lieu à récupération de TVA (achat sur plan, VEFA), la TVA s'applique sur le prix total de revente.

Droits d'enregistrement réduits

Le marchand de biens bénéficie de droits d'enregistrement réduits à l'achat : 0,715 % au lieu de 5,80 % pour les mutations classiques. Cette réduction est conditionnée à l'engagement de revendre dans un délai de 5 ans (4 ans pour les terrains à bâtir).

En cas de non-revente dans le délai, le complément de droits (environ 5 %) devient exigible, majoré d'un intérêt de retard. Ce risque doit être intégré dans la modélisation financière de chaque opération.

Risques et points de vigilance

• Requalification fiscale : un particulier réalisant des opérations d'achat-revente répétées peut être requalifié en marchand de biens, avec taxation rétroactive des plus-values en BIC
• Garantie des vices cachés : le marchand de biens est soumis à la garantie légale renforcée du vendeur professionnel
• Responsabilité décennale : si des travaux importants sont réalisés, la responsabilité décennale peut s'appliquer

---

Guide complet marchand de biens 2026 : fiscalité, financement et stratégies

Choisir la bonne structure juridique

Le choix de la structure est déterminant pour la fiscalité et la gestion des risques :

| Structure | Fiscalité | Responsabilité | Charges sociales | Adapté pour |

|-----------|----------|----------------|-----------------|-------------|

| Entreprise individuelle (EI) | BIC — IR | Personnelle illimitée | TNS (45 % rémunération) | 1-2 opérations/an |

| EURL à l'IS | IS 15-25 % | Limitée aux apports | TNS si gérant | Volume modéré |

| SARL à l'IS | IS 15-25 % | Limitée aux apports | TNS (gérant majoritaire) | Plusieurs associés |

| SAS/SASU à l'IS | IS 15-25 % | Limitée aux apports | Assimilé salarié | Fort volume |

| SCI | IR ou IS | Limitée aux apports | Non applicable | Détention + revente |

Recommandation 2026 : la SASU ou SAS à l'IS est la structure la plus utilisée par les marchands de biens actifs. Elle offre la protection de la responsabilité limitée, la fiscalité IS avantageuse et la possibilité de distribuer des dividendes soumis au seul PFU (30 %).

Calcul de la marge nette : simulation complète

Voici une simulation pour une opération type (achat-rénovation-revente d'un appartement T3 de 70 m²) :

Acquisition :

• Prix d'achat : 150 000 €
• Droits d'enregistrement réduits (0,715 %) : 1 073 €
• Frais de notaire hors droits : 1 500 €
• Total acquisition : 152 573 €

Travaux et frais :

• Rénovation complète (cuisine, SdB, électricité, plomberie) : 35 000 €
• Architecte/MOE : 3 000 €
• Frais financiers (portage 8 mois, taux 6 %) : 6 000 €
• Assurance DO (dommages-ouvrage) : 2 500 €
• Total travaux et frais : 46 500 €

Revente :

• Prix de vente : 260 000 €
• Frais d'agence (3 %) : 7 800 €
• Total revente : 252 200 €

Résultat :

• Prix de revient total : 152 573 + 46 500 = 199 073 €
• Marge brute : 252 200 - 199 073 = 53 127 €
• TVA sur marge (si applicable) : 53 127 × 20/120 = 8 854 € (marge nette de TVA : 44 273 €)
• IS (25 % sur 44 273 €) : 11 068 €
• Marge nette après IS : 33 205 € — soit 22 % de marge nette sur revente

Financement des opérations de marchand de biens

Le financement est l'un des principaux défis des marchands de biens, surtout pour les débutants.

Crédit "marchand de biens" : crédit spécifique proposé par certaines banques (Caisse d'Épargne, BNP Paribas, CIC) pour les marchands de biens constitués en société. Caractéristiques :

• Durée : 12 à 36 mois (court terme, lié à l'opération)
• Quotité : 60 à 80 % du prix d'achat + travaux
• Apport minimal : 20-40 %
• Taux : Euribor + 3-5 % en 2026
• Garantie : hypothèque sur le bien financé

Financement participatif immobilier (crowdfunding) : alternative de plus en plus utilisée pour les opérations de 200 000 € à 2 M€. Plateformes : Homunity, Anaxago, Fundimmo, Bricks. Taux : 8-12 % annuel. Durée : 12 à 24 mois. Plus accessible que le crédit bancaire classique pour les marchands débutants.

Prêt entre particuliers / Business Angels : pour les petites opérations (< 200 000 €), des business angels ou des investisseurs privés peuvent co-financer en échange d'une part des bénéfices (joint-venture).

Obligations légales et assurances du marchand de biens

Assurance décennale : obligatoire si vous réalisez des travaux de construction, d'extension ou de gros œuvre. Coût : 1 000 à 5 000 €/an selon le volume.

Assurance dommages-ouvrage (DO) : obligatoire pour les maîtres d'ouvrage. Elle couvre les dommages affectant la solidité de l'ouvrage. Coût : 1,5 à 3 % du montant des travaux.

Garantie des vices cachés : le marchand de biens professionnel ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés (contrairement à un particulier vendeur). Il doit signaler tout défaut dont il a connaissance.

Obligation de déclaration d'insolvabilité : si la société devient insolvable, le gérant a l'obligation de déposer le bilan dans les 45 jours. Le manquement engage sa responsabilité personnelle.

---

Stratégies opérationnelles pour marchands de biens en 2026

Les types d'opérations par ordre de rentabilité

| Type d'opération | Marge brute typique | Durée | Complexité | Financement |

|-----------------|--------------------|----|-----------|------------|

| Appartement à rénover (centre-ville) | 15-25 % | 6-12 mois | Faible | Standard |

| Division d'appartement en plusieurs lots | 20-35 % | 9-18 mois | Moyenne | Nécessite permis |

| Immeuble entier à diviser | 25-45 % | 12-24 mois | Élevée | Montage complexe |

| Maison à diviser en appartements | 20-40 % | 12-30 mois | Élevée | Montage complexe |

| Terrain à découper (division parcellaire) | 30-60 % | 6-24 mois | Très élevée | Spécifique |

| Bien commercial transformé en logements | 20-40 % | 18-36 mois | Très élevée | Spécifique |

---

FAQ : marchand de biens — 5 questions pratiques

1. Peut-on devenir marchand de biens sans capital initial ?

Il faut distinguer l'aspect juridique et pratique. Juridiquement, aucun capital minimum n'est requis pour créer une SASU marchand de biens (1 € suffit). En pratique, les banques et financeurs exigent un apport de 20 à 40 % sur chaque opération. Pour débuter, comptez un apport personnel d'au moins 30 000 à 60 000 € pour financer votre première opération de 150 000-200 000 €. Le crowdfunding peut réduire ce besoin.

2. Quelle différence fiscale entre marchand de biens en nom propre et en société ?

En nom propre (BIC/IR), la marge est imposée à votre TMI + prélèvements sociaux, soit jusqu'à 62,2 % au taux marginal (45 % + 17,2 %). En société (IS), la marge est imposée à 15-25 % d'IS. L'écart est considérable. La quasi-totalité des marchands de biens actifs opèrent en société.

3. Les droits d'enregistrement réduits (0,715 %) sont-ils automatiques ?

Non. Ils sont conditionnés à l'engagement de revendre dans les 5 ans, formalisé dans l'acte authentique d'achat. Si vous n'avez pas pris cet engagement (achat à titre personnel, non mentionné), vous payez les droits plein tarif. Si vous avez pris l'engagement mais ne revendez pas dans les 5 ans, vous payez le complément de droits + intérêts.

4. Un particulier peut-il être requalifié en marchand de biens ?

Oui, c'est un risque réel. L'administration fiscale peut requalifier si vous achetez et revendez plusieurs biens avec profit, même sans vous être déclaré marchand de biens. Les critères : intention spéculative dès l'achat, caractère répété (2+ opérations), profit réalisé. La requalification entraîne l'imposition des plus-values en BIC (et non en PV immobilière), les charges sociales, et des pénalités.

5. Comment sécuriser l'engagement de revente dans les 5 ans ?

Respectez scrupuleusement le délai de 5 ans. Si l'opération prend du retard (travaux, marché difficile), vous pouvez solliciter une prorogation auprès du service des impôts (accordée exceptionnellement sur justification). En cas de doute, consultez un conseiller immobilier spécialisé avant l'acquisition pour valider le planning prévisionnel.

---

Pour structurer votre activité de marchand de biens, consultez un conseiller immobilier sur Finalib. Nos experts vous accompagnent sur les aspects juridiques et fiscaux. Utilisez nos simulateurs et lisez notre article sur le coworking et bureaux flexibles.

Articles connexes recommandés

• Airbnb 2026 : restrictions dans 110 villes, fiscalité durcie - alternatives
• Rénovation énergétique 2026 : MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE - tout sur les aides
• Viager 2026 : marché en hausse 18 % - bouquet, rente, calculs et stratégies
• LMNP régime réel 2026 : amortissements, déficit et stratégies optimales
• Loc'Avantages 2026 : bilan 2 ans après le Pinel - est-ce vraiment rentable ?