Peut-on récupérer la TVA sur un achat en EHPAD ?

Oui, l'achat d'une chambre en EHPAD neuf permet de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d'acquisition, ce qui réduit significativement le coût d'investissement. La récupération de TVA est conditionnée à la conservation du bien pendant 20 ans (avec régularisation par vingtièmes en cas de revente anticipée). L'investisseur doit opter pour l'assujettissement à la TVA et percevoir des loyers TTC. En cas de revente avant 20 ans, une fraction de la TVA récupérée doit être restituée au prorata des années restantes.

Que se passe-t-il à la fin du bail commercial ?

À l'expiration du bail commercial (9 à 12 ans), l'exploitant bénéficie d'un droit au renouvellement. S'il souhaite renouveler, un nouveau bail est signé avec des conditions actualisées (loyer, charges, durée). Si le propriétaire refuse le renouvellement sans motif légitime, il doit verser une indemnité d'éviction à l'exploitant, souvent très élevée. En pratique, les baux sont renouvelés dans la grande majorité des cas. Si l'exploitant ne souhaite pas renouveler, le propriétaire doit trouver un nouvel exploitant ou revendre le lot.

L'investissement en EHPAD est-il soumis à l'IFI ?

Oui, la chambre en EHPAD est un actif immobilier qui entre dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1,3 million d'euros. La valeur retenue est la valeur vénale du lot, qui peut être inférieure au prix d'achat si le marché secondaire est moins dynamique. L'emprunt contracté pour l'achat est déductible de la base IFI (capital restant dû). Le mobilier n'est pas soumis à l'IFI.

Peut-on revendre facilement une chambre en EHPAD ?

La revente d'une chambre en EHPAD est possible mais le marché secondaire est moins liquide que pour un logement classique. Le délai de revente est souvent de 6 à 18 mois. Le prix de revente dépend de la qualité de l'exploitant, de la durée restante du bail, de la localisation et du rendement offert. Les réseaux spécialisés en résidences gérées facilitent la revente. Une décote de 10 à 20 % par rapport au prix d'achat est courante sur le marché de la revente.

Quelle est la différence entre EHPAD et résidence sénior non médicalisée ?

L'EHPAD est un établissement médicalisé accueillant des personnes âgées dépendantes, avec un agrément de l'ARS et une tarification ternaire (hébergement, soins, dépendance). La résidence sénior non médicalisée accueille des personnes autonomes dans un environnement adapté mais sans soins médicaux permanents. L'EHPAD est plus stable car la demande est non substituable (pas de choix pour les résidents très dépendants) ; la résidence sénior est plus exposée à la concurrence du maintien à domicile.

Quel est le traitement fiscal des loyers EHPAD si l'exploitant fait faillite et que je dois gérer en direct ?

Si l'exploitant fait défaut et que vous devez louer la chambre directement à un résident, les loyers deviennent des revenus de location meublée en LMNP. Vous continuez à bénéficier du régime réel avec amortissements. Cependant, la gestion d'une chambre médicalisée en direct est très complexe (personnel, autorisations, réglementation sanitaire). La plupart des propriétaires préfèrent vendre le lot ou trouver un nouvel exploitant plutôt que de gérer en direct.

Investir en EHPAD : rendement et sécurité du bail commercial

L'investissement en EHPAD combine rendement régulier et gestion déléguée via un bail commercial. Découvrez les avantages, les risques et la fiscalité LMNP.

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 15 janvier 2026 - Mis à jour le 12 mai 2026

Temps de lecture estimé : 12 minutes

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Questions fréquentes

Peut-on récupérer la TVA sur un achat en EHPAD ?: Oui, l'achat d'une chambre en EHPAD neuf permet de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d'acquisition, ce qui réduit significativement le coût d'investissement. La récupération de TVA est conditionnée à la conservation du bien pendant 20 ans (avec régularisation par vingtièmes en cas de revente anticipée). L'investisseur doit opter pour l'assujettissement à la TVA et percevoir des loyers TTC. En cas de revente avant 20 ans, une fraction de la TVA récupérée doit être restituée au prorata des années restantes.
Que se passe-t-il à la fin du bail commercial ?: À l'expiration du bail commercial (9 à 12 ans), l'exploitant bénéficie d'un droit au renouvellement. S'il souhaite renouveler, un nouveau bail est signé avec des conditions actualisées (loyer, charges, durée). Si le propriétaire refuse le renouvellement sans motif légitime, il doit verser une indemnité d'éviction à l'exploitant, souvent très élevée. En pratique, les baux sont renouvelés dans la grande majorité des cas. Si l'exploitant ne souhaite pas renouveler, le propriétaire doit trouver un nouvel exploitant ou revendre le lot.
L'investissement en EHPAD est-il soumis à l'IFI ?: Oui, la chambre en EHPAD est un actif immobilier qui entre dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1,3 million d'euros. La valeur retenue est la valeur vénale du lot, qui peut être inférieure au prix d'achat si le marché secondaire est moins dynamique. L'emprunt contracté pour l'achat est déductible de la base IFI (capital restant dû). Le mobilier n'est pas soumis à l'IFI.

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