Un locataire peut-il exiger des travaux de rénovation énergétique ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit respecter un seuil de décence énergétique pour être mis en location. Si le logement ne respecte pas ce seuil, le locataire peut saisir le juge pour obtenir la mise en conformité. Le juge peut imposer des travaux au propriétaire ou réduire le loyer. Le locataire ne peut pas exiger de travaux au-delà du seuil réglementaire en vigueur.

Le DPE est-il fiable après la réforme de 2021 ?

Le DPE réformé (depuis le 1er juillet 2021) est plus fiable grâce à une méthode de calcul unifiée (méthode 3CL-2021) et à l'opposabilité juridique du diagnostic. Toutefois, des écarts persistent entre diagnostiqueurs. En cas de doute, un second DPE par un diagnostiqueur certifié peut être demandé. La différence entre deux DPE de plus d'une classe sur le même bien peut justifier un recours.

Un bien classé G peut-il encore être vendu ?

Oui, un bien classé G peut toujours être vendu sans restriction. L'interdiction concerne uniquement la mise en location. Cependant, l'acheteur doit être informé du classement DPE et de l'audit énergétique obligatoire (pour les classes F et G). En pratique, la décote de prix reflète le coût de la rénovation nécessaire et l'impossibilité de louer le bien en l'état.

Les copropriétés sont-elles concernées par le DPE collectif ?

Oui, depuis le 1er janvier 2024, les copropriétés de plus de 200 lots doivent réaliser un DPE collectif. L'obligation s'étend aux copropriétés de 50 à 200 lots au 1er janvier 2025 et à celles de moins de 50 lots au 1er janvier 2026. Le DPE collectif alimente le plan pluriannuel de travaux (PPT) de la copropriété et permet d'identifier les travaux prioritaires au niveau de l'immeuble.

Combien coûte un DPE en 2026 ?

Le coût d'un DPE varie de 100 à 250 € selon la superficie du logement et la région. Un studio est diagnostiqué pour 100 à 150 €, un appartement 3 pièces pour 130 à 180 €, une maison individuelle pour 150 à 250 €. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. La validité est de 10 ans sauf si des travaux ont modifié la performance énergétique du bien.

Peut-on contester un DPE défavorable ?

Oui, un DPE peut être contesté si vous estimez qu'il est erroné. La procédure consiste à faire réaliser un nouveau DPE par un autre diagnostiqueur certifié. Si les deux DPE divergent de plus d'une classe, vous pouvez saisir un organisme de conciliation ou intenter une action en responsabilité contre le diagnostiqueur initial. Depuis 2021, le DPE est opposable : un acquéreur qui constate une surestimation de la classe peut demander réparation.

DPE : impact du diagnostic de performance énergétique sur la valeur immobilière

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

Un locataire peut-il exiger des travaux de rénovation énergétique ?
Le DPE est-il fiable après la réforme de 2021 ?
Un bien classé G peut-il encore être vendu ?
Les copropriétés sont-elles concernées par le DPE collectif ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère déterminant dans la valorisation d'un bien immobilier. Depuis sa réforme en juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement et classe les logements de A (très performant) à G (passoire thermique). Ce classement influence directement le prix de vente, la capacité à louer le bien et l'accès au financement bancaire.

Calendrier des interdictions de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 instaure un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location. Les logements classés G au sens large seront interdits en 2028, les logements classés F en 2031, et les logements classés E en 2034. Ces interdictions s'appliquent aux nouveaux baux et aux renouvellements.

Impact sur les prix de vente

Les études de marché montrent une décote significative pour les passoires thermiques. En 2025, la décote moyenne constatée est de 5 % à 15 % pour un logement classé F et de 10 % à 20 % pour un classement G par rapport à un bien équivalent classé D. À l'inverse, les logements classés A ou B bénéficient d'une surcote de 5 % à 10 %. L'écart de prix tend à s'accentuer à mesure que les échéances d'interdiction approchent, particulièrement dans les zones tendues.

À retenir

ℹ️ Depuis avril 2023, les logements classés F ou G doivent faire l'objet d'un audit énergétique obligatoire lors de la vente (en plus du DPE). Cet audit détaille les travaux à réaliser pour atteindre au minimum la classe E et estime leur coût.

Conséquences sur le financement bancaire

Les banques intègrent de plus en plus le DPE dans leurs critères d'octroi de prêt immobilier. Un bien classé F ou G peut entraîner un refus de financement ou une exigence de budget travaux inclus dans le plan de financement. Certains établissements proposent des taux bonifiés pour les biens performants (A ou B) ou pour les projets incluant une rénovation énergétique. Le coût estimé de la rénovation est déduit de la valeur du bien dans le calcul de la garantie hypothécaire.

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Aides à la rénovation énergétique en 2026

MaPrimeRénov' : aide forfaitaire selon revenus et type de travaux (jusqu'à 90 % du coût pour les ménages très modestes)
MaPrimeRénov' Parcours accompagné : pour les rénovations globales avec gain de 2 classes DPE minimum
Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : jusqu'à 50 000 euros sans intérêts pour des travaux de performance énergétique
CEE (certificats d'économies d'énergie) : primes versées par les fournisseurs d'énergie
TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique
Aides locales : collectivités territoriales, régions, départements (variables selon les territoires)

Stratégies pour les propriétaires

Pour un bien classé F ou G destiné à la location, la rénovation énergétique est incontournable pour maintenir la rentabilité locative. Le coût moyen d'une rénovation permettant de passer de G à D se situe entre 200 et 500 euros par mètre carré selon l'état du bâti. Les travaux prioritaires sont l'isolation des combles et murs, le remplacement du système de chauffage, et le changement des menuiseries. Pour un propriétaire vendeur, la rénovation avant vente peut être rentable si le gain de valeur excède le coût des travaux (calcul au cas par cas).

Exemples chiffrés : impact du DPE sur la valeur et le rendement

Exemple 1 — Appartement 60 m², Paris 13e : DPE G vs DPE C

| Critère | DPE G (avant rénovation) | DPE C (après rénovation) |

|---|---|---|

| Valeur de marché | 420 000 € | 490 000 € |

| Décote/surcote vs DPE D | -18 % | +5 % |

| Loyer mensuel (marché libre) | Illégal à louer depuis 2025 | 1 550 €/mois |

| Charges énergétiques locataire | — | 80 €/mois |

| Coût des travaux | — | 38 000 € (reste à charge net aides) |

| Gain de valeur | — | +70 000 € |

| ROI de la rénovation | — | 184 % |

Exemple 2 — Maison 110 m², Nantes : stratégie d'achat-rénovation DPE F

Un investisseur achète une maison classée F à 210 000 € (décote estimée de 22 % vs DPE D à 270 000 €). Il réalise une rénovation globale pour passer en DPE B :

Travaux : 55 000 € brut
MaPrimeRénov' (ménage revenus intermédiaires) : -14 000 €
CEE : -4 000 €
Éco-PTZ 0 % : financement des 37 000 € restants
Valeur post-rénovation : 285 000 €
Plus-value latente : 75 000 € (achat 210 000 € + reste à charge 0 €)
Loyer mensuel possible : 950 €/mois (DPE B vs F/G interdit)
Rendement brut : 5,43 % sur 210 000 €

Conseil

💡 La stratégie "acheter une passoire thermique et la rénover" est l'une des plus rentables en 2026 : la décote d'achat + les aides publiques peuvent générer des plus-values immédiates de 20 à 40 % sur la valeur du bien.

Comparatif DPE : décotes/surcotes par classe en 2026

|---|---|---|---|---|

| A | < 70 | +8 à +12 % | Aucune | Taux bonifiés possibles |

| B | 70-110 | +4 à +8 % | Aucune | Conditions favorables |

| C | 111-180 | +1 à +4 % | Aucune | Standard |

| E | 251-330 | -3 à -8 % | À partir de 2034 | Légèrement défavorable |

| F | 331-420 | -8 à -15 % | À partir de 2028 | Travaux exigés par certaines banques |

| G | > 420 | -15 à -25 % | Depuis 2025 | Refus fréquents sans plan travaux |

Aspects fiscaux liés au DPE

Déficit foncier majoré : les travaux permettant de passer d'un DPE E, F ou G à un DPE A, B ou C ouvrent droit à un plafond de déficit foncier de 21 400 €/an (vs 10 700 € standard). Ce doublement est disponible jusqu'en 2025 pour les travaux engagés avant cette date.
Plus-value immobilière : le coût des travaux de rénovation énergétique est ajouté au prix de revient pour le calcul de la plus-value imposable, à condition de conserver les factures. En résidence principale, la plus-value est exonérée.
MaPrimeRénov' : les subventions reçues ne sont pas imposables à l'IR mais réduisent la base des charges déductibles des revenus fonciers (déduction du montant net de subvention).
Audit énergétique : le coût de l'audit énergétique obligatoire pour les F et G est déductible des revenus fonciers au régime réel.

Erreurs fréquentes des propriétaires face au DPE

Se contenter du DPE affiché dans l'annonce sans le vérifier : les DPE antérieurs à juillet 2021 utilisaient une méthode de calcul basée sur les factures énergétiques (peu fiable). Un DPE récent peut révéler une classe plus mauvaise.
Attendre la dernière minute pour rénover : les travaux de rénovation prennent 6 à 18 mois. Un propriétaire bailleur avec un logement G qui attend 2024 pour lancer les travaux risque d'être en infraction dès 2025.
Confondre DPE collectif et DPE individuel : en copropriété, le DPE individuel du lot peut différer du DPE collectif de l'immeuble. Les deux sont nécessaires selon le contexte (vente, location, travaux).
Ne pas faire la demande de prorogation du DPE : un DPE de plus de 10 ans n'est plus valide. Un DPE réalisé avant juillet 2021 n'est plus valide depuis le 1er janvier 2023.
Négliger les travaux de ventilation : l'ajout d'une isolation sans renouvellement d'air adéquat crée des problèmes d'humidité et peut dégrader la qualité sanitaire du logement, sans amélioration suffisante du DPE.

Se faire accompagner

L'analyse de l'impact du DPE sur votre patrimoine nécessite une approche combinant expertise immobilière et technique. Un conseiller immobilier peut estimer la décote liée au classement. Un CGP peut structurer le financement des travaux et optimiser la fiscalité (déficit foncier, amortissement LMNP). Un notaire s'assure de la conformité des documents lors de la vente. Sur Finalib, trouvez un expert pour valoriser votre patrimoine immobilier. Utilisez nos simulateurs pour calculer la rentabilité avant et après rénovation.

Questions fréquentes

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