L'acheteur et le vendeur peuvent-ils avoir le même notaire ?

Oui, un seul notaire peut rédiger l'acte pour les deux parties. C'est la situation la plus courante et la moins coûteuse. Chaque partie peut aussi choisir son propre notaire : les deux notaires se partagent alors les émoluments sans surcoût pour les clients. Le choix de deux notaires est recommandé lorsque la transaction est complexe ou que les intérêts des parties divergent significativement.

Qui paie les frais de notaire ?

Par convention et par la loi, les frais de notaire (droits de mutation + émoluments + frais divers) sont à la charge de l'acquéreur. Le vendeur paie uniquement les frais de mainlevée d'hypothèque s'il en existe une, et les frais liés à l'obtention de certains documents (état daté de copropriété, diagnostics obligatoires).

Combien de temps dure une vente entre particuliers ?

Entre la signature du compromis et la signature de l'acte définitif, comptez 2 à 4 mois. Ce délai permet à l'acheteur d'obtenir son prêt (45 à 60 jours), au notaire d'effectuer ses vérifications et à la mairie de purger son droit de préemption (2 mois). Si l'acheteur achète sans crédit, le délai peut être réduit à 6 à 8 semaines.

Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?

Non, le vendeur est engagé dès la signature du compromis (promesse synallagmatique). Seul l'acheteur bénéficie du délai de rétractation de 10 jours. Si le vendeur refuse de signer l'acte définitif, l'acheteur peut saisir le tribunal pour obtenir la vente forcée (exécution forcée) ou des dommages et intérêts. Le compromis est un engagement ferme et définitif pour le vendeur.

Faut-il un notaire pour signer le compromis de vente ?

Non, le compromis peut être signé sous seing privé (directement entre les parties) sans notaire. Il est cependant fortement recommandé de le faire rédiger ou au moins valider par un notaire : le professionnel vérifie les diagnostics, insère les clauses suspensives adaptées et séquestre le dépôt de garantie dans un compte Carpa sécurisé.

Vente immobilière entre particuliers : le rôle du notaire

Vendre sans agence est possible, mais le passage chez le notaire reste obligatoire. Découvrez les étapes clés de la vente immobilière entre particuliers et le rôle central du notaire.

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 20 octobre 2025 - Mis à jour le 13 juillet 2026

Temps de lecture estimé : 8 minutes

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Questions fréquentes

L'acheteur et le vendeur peuvent-ils avoir le même notaire ?: Oui, un seul notaire peut rédiger l'acte pour les deux parties. C'est la situation la plus courante et la moins coûteuse. Chaque partie peut aussi choisir son propre notaire : les deux notaires se partagent alors les émoluments sans surcoût pour les clients. Le choix de deux notaires est recommandé lorsque la transaction est complexe ou que les intérêts des parties divergent significativement.
Qui paie les frais de notaire ?: Par convention et par la loi, les frais de notaire (droits de mutation + émoluments + frais divers) sont à la charge de l'acquéreur. Le vendeur paie uniquement les frais de mainlevée d'hypothèque s'il en existe une, et les frais liés à l'obtention de certains documents (état daté de copropriété, diagnostics obligatoires).
Combien de temps dure une vente entre particuliers ?: Entre la signature du compromis et la signature de l'acte définitif, comptez 2 à 4 mois. Ce délai permet à l'acheteur d'obtenir son prêt (45 à 60 jours), au notaire d'effectuer ses vérifications et à la mairie de purger son droit de préemption (2 mois). Si l'acheteur achète sans crédit, le délai peut être réduit à 6 à 8 semaines.
Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?: Non, le vendeur est engagé dès la signature du compromis (promesse synallagmatique). Seul l'acheteur bénéficie du délai de rétractation de 10 jours. Si le vendeur refuse de signer l'acte définitif, l'acheteur peut saisir le tribunal pour obtenir la vente forcée (exécution forcée) ou des dommages et intérêts. Le compromis est un engagement ferme et définitif pour le vendeur.
Faut-il un notaire pour signer le compromis de vente ?: Non, le compromis peut être signé sous seing privé (directement entre les parties) sans notaire. Il est cependant fortement recommandé de le faire rédiger ou au moins valider par un notaire : le professionnel vérifie les diagnostics, insère les clauses suspensives adaptées et séquestre le dépôt de garantie dans un compte Carpa sécurisé.

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

L'acheteur et le vendeur peuvent-ils avoir le même notaire ?
Qui paie les frais de notaire ?
Combien de temps dure une vente entre particuliers ?
Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?

Pourquoi le notaire est obligatoire

En France, toute vente immobilière doit être authentifiée par un notaire pour être opposable aux tiers et publiée au service de la publicité foncière. L'acte authentique est le seul document qui transfère juridiquement la propriété d'un bien immobilier. Sans notaire, il n'y a pas de transfert de propriété valable. Le notaire est un officier public nommé par le garde des Sceaux : il engage sa responsabilité personnelle sur chaque acte qu'il signe.

Les étapes d'une vente entre particuliers

Estimation du bien (par le propriétaire, un agent immobilier ou un notaire)
Publication de l'annonce et visites par le vendeur
Négociation et accord sur le prix entre les parties
Signature du compromis ou de la promesse de vente (chez le notaire ou sous seing privé)
Purge des conditions suspensives (obtention du prêt, droit de préemption, diagnostics)
Signature de l'acte authentique de vente chez le notaire
Remise des clés et virement du prix de vente

Le compromis de vente

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties. L'acheteur verse un dépôt de garantie (généralement 5 à 10 % du prix) séquestré chez le notaire. L'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification du compromis (loi SRU, article L. 271-1 du Code de la construction). Le compromis inclut les conditions suspensives (prêt bancaire, absence de servitude, droit de préemption de la mairie) et le délai prévu pour la signature de l'acte définitif (généralement 2 à 3 mois).

À retenir

ℹ️ Un compromis signé sous seing privé (sans notaire) est juridiquement valable, mais il est fortement recommandé de le faire rédiger par un notaire. Le professionnel vérifie la conformité juridique, insère les clauses protectrices et séquestre le dépôt de garantie.

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Les vérifications du notaire

Entre le compromis et l'acte définitif, le notaire effectue de nombreuses vérifications : titre de propriété du vendeur, absence d'hypothèques ou de servitudes non déclarées, conformité urbanistique (certificat d'urbanisme), droit de préemption de la commune, situation hypothécaire, validité des diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, assainissement). Il s'assure que l'acheteur a bien obtenu son financement et que le vendeur est en mesure de transférer un bien libre de toute charge.

Les frais de notaire

Les « frais de notaire » dans l'ancien représentent environ 7 à 8 % du prix de vente. Ils se décomposent en droits de mutation (taxe départementale et communale, environ 5,80 %), en émoluments du notaire (barème réglementé, dégressif, environ 1 %) et en frais divers (formalités, publication, timbres, environ 0,5 à 1 %). Dans le neuf (VEFA), les frais sont réduits à environ 2 à 3 % car les droits de mutation sont remplacés par la TVA déjà incluse dans le prix.

Économies réalisées en vendant sans agence : exemples chiffrés

La vente entre particuliers permet d'économiser les honoraires d'agence, généralement fixés entre 3 et 6 % TTC du prix de vente. Pour un bien à 300 000 €, l'économie peut atteindre 9 000 à 18 000 €.

Exemple 1 — Appartement à 250 000 €, vente directe vs agence

| Poste | Vente directe | Vente via agence |

|---|---|---|

| Prix net vendeur | 250 000 € | 250 000 € |

| Commission agence (4 %) | 0 € | 10 000 € |

| Prix de vente affiché | 250 000 € | 260 000 € |

| Frais de notaire acheteur | 18 500 € | 19 200 € |

| Coût total acheteur | 268 500 € | 279 200 € |

Économie pour l'acheteur : 10 700 € — ce qui peut faciliter le financement bancaire.

Exemple 2 — Calcul détaillé des frais de notaire pour 300 000 € (ancien)

DMTO (5,80 %) : 17 400 €
Émoluments du notaire : ~3 300 €
Débours et formalités : ~1 200 €
Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) : 300 €
Total : environ 22 200 € (7,4 % du prix)

Conseil

💡 Depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise de jusqu'à 20 % sur leurs émoluments pour la tranche au-delà de 100 000 €. Pour un bien à 300 000 €, cette remise peut représenter une économie de 400 à 500 €. N'hésitez pas à la demander.

La fiscalité de la vente pour le vendeur

La plus-value immobilière

Si le bien vendu n'est pas la résidence principale du vendeur, une plus-value immobilière peut être taxable (articles 150 U à 150 VH du CGI) :

Impôt sur le revenu : 19 %
Prélèvements sociaux : 17,2 %
Total : 36,2 %

Des abattements pour durée de détention s'appliquent :

Exonération totale d'IR : après 22 ans de détention
Exonération totale de PS : après 30 ans de détention

| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |

|---|---|---|

| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |

| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |

| 22e année | 4 % | 1,60 % |

| De 23 à 30 ans | 0 % (exonéré IR) | 9 % par an |

| À partir de 30 ans | Exonéré | Exonéré |

Exemple : vente d'un bien acheté il y a 10 ans. Plus-value brute : 80 000 €. Abattement IR (6 % × 4 ans + 6 % × 5 ans = 24 %) : 19 200 €. Plus-value nette IR : 60 800 € × 19 % = 11 552 € d'IR. Abattement PS (1,65 % × 4 ans = 6,6 %) : 5 280 €. PS : 74 720 € × 17,2 % = 12 852 €. Total fiscalité : 24 404 €.

Pièges à éviter dans la vente directe

Sous-estimer ou surestimer le prix du bien (consulter les bases de données notariales DVF disponibles sur data.gouv.fr)
Oublier des diagnostics obligatoires (le vendeur engage sa responsabilité civile et pénale)
Ne pas vérifier la situation d'urbanisme (permis de construire non conformes, déclarations préalables manquantes)
Signer un compromis sous seing privé sans clause suspensive de prêt (l'acheteur perd son dépôt si le prêt est refusé)
Ne pas anticiper les délais (la purge du droit de préemption de la mairie peut prendre 2 mois)
Oublier la mainlevée d'hypothèque si le bien est grevé d'une hypothèque

Se faire accompagner

Même sans agence, le notaire est votre meilleur allié dans une vente immobilière. Il sécurise la transaction, protège les intérêts des deux parties et garantit la validité juridique de la vente. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à optimiser la fiscalité de la vente (timing, réinvestissement, plus-value).

Questions fréquentes

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