L'usufruitier doit-il payer la taxe foncière ?

Oui, l'usufruitier est redevable de la taxe foncière pendant toute la durée de l'usufruit (article 1400 du CGI). Il supporte également la taxe d'habitation s'il occupe le bien, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Le nu-propriétaire ne paie aucun impôt local tant que l'usufruit existe.

Peut-on vendre un bien en usufruit ?

L'usufruitier peut céder son droit d'usufruit (sauf clause contraire dans l'acte constitutif). Le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété. Pour vendre le bien en pleine propriété, l'accord des deux (usufruitier et nu-propriétaire) est nécessaire. Le prix est alors réparti selon la valeur respective de chaque droit, déterminée par le barème de l'article 669 du CGI.

Que se passe-t-il si l'usufruitier ne fait pas les réparations ?

Si l'usufruitier néglige l'entretien courant et que cela cause des dégradations, le nu-propriétaire peut saisir le juge pour obtenir la déchéance de l'usufruit (article 618 du Code civil) ou la réalisation des travaux aux frais de l'usufruitier. C'est un cas rare, mais le nu-propriétaire dispose de recours juridiques pour protéger son bien.

L'usufruit est-il imposable à l'IFI ?

Oui, l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien dans son patrimoine IFI (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Exception : en cas de démembrement légal (usufruit successoral du conjoint survivant), l'IFI est partagé entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon leurs droits fiscaux respectifs.

Le nu-propriétaire peut-il habiter le bien sans l'accord de l'usufruitier ?

Non. Tant que l'usufruit existe, le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien ni y accéder sans l'accord de l'usufruitier. Le nu-propriétaire ne dispose que de l'abusus (droit de vendre ou donner), pas de l'usus (droit d'utiliser). Toute intrusion dans les droits de l'usufruitier peut engager la responsabilité du nu-propriétaire.

Usufruit : droits, obligations et extinction

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

L'usufruitier doit-il payer la taxe foncière ?
Peut-on vendre un bien en usufruit ?
Que se passe-t-il si l'usufruitier ne fait pas les réparations ?
L'usufruit est-il imposable à l'IFI ?

Définition et principes fondamentaux

L'usufruit est un droit réel qui confère à son titulaire (l'usufruitier) le droit d'utiliser un bien (usus) et d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus (fructus), sans en avoir la propriété. Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien (abusus). Ce démembrement de propriété naît le plus souvent lors d'une succession (usufruit légal du conjoint survivant), d'une donation (donation avec réserve d'usufruit) ou d'un legs testamentaire.

Les droits de l'usufruitier

Droit d'habiter le bien ou de le louer et d'en percevoir les loyers
Droit de percevoir les dividendes (usufruit de parts sociales) ou les intérêts (usufruit de portefeuille)
Droit de céder son usufruit (sauf clause contraire) ou d'y renoncer
Droit de vote aux assemblées générales pour les décisions relatives aux bénéfices (usufruit de parts)
Droit de consentir des baux d'habitation d'une durée maximale de 9 ans sans l'accord du nu-propriétaire

Les obligations de l'usufruitier

L'usufruitier doit jouir du bien en « bon père de famille » (article 601 du Code civil). Il supporte les charges usufructuaires : taxes foncières, charges de copropriété courantes, assurance habitation, entretien courant et petites réparations. Les grosses réparations (toiture, murs de soutènement, structure) incombent au nu-propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier. L'usufruitier doit conserver la substance du bien et ne peut pas en modifier la destination sans l'accord du nu-propriétaire.

Conseil

💡 En cas de vente conjointe du bien (usufruit + nue-propriété), le prix est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits, déterminée par le barème fiscal de l'article 669 du CGI.

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Évaluation fiscale de l'usufruit

Le barème fiscal de l'article 669 du CGI évalue l'usufruit viager selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation ou du décès.

| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |

|---|---|---|

| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |

| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |

| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |

| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |

| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |

| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |

| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |

| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |

| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |

L'usufruit temporaire est évalué à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans fraction.

L'usufruit en matière successorale

Le conjoint survivant marié peut opter pour l'usufruit de la totalité de la succession (article 757 du Code civil). Cette option est souvent préférée car elle permet au conjoint de continuer à habiter le logement familial et de percevoir les revenus du patrimoine. Les enfants, nus-propriétaires, récupéreront la pleine propriété au décès du conjoint survivant sans payer de droits de succession supplémentaires (article 1133 du CGI).

Les causes d'extinction de l'usufruit

Décès de l'usufruitier (usufruit viager) — la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez le nu-propriétaire
Expiration du terme fixé (usufruit temporaire)
Réunion des deux qualités (l'usufruitier acquiert la nue-propriété ou inversement)
Non-usage pendant 30 ans (prescription extinctive)
Perte totale de la chose (destruction de l'immeuble)
Renonciation de l'usufruitier
Déchéance prononcée par le juge en cas d'abus de jouissance

Exemples chiffrés : usufruit et optimisation patrimoniale

Exemple 1 — Donation nue-propriété avec réserve d'usufruit

M. Girard, 65 ans, souhaite transmettre son appartement (valeur : 350 000 €) à ses deux enfants tout en continuant à l'occuper.

Il donne la nue-propriété et conserve l'usufruit.

Valeur de la nue-propriété (donateur a 65 ans, usufruit = 40 %) : 60 % × 350 000 = 210 000 €

Part de nue-propriété par enfant : 105 000 €

Abattement de 100 000 € par enfant
Assiette taxable : 5 000 €
Droits de donation : 5 % × 5 000 = 250 € par enfant

Total droits : 500 € pour transmettre un bien de 350 000 €.

Si M. Girard avait donné en pleine propriété, assiette taxable par enfant = 175 000 − 100 000 = 75 000 € → droits d'environ 12 194 € chacun → 24 388 € au total.

Économie grâce au démembrement : 23 888 €

Exemple 2 — Usufruit du conjoint survivant et droits des enfants

Mme Dupont, 70 ans, décède en laissant un patrimoine de 600 000 € (maison 400 000 €, épargne 200 000 €). Son mari (72 ans) opte pour l'usufruit de la totalité. Leurs deux enfants deviennent nus-propriétaires.

Valeur de la nue-propriété (usufruitier a 72 ans, nue-propriété = 70 %) : 70 % × 600 000 = 420 000 €

Part de nue-propriété par enfant : 210 000 €

Abattement : 100 000 €
Assiette taxable : 110 000 €
Droits de succession : 20 % × (110 000 − 15 932) + 15 % × (15 932 − 12 109) + ... = environ 17 194 € par enfant

Au décès du père, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Comparaison si le père avait opté pour 1/4 en pleine propriété (150 000 €) : les enfants auraient reçu chacun 225 000 € en pleine propriété → droits d'environ 25 000 € chacun.

À retenir

L'option usufruit est plus avantageuse pour les enfants en termes de droits immédiats, mais elle diffère leur jouissance du patrimoine.

Exemple 3 — Vente en démembrement

Mme Renaud, 78 ans (usufruit = 20 %, nue-propriété = 80 %), possède un appartement en démembrement avec son fils. Ils décident de vendre pour 300 000 €.

Répartition du prix :

Mme Renaud (usufruitière) : 20 % × 300 000 = 60 000 €
Le fils (nu-propriétaire) : 80 % × 300 000 = 240 000 €

En cas de vente en viager ou de remploi (rachat d'un autre bien), la répartition suit le même barème fiscal.

Usufruit et IFI

L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien dans son patrimoine IFI (article 968 du CGI). C'est une règle dérogatoire importante : l'usufruitier est imposé comme s'il était plein propriétaire, même si la nue-propriété appartient à ses enfants. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre de l'IFI.

Exception : en cas de démembrement légal résultant de la loi (par exemple, usufruit légal du conjoint survivant), l'IFI est partagé entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon leurs droits fiscaux respectifs.

Se faire accompagner

La mise en place ou la gestion d'un usufruit nécessite une expertise juridique et fiscale. Un notaire rédige les actes, évalue les droits respectifs, anticipe les conflits entre usufruitier et nu-propriétaire et optimise la fiscalité. Un conseiller en gestion de patrimoine peut intégrer le démembrement dans une stratégie globale de transmission.

Questions fréquentes

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