Le viager occupé est-il un bon investissement ?

Le viager occupé peut être un excellent investissement patrimonial pour un acheteur patient qui n'a pas besoin du bien immédiatement. La décote liée à l'occupation (40 à 60 %) permet d'acquérir un bien en dessous de sa valeur de marché. Le rendement dépend principalement de la durée de versement de la rente, c'est-à-dire de la longévité du vendeur. En moyenne, un viager occupé offre un rendement annualisé de 5 à 8 % sur le long terme.

Que se passe-t-il si le vendeur part en maison de retraite ?

Si le vendeur quitte le bien pour entrer en maison de retraite, le contrat de viager peut prévoir une clause de libération anticipée. Dans ce cas, la rente est généralement revalorisée (augmentation de 20 à 30 %) pour compenser la perte du DUH. Si le contrat ne prévoit pas cette clause, le vendeur conserve son droit d'usage même s'il n'occupe plus le bien, et la rente reste inchangée.

Peut-on revendre un bien acheté en viager ?

Oui, l'acheteur peut revendre le bien acheté en viager à un tiers, mais le nouvel acquéreur reprend l'obligation de verser la rente au vendeur initial. Le droit d'usage et d'habitation du vendeur est un droit réel qui s'impose à tous les propriétaires successifs. En pratique, la revente d'un bien en viager occupé est difficile car le marché secondaire est limité.

Quels frais de notaire pour un viager occupé ?

Les frais de notaire en viager occupé sont calculés sur la valeur du bien en pleine propriété (et non sur la valeur occupée). Ils représentent environ 7 à 8 % de la valeur vénale pour un bien ancien. C'est l'acheteur qui supporte l'intégralité des frais de notaire, comme dans une vente immobilière classique.

Le viager occupé entre-t-il dans l'assiette de l'IFI pour l'acheteur ?

Non, un bien acquis en viager occupé n'entre pas dans l'assiette de l'IFI de l'acheteur pendant que le crédirentier l'occupe, car l'acheteur ne dispose pas de la jouissance du bien. C'est l'usufruitier (le crédirentier qui a le droit d'usage) qui intègre la valeur du bien dans son IFI. À l'extinction du viager, le bien entre dans l'assiette IFI de l'acheteur.

Peut-on acheter en viager via une SCI ?

Oui, une SCI peut acquérir un bien en viager. La SCI est alors débirentière et verse la rente. Cette structure peut faciliter la transmission du bien aux associés de la SCI (parts sociales transmissibles par donation). Cependant, la SCI à l'IR ou à l'IS crée des contraintes spécifiques sur le traitement fiscal de la rente. Consultez un notaire et un avocat fiscaliste pour structurer ce montage.

Quelle est la différence entre viager libre et viager occupé ?

Dans un viager libre, le vendeur cède la pleine jouissance du bien à l'acheteur dès la signature de l'acte. L'acheteur peut occuper le bien ou le louer immédiatement. La décote est donc nulle ou très faible. Le viager libre ressemble à une vente classique avec paiement fractionné. Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) jusqu'à son décès, d'où la décote importante sur le prix.

Viager occupé : avantages fiscaux et pièges à éviter

Le viager occupé séduit investisseurs et retraités. Mais entre fiscalité avantageuse et risques méconnus, un accompagnement expert s'impose.

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 18 novembre 2025 - Mis à jour le 12 mai 2026

Temps de lecture estimé : 13 minutes

Accueil › Blog › Patrimoine & Épargne

viager viager occupé fiscalité viager rente viagère bouquet vente immobilière retraite immobilière

Dans cet article :

Qu'est-ce que le viager occupé ?
Avantages fiscaux pour le vendeur (crédirentier)
Avantages fiscaux pour l'acheteur (débirentier)
Les pièges à éviter en viager occupé
Comment est calculée la rente viagère ?
Exemples chiffrés : simulation viager occupé
Stratégies d'optimisation pour l'acheteur
Aspects juridiques et sécurisation du contrat
Erreurs courantes à éviter
Sécuriser son investissement en viager

Questions fréquentes

Le viager occupé est-il un bon investissement ?: Le viager occupé peut être un excellent investissement patrimonial pour un acheteur patient qui n'a pas besoin du bien immédiatement. La décote liée à l'occupation (40 à 60 %) permet d'acquérir un bien en dessous de sa valeur de marché. Le rendement dépend principalement de la durée de versement de la rente, c'est-à-dire de la longévité du vendeur. En moyenne, un viager occupé offre un rendement annualisé de 5 à 8 % sur le long terme.
Que se passe-t-il si le vendeur part en maison de retraite ?: Si le vendeur quitte le bien pour entrer en maison de retraite, le contrat de viager peut prévoir une clause de libération anticipée. Dans ce cas, la rente est généralement revalorisée (augmentation de 20 à 30 %) pour compenser la perte du DUH. Si le contrat ne prévoit pas cette clause, le vendeur conserve son droit d'usage même s'il n'occupe plus le bien, et la rente reste inchangée.
Peut-on revendre un bien acheté en viager ?: Oui, l'acheteur peut revendre le bien acheté en viager à un tiers, mais le nouvel acquéreur reprend l'obligation de verser la rente au vendeur initial. Le droit d'usage et d'habitation du vendeur est un droit réel qui s'impose à tous les propriétaires successifs. En pratique, la revente d'un bien en viager occupé est difficile car le marché secondaire est limité.

Explorez d'autres thèmes

Fiscalité - IA et fiscalité 2026 : impact sur le contrôle fiscal - algorithmes DGFiP Diane
Immobilier - Règlement copropriété 2026 : modifications, loi ELAN et droits
Succession & Transmission - Trust et fiducie 2026 : utilisation, fiscalité et alternatives en France

Toutes nos catégories de conseils patrimoniaux

Fiscalité
Immobilier
Patrimoine & Épargne
Succession & Transmission
Entreprise & Création
Retraite & Prévoyance
Crédit & Financement

Simulateurs financiers gratuits liés à ce sujet

Simulateur retraite personnalisé 2026
Comparatif PER vs Assurance-vie 2026
Calculateur rendement SCPI

Voir tous les 59 simulateurs financiers gratuits 2026

Vous souhaitez approfondir ce sujet avec un expert ? Trouvez un conseiller en gestion de patrimoine vérifié sur Finalib et prenez rendez-vous gratuitement.

Trouver un expert patrimonial adapté à votre situation.

Voir tous les experts vérifiés disponibles sur Finalib.

Consultez nos conseillers en gestion de patrimoine dans les principales villes de France

Nos conseillers en gestion de patrimoine vérifiés exercent dans toutes les grandes villes françaises. Trouvez un expert près de chez vous et prenez rendez-vous gratuitement :

Conseillers en gestion de patrimoine à Paris
Conseillers en gestion de patrimoine à Lyon
Conseillers en gestion de patrimoine à Marseille
Conseillers en gestion de patrimoine à Toulouse
Conseillers en gestion de patrimoine à Bordeaux
Conseillers en gestion de patrimoine à Nantes
Conseillers en gestion de patrimoine à Lille
Conseillers en gestion de patrimoine à Nice
Conseillers en gestion de patrimoine à Strasbourg
Conseillers en gestion de patrimoine à Montpellier
Conseillers en gestion de patrimoine à Rennes
Conseillers en gestion de patrimoine à Grenoble

Viager occupé : avantages fiscaux et pièges à éviter

Questions fréquentes

Articles liés - Patrimoine & Épargne

Explorez d'autres thèmes

Simulateurs financiers gratuits liés à ce sujet

Consultez nos conseillers en gestion de patrimoine dans les principales villes de France

Sources et références officielles