Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.
Ce qu'il faut retenir
- Quelle différence entre VEFR et achat dans l'ancien classique ?
- Qui peut vendre en VEFR ?
- Les frais de notaire sont-ils réduits en VEFR ?
- La VEFR est-elle compatible avec le dispositif Denormandie ?
Qu'est-ce que la vente en l'état futur de rénovation (VEFR) ?
La vente en l'état futur de rénovation (VEFR) est un contrat par lequel le vendeur s'engage à réaliser des travaux de rénovation sur un immeuble existant dans un délai déterminé. Créée par l'ordonnance n° 2021-1357 du 20 octobre 2021, la VEFR comble un vide juridique entre la vente d'un bien ancien classique et la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) réservée aux constructions neuves.
Conditions d'application de la VEFR
La VEFR s'applique aux immeubles existants faisant l'objet de travaux de rénovation portant sur la majorité des fondations, des éléments de structure, de la consistance des façades (hors ravalement) ou de l'ensemble des éléments de second œuvre. Le vendeur doit être un professionnel de l'immobilier (promoteur, marchand de biens, bailleur social). La VEFR ne s'applique pas aux simples travaux d'entretien ou d'embellissement.
Contenu du contrat de VEFR
- La description de l'immeuble existant et des travaux à réaliser.
- Le prix de vente global et les modalités de paiement échelonné.
- Le délai de livraison des travaux.
- Les justificatifs d'assurance dommages-ouvrage et de responsabilité civile décennale.
- Les garanties financières d'achèvement ou de remboursement.
- La description des caractéristiques techniques des travaux (plans, notice descriptive).
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Garanties de l'acquéreur
L'acquéreur en VEFR bénéficie de garanties renforcées : la garantie financière d'achèvement (GFA) assure que les travaux seront terminés même en cas de défaillance du vendeur. La garantie de parfait achèvement couvre les défauts signalés dans l'année suivant la réception. La garantie décennale couvre les vices affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant dix ans.
Attention
⚠️ Le paiement du prix en VEFR est échelonné selon l'avancement des travaux, comme en VEFA. L'acquéreur ne doit jamais verser l'intégralité du prix avant l'achèvement et la livraison des travaux.
Différences entre VEFR et VEFA
La VEFA concerne la construction d'un immeuble neuf : le transfert de propriété s'opère au fur et à mesure de la construction. La VEFR porte sur un immeuble existant : le transfert de propriété est immédiat dès la signature, mais les travaux restent à la charge du vendeur. La VEFR bénéficie des garanties du neuf (décennale, parfait achèvement) sur les travaux réalisés, mais pas sur les parties de l'immeuble non touchées par la rénovation.
Fiscalité de la VEFR
La VEFR peut ouvrir droit aux frais de notaire réduits (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %) si les travaux représentent plus de 25 % du coût total de l'opération et si la TVA immobilière s'applique. Certaines opérations en VEFR peuvent également être éligibles au dispositif Denormandie (réduction d'impôt pour l'investissement locatif dans l'ancien rénové).
Exemples chiffrés de rentabilité en VEFR
La VEFR est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui cherchent à allier valorisation patrimoniale et optimisation fiscale. Voici deux cas concrets :
Cas 1 : immeuble à Lyon Part-Dieu, 6 appartements
- Prix d'achat brut : 900 000 €
- Travaux inclus dans la VEFR : 350 000 €
- Prix total : 1 250 000 €
- TVA réduite applicable (20 %) car travaux > 25 % du prix
- Frais de notaire réduits : environ 25 000 € (2 %)
- Économie vs achat ancien classique : environ 75 000 € en droits de mutation
- Loyers après rénovation : 6 000 € / mois, soit 72 000 € annuels
- Rendement brut : 5,76 %
Cas 2 : appartement T3 à Bordeaux Bacalan
- Prix total VEFR : 290 000 €
- Travaux inclus : 85 000 € (29 % du prix)
- Frais de notaire : 5 800 € (2 %)
- Loyer après livraison : 1 150 € / mois
- Rendement brut : 4,76 %
- Éligibilité Denormandie : oui, si situé dans commune éligible (réduction d'impôt jusqu'à 21 % du prix sur 12 ans)
Conseil
💡 L'éligibilité au Denormandie dans le cadre d'une VEFR permet de cumuler frais réduits + réduction d'impôt, ce qui améliore significativement la rentabilité nette après impôt.
Comparatif VEFR, VEFA, achat ancien classique et Denormandie
| Critère | VEFR | VEFA (neuf) | Ancien classique | Denormandie |
|---|---|---|---|---|
| Type de bien | Immeuble existant rénové | Construction neuve | Bien ancien sans travaux | Ancien avec travaux |
| Frais de notaire | 2–3 % | 2–3 % | 7–8 % | 7–8 % |
| Garantie décennale | Sur les travaux | Oui (intégrale) | Non | Non |
| Réduction d'impôt | Non (sauf si Denormandie) | Pinel si éligible | Non | Jusqu'à 21 % sur 12 ans |
| Transfert de propriété | Immédiat | Progressif | Immédiat | Immédiat |
| Risque travaux | Faible (GFA) | Très faible (GFA) | Élevé | Modéré |
Aspects fiscaux détaillés de la VEFR
TVA immobilière
Lorsque les travaux représentent plus de 25 % du coût total, l'opération est soumise à la TVA (20 %). L'acquéreur bénéficie alors des droits de mutation réduits (0,715 % au lieu de 5,8 %). Pour un bien à 300 000 €, cela représente une économie de 15 255 € sur les droits de mutation.
Régimes locatifs applicables
Après livraison, le propriétaire peut opter pour :
- Régime réel foncier : déduction de toutes les charges, amortissement des travaux non inclus dans le prix VEFR
- LMNP (si meublé) : amortissement du bien et des travaux, très avantageux sur le long terme
- SCI à l'IS : amortissement comptable du bien, utile pour les opérations multi-lots
À retenir
ℹ️ La VEFR n'ouvre pas automatiquement droit au statut LMNP. Le choix de meubler ou non le bien après livraison est indépendant du contrat VEFR. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation.
Erreurs fréquentes des investisseurs débutants en VEFR
1. Confondre VEFR et rénovation par soi-même
La VEFR implique que le vendeur-professionnel réalise et garantit les travaux. Ce n'est pas un achat d'immeuble à rénover soi-même. Si vous achetez pour rénover, vous êtes dans une vente classique dans l'ancien.
2. Ne pas vérifier la GFA avant de signer
La garantie financière d'achèvement doit être mentionnée dans le contrat VEFR. Sans elle, vous n'êtes pas protégé en cas de défaillance du promoteur. Vérifiez le nom de l'établissement bancaire garant et la durée de la garantie.
3. Négliger le délai contractuel de livraison
En VEFR, le délai de livraison est contractuel. En cas de retard, des pénalités sont dues par le vendeur. Assurez-vous que le contrat précise un délai ferme et les pénalités applicables (généralement 1/3000e du prix par jour de retard).
4. Mal calculer la fiscalité
L'application de la TVA à 20 % sur le prix total peut surprendre un acheteur habitué aux biens anciens. Mais la réduction des droits de mutation compense largement. Faites simuler le coût global par un notaire avant de signer.
5. Oublier la garantie décennale sur les parties rénovées
La garantie décennale ne porte que sur les travaux réalisés en VEFR, pas sur les parties anciennes non touchées. En cas de vice sur une fondation non rénovée, vous relevez du droit commun de la vente immobilière.
Marché par ville : où la VEFR est-elle la plus répandue ?
La VEFR se développe principalement dans les grandes métropoles françaises où la rénovation lourde d'immeubles anciens est économiquement viable :
Paris (75) : nombreuses opérations de réhabilitation d'immeubles haussmanniens. Prix élevés mais valorisation post-rénovation très forte. Frais réduits particulièrement impactants sur des prix unitaires > 500 000 €.
Lyon (69) : dynamisme du marché de la réhabilitation dans les arrondissements anciens (1er, 4e, 5e). Forte demande locative des cadres et étudiants.
Bordeaux (33) : marché en légère correction depuis 2023 mais opérations VEFR toujours rentables dans les quartiers en mutation (Bacalan, Saint-Michel).
Marseille (13) : marché en fort développement avec le programme Euroméditerranée. Nombreux immeubles éligibles à la VEFR dans le centre historique.
Strasbourg (67), Nantes (44), Lille (59) : marchés secondaires actifs avec des opérations VEFR portées par les bailleurs sociaux ou promoteurs régionaux.
Conseil
💡 Utilisez les simulateurs Finalib pour comparer le rendement d'une VEFR vs un achat neuf en VEFA ou un achat ancien classique sur votre marché cible.
Se faire accompagner sur une VEFR
La VEFR est un contrat complexe qui nécessite une analyse juridique et fiscale approfondie avant signature. Faites-vous accompagner par :
- Un notaire pour vérifier le contrat, les garanties et optimiser la fiscalité
- Un conseiller immobilier pour analyser la pertinence de l'opération sur le marché local
- Un CGP (conseiller en gestion de patrimoine) pour choisir le régime fiscal post-livraison (LMNP, SCI, foncier)
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Ce qu'il faut retenir
- Quelle différence entre VEFR et achat dans l'ancien classique ?
- Qui peut vendre en VEFR ?
- Les frais de notaire sont-ils réduits en VEFR ?
- La VEFR est-elle compatible avec le dispositif Denormandie ?
Questions fréquentes
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