Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.
Ce qu'il faut retenir
- Un copropriétaire peut-il se faire représenter en AG ?
- Que se passe-t-il si le quorum n'est pas atteint ?
- Le syndic peut-il refuser d'inscrire une question à l'ordre du jour ?
- Comment contester une décision d'AG ?
Qu'est-ce que l'assemblée générale de copropriété ?
L'assemblée générale (AG) est l'organe décisionnel de la copropriété. Elle réunit l'ensemble des copropriétaires au moins une fois par an pour voter le budget prévisionnel, approuver les comptes, élire ou renouveler le syndic et décider des travaux. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de copropriété, inscrits dans le règlement de copropriété.
La convocation : délais et formalisme
Le syndic doit convoquer l'AG au moins 21 jours avant la date prévue (article 9 du décret du 17 mars 1967). La convocation est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement. Elle doit comporter l'ordre du jour détaillé, le lieu, la date, l'heure et les documents annexes (comptes, devis de travaux, contrats de syndic). Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour en notifiant sa demande au syndic avant l'envoi des convocations.
Attention
⚠️ Un copropriétaire non convoqué ou convoqué hors délai peut faire annuler l'assemblée générale dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.
Les différentes majorités de vote
La loi du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs majorités. La majorité simple (article 24) concerne les décisions courantes : approbation des comptes, travaux d'entretien, élection du conseil syndical. Seules les voix des copropriétaires présents ou représentés comptent. La majorité absolue (article 25) exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents : désignation du syndic, travaux d'amélioration, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes. La double majorité (article 26) requiert la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix : modification du règlement de copropriété, vente de parties communes. L'unanimité est nécessaire pour les décisions portant atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires.
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La passerelle de l'article 25-1
Lorsqu'une résolution relevant de la majorité absolue (article 25) n'est pas adoptée mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être immédiatement organisé à la majorité simple (article 24). Ce mécanisme de passerelle facilite la prise de décision lorsque de nombreux copropriétaires sont absents. Il est très utilisé en pratique pour les renouvellements de syndic ou les travaux d'amélioration.
Le vote par correspondance
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, tout copropriétaire peut voter par correspondance à l'aide d'un formulaire type transmis avec la convocation. Le copropriétaire indique son vote (pour, contre, abstention) pour chaque résolution. Le formulaire doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l'assemblée. Les voix exprimées par correspondance sont comptabilisées comme des voix de copropriétaires présents.
Le procès-verbal et sa contestation
Le procès-verbal de l'AG mentionne le résultat de chaque vote et les noms des copropriétaires opposants ou défaillants. Il est notifié par le syndic aux copropriétaires absents et opposants dans un délai d'un mois. Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). Les motifs de contestation sont l'irrégularité de la convocation, le non-respect des majorités, l'abus de majorité ou la violation du règlement de copropriété.
Exemples chiffrés : enjeux financiers d'une AG bien préparée
L'assemblée générale ne se limite pas à des questions de procédure : les sommes en jeu peuvent être considérables.
Exemple 1 — Immeuble de 20 lots à Lyon, ravalement de façade
Le syndic propose un ravalement global pour 120 000 €, soit 6 000 € par lot en moyenne. La résolution relève de l'article 25 (majorité absolue). À l'AG, 14 copropriétaires sur 20 sont présents ou représentés. La résolution réunit 11 voix sur 20 (soit 55 % des voix totales) : elle est adoptée. Un copropriétaire absent (5 % des tantièmes) qui n'avait pas donné de mandat n'a pas pu s'y opposer malgré son désaccord.
À retenir
ℹ️ Si ce copropriétaire avait voté par correspondance ou donné un pouvoir, il aurait pu empêcher l'adoption si le vote avait été plus serré. Le vote par correspondance est donc crucial pour les copropriétaires ne pouvant pas se déplacer.
Exemple 2 — Immeuble de 8 lots à Nantes, changement de syndic
Le contrat du syndic professionnel expire. Deux candidats sont présentés : l'actuel syndic à 3 200 €/an et un nouveau syndic à 2 400 €/an (forfait de base). La résolution de désignation du nouveau syndic réunit 6 voix sur 8 (75 % des tantièmes) : adoption à la majorité absolue. Économie annuelle : 800 €, soit 8 000 € sur 10 ans pour la copropriété.
Comparatif des majorités et de leurs applications
| Majorité | Base légale | Quorum requis | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Simple (art. 24) | Voix présents/représentés | Aucun | Approbation comptes, petits travaux, règlement de charges |
| Absolue (art. 25) | Toutes les voix | Aucun | Désignation syndic, gros travaux, travaux privatifs sur parties communes |
| Double (art. 26) | Majorité copropriétaires + 2/3 des voix | Aucun | Modification règlement, vente parties communes |
| Unanimité | 100 % des voix | Aucun | Changement destination immeuble, suppression droit de jouissance |
Aspects fiscaux liés aux décisions d'AG
Les décisions d'AG ont un impact fiscal direct pour les copropriétaires bailleurs (investisseurs locatifs) :
- Charges récupérables : les travaux d'entretien courant votés en AG (nettoyage, éclairage, petit entretien) sont récupérables auprès du locataire. La liste est fixée par le décret du 26 août 1987.
- Charges déductibles des revenus fonciers : les charges non récupérables (honoraires du syndic, travaux de structure, assurance immeuble) sont déductibles des revenus fonciers en régime réel. Conservez tous les relevés de charges de l'AG.
- Travaux de rénovation énergétique : depuis 2023, les travaux votés en AG permettant d'améliorer le DPE de l'immeuble peuvent donner droit à l'éco-PTZ collectif ou à MaPrimeRénov' copropriétés, avec des aides de l'ANAH couvrant jusqu'à 45 % du montant des travaux.
- Fonds de travaux (loi ALUR) : depuis 2017, la cotisation au fonds de travaux (minimum 5 % du budget prévisionnel) n'est pas déductible des revenus fonciers l'année de son versement, mais uniquement l'année où les travaux sont effectivement réalisés.
Attention
⚠️ Un copropriétaire bailleur qui ne suit pas les AG (ni en personne, ni par correspondance, ni par mandat) perd la possibilité de contester des décisions qui peuvent impacter directement sa rentabilité locative.
Erreurs fréquentes lors d'une assemblée générale
- Ne pas lire la convocation en détail : l'ordre du jour détermine les décisions pouvant être prises. Une question absente de l'ordre du jour ne peut pas être votée, sauf en fin de séance pour les questions diverses (sans effet contraignant).
- Ne pas vérifier le tableau de répartition des charges : les tantièmes attribués à votre lot conditionnent votre participation financière aux décisions. Une erreur dans la répartition peut être contestée devant le tribunal judiciaire.
- Ignorer les résolutions complexes : certaines résolutions techniques (approbation des comptes par poste, autorisations de travaux multi-lots) méritent une étude préalable avec le conseil syndical.
- Ne pas vérifier les devis soumis au vote : en AG, les travaux sont soumis avec des devis préalables. Comparer au moins 2 devis est obligatoire pour les gros travaux. Si un seul devis est présenté, la résolution peut être contestée.
- Oublier de formaliser son opposition : pour conserver le droit de contester une décision, il faut voter contre (opposition formelle). S'abstenir ou être absent sans mandat peut faire perdre ce droit.
Marché : impact de la gestion de copropriété sur la valeur du bien
La qualité de gestion de la copropriété influence directement la valeur des lots :
| Qualité de gestion | Impact sur la valeur | Délai de vente moyen |
|---|---|---|
| Copropriété bien gérée (fonds travaux constitués, comptes équilibrés) | Prix/m² dans la moyenne haute du secteur | 45-60 jours |
| Copropriété avec travaux votés non encore financés | Décote de 3 à 7 % | 75-90 jours |
| Copropriété en difficulté (procédure, impayés > 15 %) | Décote de 10 à 20 % | 120+ jours |
| Copropriété sous administration provisoire | Quasi-invendable à prix normal | Indéterminé |
Se faire accompagner
Préparer une assemblée générale stratégique (gros travaux, changement de syndic, modification du règlement) nécessite souvent un accompagnement professionnel. Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut analyser l'impact des décisions d'AG sur votre rentabilité locative et votre fiscalité. Un notaire peut vérifier la conformité du règlement de copropriété. Finalib vous met en relation avec des spécialistes de la copropriété. Consultez aussi nos simulateurs pour évaluer l'impact des charges sur votre rendement locatif.
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Ce qu'il faut retenir
- Un copropriétaire peut-il se faire représenter en AG ?
- Que se passe-t-il si le quorum n'est pas atteint ?
- Le syndic peut-il refuser d'inscrire une question à l'ordre du jour ?
- Comment contester une décision d'AG ?
Questions fréquentes
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