Un bien classé A-B vaut-il vraiment plus cher ?

Oui, les études des notaires et de l'ADEME confirment une prime de 6 à 15 % pour les biens classés A-B par rapport aux biens classés D, et de 20 à 30 % par rapport aux F-G. La valeur verte est plus marquée dans les zones tendues et pour les maisons individuelles.

La rénovation énergétique est-elle rentable pour un investisseur ?

Oui dans la plupart des cas. Une rénovation globale coûtant 30 000 à 50 000 euros peut revaloriser un bien de 15 à 25 %, augmenter le loyer de 5 à 10 % et réduire le risque de vacance locative. Les aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) et le déficit foncier améliorent la rentabilité nette de l'opération.

Les SCPI vertes performent-elles aussi bien que les SCPI classiques ?

Les SCPI labellisées ISR affichent des performances comparables aux SCPI classiques, avec des taux de distribution de 4 à 5,5 % en 2025. Leur patrimoine immobilier certifié (HQE, BREEAM) offre une meilleure résistance aux risques réglementaires et une valorisation potentielle supérieure à long terme.

Quels travaux permettent de gagner des classes DPE ?

L'isolation thermique (murs, toiture, planchers) est le levier le plus efficace. Le remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière à condensation) et l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) complètent le bouquet de travaux. Un saut de 2 à 3 classes DPE est courant après une rénovation globale.

Peut-on encore louer un logement classé F ou G ?

Les logements classés G (consommation > 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux. Les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028, les classés E à partir de 2034. Les baux en cours restent valides jusqu'à leur renouvellement. Un propriétaire qui n'engage pas de travaux risque de ne plus pouvoir relouer son bien.

Qu'est-ce que le déficit foncier majoré pour la rénovation énergétique ?

Depuis 2023, les propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux permettant de faire passer leur bien d'un DPE E, F ou G à un DPE A, B ou C bénéficient d'un plafond de déficit foncier doublé : 21 400 €/an au lieu de 10 700 €. Ce dispositif s'applique au régime réel des revenus fonciers et peut être étalé sur 10 ans en cas de dépassement du plafond annuel.

Immobilier vert : labels environnementaux et valorisation des biens

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

Un bien classé A-B vaut-il vraiment plus cher ?
La rénovation énergétique est-elle rentable pour un investisseur ?
Les SCPI vertes performent-elles aussi bien que les SCPI classiques ?
Quels travaux permettent de gagner des classes DPE ?

L'immobilier vert : une tendance de fond

L'immobilier vert désigne les bâtiments conçus ou rénovés pour minimiser leur impact environnemental : consommation énergétique réduite, matériaux biosourcés, gestion des eaux pluviales, confort thermique optimal. En France, le secteur du bâtiment représente 44 % de la consommation énergétique nationale et 25 % des émissions de gaz à effet de serre. La réglementation environnementale RE2020, applicable aux constructions neuves depuis 2022, impose des standards ambitieux en matière de performance énergétique et d'empreinte carbone.

Les principaux labels environnementaux

BBC (Bâtiment Basse Consommation) : consommation maximale de 50 kWh/m²/an en énergie primaire. Standard depuis la RT2012.
HQE (Haute Qualité Environnementale) : certification globale couvrant l'énergie, l'eau, les déchets, le confort et la santé.
E+C- (Énergie Positive et Réduction Carbone) : label expérimental préfigurant la RE2020, visant des bâtiments à énergie positive.
BREEAM et LEED : certifications internationales utilisées pour les bureaux et les grands projets immobiliers.
Effinergie RE2020 : label français garantissant un niveau de performance supérieur aux exigences de la RE2020.

L'impact du DPE sur la valeur des biens

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un critère déterminant de la valeur immobilière. Selon les études des notaires de France, l'écart de prix entre un bien classé A-B et un bien classé F-G atteint 15 à 25 % dans les grandes métropoles et peut dépasser 30 % en zones rurales. Les passoires thermiques (DPE F et G) sont progressivement interdites à la location : les logements classés G sont interdits depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Ces interdictions accélèrent la décote des biens énergivores.

Conseil

💡 Un bien classé A-B se vend en moyenne 6 à 15 % plus cher qu'un bien classé D et 20 à 30 % plus cher qu'un bien classé F-G, à surface et localisation équivalentes (source : Notaires de France, 2024).

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La valeur verte : prime à la performance énergétique

La valeur verte désigne la plus-value liée à la performance énergétique d'un bien immobilier. Elle se manifeste à la vente (prix plus élevé), à la location (loyer supérieur de 5 à 10 % pour un bien A-B vs D) et en termes de liquidité (délai de vente réduit de 20 à 40 %). Les investisseurs avisés intègrent la valeur verte dans leur stratégie : acquérir un bien énergivore à prix décoté, réaliser des travaux de rénovation énergétique et revendre avec une plus-value intégrant la revalorisation du DPE.

Les aides à la rénovation énergétique en 2026

MaPrimeRénov' reste le principal dispositif d'aide à la rénovation énergétique en 2026. Les montants varient de 2 000 à 70 000 euros selon les revenus du ménage et l'ambition des travaux. Les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) complètent le financement avec des primes versées par les fournisseurs d'énergie. L'éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro) finance jusqu'à 50 000 euros de travaux de rénovation énergétique sans intérêts. Le déficit foncier majoré (21 400 euros pour les travaux d'amélioration énergétique) est un levier fiscal puissant pour les bailleurs.

Investir dans l'immobilier vert : les opportunités

L'investissement dans l'immobilier vert offre plusieurs avantages : valorisation du bien à long terme, loyers plus élevés, charges réduites, meilleure liquidité et accès aux aides publiques. Les SCPI vertes (labellisées ISR) investissent dans des immeubles certifiés HQE, BREEAM ou BBC et affichent des performances comparables aux SCPI classiques. Le crowdfunding immobilier vert finance des projets de rénovation énergétique avec des rendements de 7 à 10 % par an. Les foncières cotées engagées dans la transition énergétique bénéficient d'un avantage compétitif croissant.

Exemples chiffrés : stratégie d'achat-rénovation verte

Exemple 1 — Appartement F classé G à Toulouse, stratégie rénovation

Situation initiale :

Appartement T3, 65 m², DPE G, prix du marché : 155 000 €
Décote passoire thermique estimée : -18 % vs DPE D de référence (190 000 €)

Travaux de rénovation :

Isolation des murs par l'intérieur : 8 000 €
Remplacement chaudière gaz par PAC air-eau : 12 000 €
Remplacement fenêtres double vitrage : 6 000 €
VMC double flux : 4 500 €
Total travaux : 30 500 €

Aides obtenues :

MaPrimeRénov' (ménage revenus intermédiaires) : 11 000 €
CEE : 2 500 €
Éco-PTZ 0 % : 17 000 €
Reste à charge réel : 0 € (financement intégral)

Résultat post-travaux :

Nouveau DPE : C (saut de 3 classes)
Valeur estimée post-rénovation : 195 000 €
Plus-value réalisée : +40 000 € (25,8 %)
Loyer mensuel : +60 €/mois vs avant travaux (+720 €/an)

Exemple 2 — Maison G à Nantes, calcul de rentabilité locative avant/après

| Critère | Avant rénovation (DPE G) | Après rénovation (DPE C) |

|---|---|---|

| Prix d'achat / Valeur | 180 000 € | 220 000 € |

| Loyer mensuel | 750 € | 820 € |

| Rendement brut | 5,0 % | 4,5 % |

| Charges locataire (énergie) | 250 €/mois | 80 €/mois |

| Risque réglementaire 2028 | Interdiction de louer (F) | Aucun |

| Délai de vente estimé | 90 jours | 50 jours |

À retenir

ℹ️ La stratégie "achat passoire + rénovation" est particulièrement rentable lorsque la décote d'achat est supérieure au coût net des travaux après aides. En 2026, les aides peuvent couvrir 40 à 70 % des travaux pour les ménages modestes.

Comparatif des labels et leur valeur sur le marché

|---|---|---|---|---|

Aspects fiscaux de l'immobilier vert

Les travaux de rénovation énergétique bénéficient de plusieurs dispositifs fiscaux cumulables :

Déficit foncier majoré : depuis 2023, les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d'un DPE E, F ou G à A, B ou C ouvrent droit à un plafond de déficit foncier doublé à 21 400 €/an (contre 10 700 € pour les autres travaux). Ce dispositif s'applique aux revenus fonciers des bailleurs en régime réel.
MaPrimeRénov' non imposable : les subventions MaPrimeRénov' ne sont pas imposables au titre de l'impôt sur le revenu. Elles réduisent la base des travaux déductibles des revenus fonciers (déduction du montant net de subvention).
Éco-PTZ : les intérêts de l'éco-PTZ sont nuls (taux 0 %). Fiscalement neutre sauf que le bien rénové acquiert une valeur plus élevée, augmentant la base de plus-value imposable future.
TVA à taux réduit : les travaux d'amélioration énergétique (isolation, chauffage, VMC) réalisés dans des logements de plus de 2 ans sont soumis à TVA à 5,5 %, contre 20 % pour les travaux courants. Économie de 14,5 % sur le montant des travaux.

Erreurs fréquentes des investisseurs en immobilier vert

Acheter une passoire thermique sans évaluer le coût réel des travaux : la décote d'achat peut être attractive, mais si les travaux nécessaires dépassent les aides disponibles, la rentabilité s'effondre. Faites réaliser un audit énergétique (entre 500 et 1 500 €) avant toute offre.
Compter sur le DPE affiché sans le vérifier : les DPE réalisés avant 2021 utilisaient une méthode de calcul moins fiable. Un DPE récent (post-juillet 2021) peut révéler une classe plus mauvaise que celle indiquée dans l'annonce.
Ignorer le reste à charge de MaPrimeRénov' : les aides ne couvrent jamais 100 % des travaux. Le reste à charge doit être financé et intégré dans le plan de financement.
Choisir une rénovation partielle insuffisante : remplacer uniquement la chaudière sans isoler les murs peut améliorer le DPE d'une classe mais pas assez pour sortir de la catégorie "passoire". La rénovation globale est toujours plus efficace qu'une succession de petits travaux.
Négliger les délais administratifs : MaPrimeRénov' doit être demandée avant le début des travaux. L'oubli de cette formalité rend les travaux non éligibles à la subvention.

Marché par ville : valeur verte en 2026

|---|---|---|---|

Se faire accompagner

L'investissement immobilier vert combine enjeux techniques, fiscaux et patrimoniaux. Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut optimiser la structuration fiscale (déficit foncier majoré, LMNP). Un conseiller immobilier identifie les passoires à fort potentiel et évalue la qualité des travaux. Un notaire vérifie les clauses liées au DPE dans les actes de vente. Consultez nos simulateurs pour évaluer la rentabilité d'une opération achat + rénovation énergétique.

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