Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie pour une remise en peinture ?

Uniquement si les peintures sont dégradées au-delà de l'usure normale. Avec une grille de vétusté, si la durée de vie des peintures est de 9 ans et que le locataire occupe le logement depuis 9 ans, la retenue n'est pas justifiée. Sans grille de vétusté, le bailleur doit prouver que les dégradations dépassent l'usure normale.

Que faire si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie ?

Le bailleur dispose d'un mois (état des lieux conforme) ou deux mois (dégradations constatées) pour restituer le dépôt de garantie. Passé ce délai, une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection.

Les trous de fixation sont-ils des dégradations ?

Non, les trous de cheville et de clou de taille raisonnable sont considérés comme un usage normal du logement. En revanche, le locataire est tenu de les reboucher proprement avant l'état des lieux de sortie. Des trous excessifs ou de grande taille (perçage dans du carrelage, par exemple) peuvent être considérés comme des dégradations.

Peut-on faire un état des lieux dématérialisé ?

Oui, la loi autorise les états des lieux sur support numérique (tablette, application spécialisée) à condition qu'ils soient signés électroniquement par les deux parties et qu'un exemplaire soit remis à chacune. Les applications spécialisées (Check & Visit, Startloc, etc.) facilitent la réalisation et l'archivage.

Que se passe-t-il si le locataire refuse de faire l'état des lieux de sortie ?

Le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice (huissier) pour établir l'état des lieux unilatéralement, aux frais partagés. Si le locataire s'y oppose ou est absent sans justification, le bailleur peut établir l'état des lieux seul avec un constat d'huissier, qui a pleine valeur probante. Le coût de l'huissier (150-250 €) est supporté par moitié si les deux parties auraient dû être présentes.

État des lieux : bonnes pratiques et litiges fréquents en location

Q: L'état des lieux est-il obligatoire ?

L'état des lieux n'est pas obligatoire au sens strict, mais son absence a des conséquences importantes. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Sans état des lieux de sortie, le bailleur ne peut pas prouver les dégradations et doit restituer intégralement le dépôt de garantie.

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie pour une remise en peinture ?
Que faire si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie ?
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Les trous de fixation sont-ils des dégradations ?

L'état des lieux : enjeu central de la relation locative

L'état des lieux est un document contradictoire décrivant l'état du logement à l'entrée et à la sortie du locataire. Il conditionne la restitution du dépôt de garantie et constitue la pièce maîtresse en cas de litige sur les dégradations. Pourtant, il est souvent bâclé ou réalisé dans des conditions contestables. Ce guide détaille les règles légales, les bonnes pratiques et les solutions en cas de désaccord.

L'état des lieux d'entrée : obligations légales

L'état des lieux d'entrée est obligatoire et doit être réalisé de manière contradictoire entre le bailleur (ou son mandataire) et le locataire. Il doit être établi par écrit, sur support papier ou dématérialisé, et remis en mains propres ou par voie électronique à chaque partie. Il doit décrire précisément chaque pièce, élément d'équipement, revêtement de sol et de mur, en notant leur état (neuf, bon état, état d'usage, mauvais état). Les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) doivent y figurer. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (présomption réfragable).

L'état des lieux de sortie : les règles du jeu

L'état des lieux de sortie est réalisé lors de la remise des clés par le locataire. Il est comparé point par point à l'état des lieux d'entrée pour déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire. Le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures de remise en état.

Conseil

💡 Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée pendant les 10 premiers jours suivant la signature (et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage). Cette faculté est souvent méconnue mais permet de signaler des défauts non remarqués lors de la visite initiale.

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La grille de vétusté : distinguer l'usure normale des dégradations

La loi ALUR de 2014 a introduit la possibilité de joindre une grille de vétusté au bail. Cette grille définit la durée de vie théorique de chaque composant du logement (peintures : 7 à 10 ans, moquette : 7 ans, parquet : 25 ans, robinetterie : 10 ans). Au-delà de cette durée, l'usure est considérée comme normale et ne peut pas être imputée au locataire. Par exemple, si les peintures ont une durée de vie de 9 ans et que le locataire quitte après 9 ans, il ne peut pas être facturé pour la remise en peinture. Cette grille réduit considérablement les litiges sur la retenue du dépôt de garantie.

Les litiges les plus fréquents

La remise en peinture : le bailleur retient le coût de la peinture alors que l'usure est normale après plusieurs années d'occupation.
Les trous de fixation : les trous de cheville et de clou sont considérés comme un usage normal du logement s'ils sont rebouchés.
L'entretien des joints de salle de bain : les moisissures dues à un défaut de ventilation ne sont pas imputables au locataire.
Le nettoyage : un nettoyage sommaire suffit, le ménage en profondeur n'est pas exigible.
Les traces d'usure sur le sol : l'usure normale d'un parquet ou d'un carrelage n'est pas une dégradation.
L'entretien de la chaudière : le locataire doit justifier de l'entretien annuel obligatoire.

Recours en cas de désaccord

En cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie, les parties peuvent faire appel à un commissaire de justice (huissier) pour établir un état des lieux contradictoire. Le coût est partagé par moitié entre bailleur et locataire. Si le litige porte sur la retenue du dépôt de garantie, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (gratuit) puis, en cas d'échec, le juge des contentieux de la protection. Les retenues injustifiées exposent le bailleur à des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Les bonnes pratiques pour un état des lieux réussi

Réaliser l'état des lieux en plein jour, avec un éclairage suffisant.
Prendre des photos datées de chaque pièce et des éléments d'équipement.
Tester tous les équipements : robinets, prises électriques, volets, chauffage, interphone.
Annexer une grille de vétusté au bail dès la signature.
Conserver les factures d'entretien (chaudière, ramonage) pendant toute la durée du bail.
Ne signer l'état des lieux qu'après avoir tout vérifié, sans pression de temps.

Exemples chiffrés de litiges et leurs issues

Cas 1 — Locataire depuis 7 ans, peintures et moquette endommagées, Lyon (69)

Durée de vie peintures (grille vétusté) : 9 ans → locataire présent 7 ans → coefficient vétusté 77 %
Coût total remise en peinture : 2 400 €
Quote-part imputable au locataire : 2 400 × (1 – 77 %) = 552 € seulement
Moquette (durée vie 7 ans, occupée 7 ans) : vétusté 100 % → 0 € imputable au locataire
Dégradation réelle (porte enfoncée) : hors grille vétusté → 380 € imputables intégralement
Total retenu : 932 € sur dépôt de garantie de 1 200 € → restitution 268 €

Cas 2 — Bailleur sans grille de vétusté, retenue contestée, Paris 15e (75)

Peintures refaites lors de l'entrée du locataire → durée de vie 8 ans
Locataire présent 4 ans → usure normale admise en justice si grille = 50 %
Sans grille, le juge détermine la vétusté au cas par cas
Coût remise en peinture : 3 800 €
Jugement : 40 % à la charge du locataire = 1 520 €
Bailleur avait retenu 2 500 € → condamné à restituer 980 € + pénalités (1 mois de retard) = 980 + 380 = 1 360 € à restituer

Attention

⚠️ Ne pas avoir de grille de vétusté est une erreur fréquente des bailleurs. En l'absence de grille, le juge apprécie souverainement la vétusté, souvent plus favorablement au locataire. Annexez une grille de vétusté modèle CNAB ou INC dès la signature du bail.

Comparatif : état des lieux bailleur direct vs agence

| Critère | Bailleur direct | Agence mandataire |

|---|---|---|

| Coût | Gratuit | 3 €/m² max (loi ALUR) |

| Qualité | Variable | Standardisée (application) |

| Délai | Flexible | Sur rendez-vous |

| Preuve photographique | Optionnelle | Systématique |

| Valeur juridique | Identique | Identique |

| Gestion litige | À la charge du bailleur | Agence intermédiaire |

Aspects fiscaux liés aux dégradations et travaux de remise en état

Déductibilité des travaux de remise en état : les travaux de remise en état d'un logement après le départ d'un locataire (peintures, remplacement sol, réparations) sont déductibles des revenus fonciers au régime réel l'année de leur réalisation. Ces travaux peuvent créer ou accentuer un déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/an).

Retenues du dépôt de garantie : les sommes retenues sur le dépôt de garantie ne sont pas des revenus pour le bailleur. En revanche, les travaux effectivement réalisés avec ces fonds sont déductibles si le bailleur est au régime réel.

Assurance propriétaire non occupant (PNO) : les sinistres couverts par l'assurance PNO (dégâts des eaux, bris de glace) ne sont pas déductibles directement mais la prime d'assurance l'est. Les indemnités d'assurance reçues réduisent les charges déductibles si elles remboursent des travaux déduits.

À retenir

ℹ️ Un conseiller immobilier qui gère votre bien en tant qu'agent immobilier mandataire peut réaliser les états des lieux en votre nom, vous protéger juridiquement et vous épargner les litiges avec les locataires. Le notaire peut intervenir en cas de litige grave nécessitant un acte authentique (reconnaissance de dette, transaction).

Erreurs fréquentes des bailleurs et locataires

1. Bailleur : réaliser l'état des lieux à la hâte

Un état des lieux bâclé en 10 minutes est difficile à opposer en justice. Prévoyez au moins 45 minutes à 1 heure pour un T3 et documentez photographiquement chaque élément.

2. Locataire : signer l'état des lieux sans le lire

Un état des lieux signé vaut engagement. Si un élément est mal décrit ou si une dégradation préexistante n'est pas mentionnée, le locataire pourra en être tenu responsable à la sortie.

3. Bailleur : retenir sans justificatif

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par un devis ou une facture de remise en état. Une retenue sans justificatif expose le bailleur à des pénalités de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

4. Bailleur : confondre vétusté et dégradation

L'usure normale résultant d'un usage habituel du logement ne peut pas être facturée au locataire. Seules les dégradations résultant d'une négligence ou d'un acte anormal sont imputables.

5. Locataire : ne pas réclamer son addendum dans les 10 jours

La faculté de compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours est un droit important. Si vous constatez un défaut après la signature, envoyez un courrier recommandé dans ce délai pour l'ajouter.

Marché locatif et bonnes pratiques par ville en 2026

Paris : litiges fréquents liés au prix élevé des travaux de remise en état. La commission de conciliation traite plusieurs milliers de dossiers par an. Taux de résolution amiable : ~70 %.
Lyon, Bordeaux, Nantes : marchés actifs, rotation locative importante (étudiants, jeunes actifs). Utilisation croissante des applications d'état des lieux dématérialisé.
Zones touristiques : pour les meublés de tourisme, l'état des lieux s'appelle un "inventaire de sortie". Les dégradations sont plus fréquentes mais la rotation rapide permet d'en limiter l'impact.

Conseil

💡 Utilisez les simulateurs de Finalib pour estimer les coûts de remise en état prévisionnels et les intégrer dans votre calcul de rentabilité locative brute et nette.

Se faire accompagner

Un conseiller immobilier spécialisé en gestion locative peut réaliser vos états des lieux, gérer vos litiges et vous représenter devant la commission de conciliation. En cas de contentieux important (retenue litigieuse > 1 000 €), un avocat spécialisé en droit locatif est recommandé. Sur Finalib, trouvez un professionnel pour sécuriser votre gestion locative.

Questions fréquentes

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