SCI à l'IS : comptabilité et fiscalité complètes

SCI à l'IS : comptabilité et fiscalité

La Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés est un outil patrimonial puissant pour les investisseurs immobiliers. Le choix de l'IS plutôt que de l'IR (régime par défaut) modifie profondément la comptabilité, la fiscalité et la stratégie de détention.

Pourquoi opter pour l'IS ?

Avantages de l'IS :

• Amortissement de l'immeuble déductible du résultat fiscal
• Taux d'IS réduit à 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice
• Déduction de toutes les charges réelles (y compris les frais d'acquisition)
• Possibilité de constituer des réserves sans imposition des associés
• Report illimité des déficits

Inconvénients de l'IS :

• Plus-values calculées sur la valeur nette comptable (après amortissements)
• Double imposition : IS sur les bénéfices + IR sur les dividendes distribués
• Obligations comptables renforcées
• Impossibilité de revenir à l'IR (option irrévocable)

Obligations comptables

La SCI à l'IS doit tenir une comptabilité commerciale complète :

• Bilan annuel (actif/passif)
• Compte de résultat
• Annexe comptable
• Livres comptables obligatoires (journal, grand livre)
• Dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce

Un [expert-comptable](/professions/expert-comptable) est indispensable pour assurer la conformité de la comptabilité.

Amortissement de l'immeuble

C'est l'avantage majeur de l'IS : l'immeuble est amorti comptablement et fiscalement.

Décomposition par composants :

| Composant | Quote-part | Durée | Taux annuel |

|---|---|---|---|

| Gros oeuvre | 50 % | 50 ans | 2 % |

| Façade/étanchéité | 10 % | 25 ans | 4 % |

| Installations techniques | 15 % | 20 ans | 5 % |

| Agencements intérieurs | 15 % | 15 ans | 6,67 % |

| Équipements | 10 % | 10 ans | 10 % |

Important : le terrain n'est jamais amortissable. Il faut ventiler le prix d'acquisition entre terrain (généralement 15 à 30 %) et construction.

Fiscalité des bénéfices

Barème de l'IS 2026 :

• 15 % sur les premiers 42 500 euros de bénéfice (PME éligibles)
• 25 % au-delà

Charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt
• Amortissements (immeuble, mobilier, travaux)
• Frais de gestion et d'administration
• Taxe foncière
• Honoraires (comptable, notaire, gestionnaire)
• Frais d'acquisition (droits de mutation, frais de notaire)
• Provisions pour grosses réparations

Plus-values de cession

C'est le point critique de la SCI à l'IS. La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition moins amortissements cumulés) :

Exemple :

• Acquisition : 300 000 euros (dont 60 000 euros de terrain)
• Amortissements cumulés après 15 ans : environ 120 000 euros
• Valeur nette comptable : 180 000 euros
• Prix de revente : 400 000 euros
• Plus-value : 220 000 euros (contre 100 000 euros en IR)

La plus-value est imposée à l'IS (25 %). À l'IR, les abattements pour durée de détention auraient pu exonérer totalement la plus-value après 22 ans.

Comparaison IS vs IR

| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |

|---|---|---|

| Amortissement | Non | Oui |

| Taux d'imposition bénéfices | TMI (jusqu'à 45 %) | 15 % puis 25 % |

| Plus-value de cession | Abattements durée | Valeur nette comptable |

| Déficit | Imputable sur revenus globaux (10 700 euros/an) | Report illimité |

| Comptabilité | Simplifiée | Complète |

| Sortie de trésorerie | Directe | Distribution = dividendes |

Stratégie optimale

L'IS est généralement recommandé pour :

• Les investisseurs à TMI élevée (30 % et plus)
• Les projets de détention longue sans intention de revente
• Les patrimoines permettant de capitaliser dans la SCI
• Les stratégies de transmission via donation des parts sociales

Consultez nos [experts comptables et fiscalistes](/experts) pour choisir le régime adapté. Utilisez nos [simulateurs](/simulateurs) pour comparer l'impact IR vs IS sur votre projet.

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