Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.
Ce qu'il faut retenir
- Peut-on passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS ?
- La SCI à l'IS peut-elle bénéficier du taux IS réduit à 15 % ?
- Quel est le piège de la SCI à l'IS à la revente ?
- Comment sortir la trésorerie d'une SCI à l'IS ?
SCI à l'IS : comptabilité et fiscalité
La Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés est un outil patrimonial puissant pour les investisseurs immobiliers. Le choix de l'IS plutôt que de l'IR (régime par défaut) modifie profondément la comptabilité, la fiscalité et la stratégie de détention.
Pourquoi opter pour l'IS ?
Avantages de l'IS :
- Amortissement de l'immeuble déductible du résultat fiscal
- Taux d'IS réduit à 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice
- Déduction de toutes les charges réelles (y compris les frais d'acquisition)
- Possibilité de constituer des réserves sans imposition des associés
- Report illimité des déficits
Inconvénients de l'IS :
- Plus-values calculées sur la valeur nette comptable (après amortissements)
- Double imposition : IS sur les bénéfices + IR sur les dividendes distribués
- Obligations comptables renforcées
- Impossibilité de revenir à l'IR (option irrévocable)
Obligations comptables
La SCI à l'IS doit tenir une comptabilité commerciale complète :
- Bilan annuel (actif/passif)
- Compte de résultat
- Annexe comptable
- Livres comptables obligatoires (journal, grand livre)
- Dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce
Un expert-comptable est indispensable pour assurer la conformité de la comptabilité.
Amortissement de l'immeuble
C'est l'avantage majeur de l'IS : l'immeuble est amorti comptablement et fiscalement.
Décomposition par composants :
| Composant | Quote-part | Durée | Taux annuel |
|-----------|-----------|-------|-------------|
| Gros oeuvre | 50 % | 50 ans | 2 % |
| Façade/étanchéité | 10 % | 25 ans | 4 % |
| Installations techniques | 15 % | 20 ans | 5 % |
| Agencements intérieurs | 15 % | 15 ans | 6,67 % |
| Équipements | 10 % | 10 ans | 10 % |
Important : le terrain n'est jamais amortissable. Il faut ventiler le prix d'acquisition entre terrain (généralement 15 à 30 %) et construction.
Fiscalité des bénéfices
Barème de l'IS 2026 :
- 15 % sur les premiers 42 500 euros de bénéfice (PME éligibles)
- 25 % au-delà
Charges déductibles :
- Intérêts d'emprunt
- Amortissements (immeuble, mobilier, travaux)
- Frais de gestion et d'administration
- Taxe foncière
- Honoraires (comptable, notaire, gestionnaire)
- Frais d'acquisition (droits de mutation, frais de notaire)
- Provisions pour grosses réparations
Plus-values de cession
C'est le point critique de la SCI à l'IS. La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition moins amortissements cumulés) :
Exemple :
- Acquisition : 300 000 euros (dont 60 000 euros de terrain)
- Amortissements cumulés après 15 ans : environ 120 000 euros
- Valeur nette comptable : 180 000 euros
- Prix de revente : 400 000 euros
- Plus-value : 220 000 euros (contre 100 000 euros en IR)
La plus-value est imposée à l'IS (25 %). À l'IR, les abattements pour durée de détention auraient pu exonérer totalement la plus-value après 22 ans.
Comparaison IS vs IR
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---------|-----------|-----------|
| Amortissement | Non | Oui |
| Taux d'imposition bénéfices | TMI (jusqu'à 45 %) | 15 % puis 25 % |
| Plus-value de cession | Abattements durée | Valeur nette comptable |
| Déficit | Imputable sur revenus globaux (10 700 €/an) | Report illimité |
| Comptabilité | Simplifiée | Complète |
| Sortie de trésorerie | Directe | Distribution = dividendes |
Stratégie optimale
L'IS est généralement recommandé pour :
- Les investisseurs à TMI élevée (30 % et plus)
- Les projets de détention longue sans intention de revente
- Les patrimoines permettant de capitaliser dans la SCI
- Les stratégies de transmission via donation des parts sociales
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SCI à l'IS : guide complet 2026
Simulation complète SCI à l'IS vs SCI à l'IR
Pour illustrer concrètement la différence, voici une simulation sur un appartement locatif acquis 250 000 € (dont 50 000 € de terrain), financé par emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, loué 1 200 €/mois.
SCI à l'IS — Année 1 :
| Poste | Montant |
|-------|---------|
| Loyers encaissés | 14 400 € |
| Intérêts emprunt | - 6 900 € |
| Taxe foncière | - 1 200 € |
| Assurance propriétaire | - 400 € |
| Gestion locative (8 %) | - 1 152 € |
| Amortissement immeuble (200 000 € × 3 %) | - 6 000 € |
| Résultat fiscal | -1 252 € (déficit reporté) |
| IS dû | 0 € |
| Trésorerie disponible | +4 748 € |
SCI à l'IR (revenus fonciers) — Année 1 :
| Poste | Montant |
|-------|---------|
| Loyers encaissés | 14 400 € |
| Intérêts emprunt | - 6 900 € |
| Taxe foncière | - 1 200 € |
| Assurance | - 400 € |
| Gestion | - 1 152 € |
| Revenu foncier imposable | 4 748 € |
| IR à 30 % + PS 17,2 % | - 2 240 € |
| Revenu net disponible | +2 508 € |
Avantage IS en année 1 : +2 240 € de trésorerie.
La problématique de la revente en SCI à l'IS
La SCI à l'IS est souvent qualifiée de "piège fiscal à la revente". Voici pourquoi :
Exemple — revente après 20 ans :
- Prix d'achat : 250 000 € (200 000 € construction + 50 000 € terrain)
- Amortissements cumulés sur 20 ans (3 %/an sur 200 000 €) : 120 000 €
- Valeur nette comptable : 130 000 €
- Prix de revente estimé : 380 000 €
- Plus-value professionnelle : 380 000 € - 130 000 € = 250 000 €
- IS sur plus-value (25 %) : 62 500 €
- Dividendes versés aux associés sur le produit net : soumis au PFU 30 %
En SCI à l'IR avec détention > 22 ans :
- Plus-value : 380 000 € - 250 000 € = 130 000 €
- Abattement durée > 22 ans : exonération IR totale
- Prélèvements sociaux après abattement (30 ans) : exonération totale
- Imposition à la revente : 0 €
Conclusion : la SCI à l'IS est excellente pour la phase de détention (flux de trésorerie positifs grâce aux amortissements), mais coûteuse à la revente. Elle est optimale pour les investisseurs qui n'envisagent pas de céder le bien ou qui transmettront les parts sociales (plutôt que le bien).
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SCI à l'IS et stratégies de transmission patrimoniale
Donation des parts sociales vs vente de l'immeuble
L'un des atouts méconnus de la SCI à l'IS est la possibilité de transmettre le patrimoine en donnant des parts sociales plutôt que l'immeuble lui-même.
Avantages de la donation de parts sociales :
- Valeur vénale réduite : les parts d'une SCI à l'IS sont valorisées sur la base de l'actif net (valeur comptable), non de la valeur de marché de l'immeuble. Avec des amortissements élevés, l'actif net peut être significativement inférieur à la valeur réelle, réduisant la base taxable aux droits de donation.
- Abattements : donations en pleine propriété entre parents et enfants — abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
- Démembrement de propriété : donation de la nue-propriété des parts (les parents conservent l'usufruit), réduisant encore la base taxable (barème fiscal de l'usufruit selon l'âge).
La holding SCI : stratégie avancée
Pour les patrimoines immobiliers importants (plusieurs biens, plusieurs SCI), la constitution d'une holding (SAS ou SARL) détenant les parts des SCI permet :
- Régime mère-fille : dividendes remontés de la SCI à la holding quasi-exonérés (quote-part de frais et charges de 5 %)
- Intégration fiscale : si les conditions sont réunies (95 % de détention), compensation des résultats des entités du groupe
- Réinvestissement : la holding peut réinvestir les trésoreries dans de nouveaux projets sans sortir de cash soumis à IR
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Obligations déclaratives SCI à l'IS en 2026
Les déclarations à déposer
| Déclaration | Formulaire | Délai de dépôt |
|-------------|-----------|----------------|
| Liasse fiscale IS | 2065 + annexes | 2e jour ouvré suivant le 1er mai (clôture 31/12) |
| Compte de résultat | 2052-2053 | Avec la liasse |
| Bilan | 2050-2051 | Avec la liasse |
| Taxe foncière | — | Avis reçu automatiquement |
| CFE (si activité commerciale) | 1447-C | Mai de l'année de création |
| Déclaration des revenus distribués | 2777-D | Mois suivant la distribution |
Acomptes d'IS
Si l'IS de l'exercice précédent dépasse 3 000 €, la SCI verse des acomptes trimestriels :
- 1er acompte : 15 mars
- 2e acompte : 15 juin
- 3e acompte : 15 septembre
- 4e acompte : 15 décembre
Chaque acompte = 25 % de l'IS de référence (N-1). Le solde est réglé à la date de dépôt de la liasse fiscale.
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FAQ : SCI à l'IS — 5 questions pratiques
1. Peut-on passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS ?
Oui, à tout moment par simple option exercée auprès du SIE. L'option est irrévocable. Elle déclenche une imposition des plus-latentes à l'IR au moment du changement de régime (les plus-values latentes sont considérées comme réalisées). Il convient d'analyser l'impact avec un expert-comptable avant d'opter.
2. Une SCI à l'IS peut-elle bénéficier du taux réduit de 15 % ?
Oui, si elle réunit les conditions : capital intégralement libéré, détenu à au moins 75 % par des personnes physiques, CA HT inférieur à 10 millions d'euros. Le taux réduit de 15 % s'applique sur les 42 500 premiers euros de bénéfice. Au-delà, le taux normal de 25 % s'applique.
3. Les loyers versés par la SCI aux associés sont-ils déductibles ?
Non. Une SCI ne peut pas déduire des loyers versés à ses propres associés si ceux-ci louent leur résidence principale via la SCI. En revanche, un associé peut louer un bien à la SCI (bail commercial) si les conditions de marché sont respectées, et cette charge sera déductible du résultat de la SCI.
4. Comment sortir de la trésorerie d'une SCI à l'IS sans subir une double imposition ?
Plusieurs solutions existent : (1) Distribution de dividendes soumis au PFU 30 % ; (2) Remboursement du compte courant d'associé (non taxé, il s'agit d'un remboursement de prêt) ; (3) Réduction de capital ; (4) Rémunération d'un gérant associé (déductible du résultat de la SCI). Le compte courant d'associé est souvent la solution la plus efficace à court terme.
5. La SCI à l'IS est-elle compatible avec le statut LMNP ?
Non. Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique aux personnes physiques louant des biens meublés. Une SCI soumise à l'IS est une personne morale : elle ne peut pas bénéficier du régime LMNP. En revanche, une SARL de famille ou une SCI peut réaliser de la location meublée et opter pour le régime des BIC, avec des règles différentes.
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Consultez nos experts comptables et fiscalistes pour choisir le régime adapté. Utilisez nos simulateurs pour comparer l'impact IR vs IS sur votre projet.
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Ce qu'il faut retenir
- Peut-on passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS ?
- La SCI à l'IS peut-elle bénéficier du taux IS réduit à 15 % ?
- Quel est le piège de la SCI à l'IS à la revente ?
- Comment sortir la trésorerie d'une SCI à l'IS ?
Questions fréquentes
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