Ce qu'il faut retenir
- Peut-on bénéficier de cet abattement pour un achat dans l'ancien ?
- Que se passe-t-il si le donataire revend le bien avant le délai de conservation ?
- Le dispositif est-il cumulable avec le don Sarkozy (31 865 €) ?
Face à la crise du logement et aux difficultés d'accession à la propriété pour les jeunes générations, le législateur a instauré un dispositif temporaire particulièrement avantageux : un abattement supplémentaire de 100 000 € par donateur sur les sommes transmises à un proche, à condition qu'elles soient affectées à l'achat ou à la rénovation énergétique d'une résidence principale. Ce dispositif s'applique aux dons effectués entre février 2025 et le 31 décembre 2026. Il reste donc moins de 10 mois pour en profiter.
Un abattement exceptionnel qui se cumule avec les abattements classiques
Cet abattement de 100 000 € par donateur vient s'ajouter aux abattements de droit commun déjà existants. Un parent peut ainsi transmettre à chacun de ses enfants 100 000 € en franchise de droits au titre de l'abattement classique (renouvelable tous les 15 ans), plus 100 000 € supplémentaires au titre du dispositif exceptionnel, soit 200 000 € sans aucun droit de donation. Pour un couple avec deux enfants, la somme transmissible en franchise totale atteint 800 000 €.
Conseil
💡 Le plafond est de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire (bénéficiaire). Un enfant peut donc recevoir jusqu'à 300 000 € en franchise via ce dispositif, en cumulant les dons de ses deux parents et d'un grand-parent par exemple.
Conditions d'éligibilité du dispositif
- Le don doit être en numéraire (somme d'argent, pas de bien immobilier directement)
- Le donataire doit affecter les fonds à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) destiné à devenir sa résidence principale
- Ou les fonds doivent financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' sur la résidence principale du donataire
- Le don doit être effectué entre février 2025 et le 31 décembre 2026
- Le donataire doit être un descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant), un ascendant, un neveu, une nièce, ou un autre membre de la famille éligible
- Le donataire doit conserver le bien comme résidence principale pendant une durée minimale
Cas concret : une famille qui optimise le dispositif
Martin et Sophie, 58 ans, souhaitent aider leur fille Clara, 28 ans, à acheter son premier appartement à Lyon pour 280 000 €. Grâce au dispositif, chacun des deux parents peut donner 100 000 € en franchise au titre de l'abattement exceptionnel, soit 200 000 €. En y ajoutant les 31 865 € d'exonération des dons familiaux de sommes d'argent (sous condition d'âge), Clara peut recevoir jusqu'à 263 730 € sans aucun droit de donation. L'apport personnel couvre alors 94 % du prix d'achat.
Comment formaliser la donation chez le notaire
Bien que les dons manuels de sommes d'argent ne nécessitent pas obligatoirement un acte notarié, il est fortement recommandé de passer devant notaire pour sécuriser l'opération. Le notaire rédige un acte de donation qui prouve la date du don (essentielle pour bénéficier du dispositif temporaire), la traçabilité des fonds, l'affectation prévue et le respect des conditions légales. Il assure également la déclaration fiscale auprès de l'administration via le formulaire 2735.
Attention
⚠️ Attention au calendrier : le dispositif expire au 31 décembre 2026. Il ne suffit pas que la donation soit faite avant cette date — les fonds doivent également être affectés à l'acquisition ou aux travaux dans le délai prévu. Ne tardez pas à consulter un notaire.
Impact du gel des abattements successoraux jusqu'en 2028
Parallèlement à ce dispositif favorable, la loi de finances 2026 a gelé les abattements successoraux classiques (100 000 € en ligne directe) jusqu'au 31 décembre 2028. Comme ces abattements ne sont pas revalorisés avec l'inflation, leur valeur réelle diminue de 10 à 15 % d'ici 2028. C'est une raison supplémentaire de transmettre maintenant plutôt que d'attendre : chaque année de gel réduit le pouvoir d'achat de l'abattement en euros constants.
Le rôle du notaire dans cette stratégie de transmission
Le notaire n'est pas qu'un simple rédacteur d'actes dans cette opération. Il joue un rôle de conseil stratégique en vérifiant que les conditions du dispositif exceptionnel sont remplies, en coordonnant la donation avec les abattements classiques pour maximiser l'avantage fiscal, en anticipant les conséquences sur la succession future du donateur et en s'assurant de l'équité entre les héritiers (rapport des donations). Sur Finalib, vous pouvez trouver un notaire spécialisé en droit des successions et des donations près de chez vous.
Sources et références officielles
Ce qu'il faut retenir
- Peut-on bénéficier de cet abattement pour un achat dans l'ancien ?
- Que se passe-t-il si le donataire revend le bien avant le délai de conservation ?
- Le dispositif est-il cumulable avec le don Sarkozy (31 865 €) ?
Questions fréquentes
Antoine Leroy
Notaire associé, 12 ans d'expérience
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