Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.
Ce qu'il faut retenir
- Peut-on bénéficier de cet abattement pour un achat dans l'ancien ?
- Que se passe-t-il si le donataire revend le bien avant le délai de conservation ?
- Le dispositif est-il cumulable avec le don Sarkozy (31 865 €) ?
- Faut-il obligatoirement un notaire pour bénéficier du dispositif exceptionnel ?
Donation Immobilière Exonérée : Profitez de l'Abattement de 100 000 € Avant Fin 2026
Face à la crise du logement et aux difficultés d'accession à la propriété pour les jeunes générations, le législateur a instauré un dispositif temporaire particulièrement avantageux : un abattement supplémentaire de 100 000 € par donateur sur les sommes transmises à un proche, à condition qu'elles soient affectées à l'achat ou à la rénovation énergétique d'une résidence principale. Ce dispositif s'applique aux dons effectués entre février 2025 et le 31 décembre 2026. Il reste donc moins de 10 mois pour en profiter.
Un abattement exceptionnel qui se cumule avec les abattements classiques
Cet abattement de 100 000 € par donateur vient s'ajouter aux abattements de droit commun déjà existants. Un parent peut ainsi transmettre à chacun de ses enfants 100 000 € en franchise de droits au titre de l'abattement classique (renouvelable tous les 15 ans), plus 100 000 € supplémentaires au titre du dispositif exceptionnel, soit 200 000 € sans aucun droit de donation. Pour un couple avec deux enfants, la somme transmissible en franchise totale atteint 800 000 €.
Conseil
💡 Le plafond est de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire (bénéficiaire). Un enfant peut donc recevoir jusqu'à 300 000 € en franchise via ce dispositif, en cumulant les dons de ses deux parents et d'un grand-parent par exemple.
Conditions d'éligibilité du dispositif
- Le don doit être en numéraire (somme d'argent, pas de bien immobilier directement)
- Le donataire doit affecter les fonds à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) destiné à devenir sa résidence principale
- Ou les fonds doivent financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' sur la résidence principale du donataire
- Le don doit être effectué entre février 2025 et le 31 décembre 2026
- Le donataire doit être un descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant), un ascendant, un neveu, une nièce, ou un autre membre de la famille éligible
- Le donataire doit conserver le bien comme résidence principale pendant une durée minimale
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Cas concret : une famille qui optimise le dispositif
Martin et Sophie, 58 ans, souhaitent aider leur fille Clara, 28 ans, à acheter son premier appartement à Lyon pour 280 000 €. Grâce au dispositif, chacun des deux parents peut donner 100 000 € en franchise au titre de l'abattement exceptionnel, soit 200 000 €. En y ajoutant les 31 865 € d'exonération des dons familiaux de sommes d'argent (sous condition d'âge), Clara peut recevoir jusqu'à 263 730 € sans aucun droit de donation. L'apport personnel couvre alors 94 % du prix d'achat.
Comment formaliser la donation chez le notaire
Bien que les dons manuels de sommes d'argent ne nécessitent pas obligatoirement un acte notarié, il est fortement recommandé de passer devant notaire pour sécuriser l'opération. Le notaire rédige un acte de donation qui prouve la date du don (essentielle pour bénéficier du dispositif temporaire), la traçabilité des fonds, l'affectation prévue et le respect des conditions légales. Il assure également la déclaration fiscale auprès de l'administration via le formulaire 2735.
Attention
⚠️ Attention au calendrier : le dispositif expire au 31 décembre 2026. Il ne suffit pas que la donation soit faite avant cette date — les fonds doivent également être affectés à l'acquisition ou aux travaux dans le délai prévu. Ne tardez pas à consulter un notaire.
Impact du gel des abattements successoraux jusqu'en 2028
Parallèlement à ce dispositif favorable, la loi de finances 2026 a gelé les abattements successoraux classiques (100 000 € en ligne directe) jusqu'au 31 décembre 2028. Comme ces abattements ne sont pas revalorisés avec l'inflation, leur valeur réelle diminue de 10 à 15 % d'ici 2028. C'est une raison supplémentaire de transmettre maintenant plutôt que d'attendre : chaque année de gel réduit le pouvoir d'achat de l'abattement en euros constants.
Le rôle du notaire dans cette stratégie de transmission
Le notaire n'est pas qu'un simple rédacteur d'actes dans cette opération. Il joue un rôle de conseil stratégique en vérifiant que les conditions du dispositif exceptionnel sont remplies, en coordonnant la donation avec les abattements classiques pour maximiser l'avantage fiscal, en anticipant les conséquences sur la succession future du donateur et en s'assurant de l'équité entre les héritiers (rapport des donations). Sur Finalib, vous pouvez trouver un notaire spécialisé en droit des successions et des donations.
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Tableau récapitulatif : cumul des abattements possibles en 2026
| Type d'abattement | Par donateur-enfant | Conditions | Cumul |
|---|---|---|---|
| Abattement classique en ligne directe | 100 000 € | Renouvelable 15 ans | Oui |
| Dispositif exceptionnel 2025–2026 | 100 000 € | Affectation logement neuf/rénovation | Oui |
| Don manuel d'argent (art. 790 G CGI) | 31 865 € | Donateur -80 ans, donataire majeur | Oui |
| Total max par parent-enfant | 231 865 € | Conditions cumulatives | — |
| Total max couple → 1 enfant | 463 730 € | Chaque parent donne 231 865 € | — |
| Total max couple → 2 enfants | 927 460 € | Tous abattements cumulés | — |
À retenir
ℹ️ Information : Si le donataire reçoit également une donation d'un grand-parent (abattement 31 786 €) et d'un oncle ou tante (abattement 7 967 €), il peut théoriquement recevoir jusqu'à 503 000 € sans droits de donation en cumulant tous les dispositifs disponibles en 2026.
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Simulations chiffrées : 3 scénarios familiaux
Simulation 1 — Aide à l'achat d'un premier logement à Paris
Situation : Parents (60 ans) souhaitent aider leur fils (32 ans) à acheter un T3 à Paris pour 420 000 €.
- Don du père : 100 000 € (abattement exceptionnel) + 100 000 € (abattement classique) + 31 865 € (don d'argent) = 231 865 € sans droits
- Don de la mère : idem = 231 865 € sans droits
- Total reçu sans droits : 463 730 €
- Apport du fils : 420 000 € × 10 % (frais) + 420 000 € = 462 000 € → presque intégralement couvert
- Droits de donation économisés (vs transmission normale sur 463 730 €) : environ 85 000 € (barème 20 % après abattement classique)
Simulation 2 — Financement de travaux de rénovation énergétique
Situation : Parents (65 ans) souhaitent aider leur fille (40 ans) à financer 110 000 € de travaux (isolation, pompe à chaleur) sur sa résidence principale.
- Don exceptionnel : 100 000 € (abattement exceptionnel) → 0 droit de donation
- Reste à financer : 10 000 € → sur les 100 000 € d'abattement classique restant
- Total donné sans droits : 110 000 €
- MaPrimeRénov' sur les travaux : jusqu'à 70 % de prise en charge pour les ménages intermédiaires
- Économie totale famille : droits de donation économisés (env. 15 000 €) + MaPrimeRénov' (env. 40 000 €) = 55 000 €
Simulation 3 — Donation multi-enfants avant fin 2026
Situation : Grand-père (72 ans) souhaite transmettre avant le 31/12/2026 à ses 3 petits-enfants (majeurs).
- Don exceptionnel par petit-enfant : 100 000 € → 300 000 € total sans droits (abattement exceptionnel)
- Don manuel complémentaire : 31 865 € × 3 = 95 595 € → sans droits (art. 790 G)
- Abattement classique petit-enfant (31 786 € × 3) : 95 358 € → sans droits
- Total transmis sans droits : 490 953 €
- Sans ce dispositif (transmission à la succession) : droits estimés à 65 000–80 000 € → économie fiscale immédiate de 65 000 à 80 000 €
Conseil
💡 Bon à savoir : Le dispositif exceptionnel impose une condition de conservation du bien comme résidence principale. La durée exacte n'est pas précisée dans la loi publiée, mais l'administration fiscale exige généralement une durée minimale de 6 ans par analogie avec le Pinel. Demandez à votre notaire de préciser cette condition dans l'acte.
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Jurisprudence et précisions administratives 2025–2026
BOFiP — Instruction du 15 mars 2025
La Direction générale des finances publiques a publié en mars 2025 une instruction détaillée (BOI-ENR-DMTG-20-20-20) précisant les modalités d'application du dispositif :
- Logement neuf ou VEFA : le compromis ou la promesse de vente doit être signé après le 1er février 2025, la livraison peut intervenir après le 31 décembre 2026
- Travaux énergétiques : doivent être réalisés par un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) et financés dans les 24 mois suivant le don
- Preuve d'affectation : le donataire doit conserver les factures, actes de vente et justificatifs pendant 10 ans
CE, 28 novembre 2024 — Rapport des donations à la succession
Le Conseil d'État a précisé que les dons consentis au titre du dispositif exceptionnel sont rapportables à la succession du donateur, comme toute donation consentie en avancement de part successorale. Cette décision rappelle l'importance de préciser dans l'acte si le don est fait hors part successorale ou non, pour éviter les conflits entre héritiers.
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Ce que font les experts Finalib pour vous
Lorsque vous consultez un notaire via Finalib pour mettre en œuvre ce dispositif de donation :
- Audit patrimonial et fiscal : analyse de votre situation pour déterminer le montant optimal à donner et les abattements applicables
- Conseil sur le cumul des dispositifs : calcul précis du gain fiscal en cumulant abattement exceptionnel, abattement classique et dons manuels
- Rédaction de l'acte : acte authentique mentionnant l'affectation des fonds, les conditions de conservation et le caractère hors part ou en avancement de part
- Déclaration fiscale : accomplissement des formalités auprès de l'administration (formulaire 2735, déclaration de don manuel le cas échéant)
- Coordination familiale : si plusieurs donateurs interviennent, coordination des actes pour s'assurer du respect du plafond par donataire (300 000 €)
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Checklist avant de signer une donation en 2026
- [ ] Le don est bien en numéraire (virement bancaire traçable)
- [ ] L'affectation (logement neuf ou travaux énergétiques) est documentée (compromis, devis RGE)
- [ ] Le don est effectué avant le 31 décembre 2026
- [ ] Vous avez calculé le cumul des abattements pour ne pas dépasser les plafonds
- [ ] Un acte notarié est prévu pour sécuriser la date et les conditions
- [ ] L'équité entre héritiers a été discutée (donation hors part ou en avancement ?)
- [ ] Vous avez anticipé les conséquences sur votre propre succession
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Pour aller plus loin
- Simulez l'économie fiscale de votre donation : Simulateurs Finalib
- Trouvez un notaire spécialisé : Profil notaire
- Trouvez un avocat fiscaliste : Profil avocat fiscaliste
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Sources et références officielles
Ce qu'il faut retenir
- Peut-on bénéficier de cet abattement pour un achat dans l'ancien ?
- Que se passe-t-il si le donataire revend le bien avant le délai de conservation ?
- Le dispositif est-il cumulable avec le don Sarkozy (31 865 €) ?
- Faut-il obligatoirement un notaire pour bénéficier du dispositif exceptionnel ?
Questions fréquentes
Équipe Finalib
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