Barème fiscal du démembrement 2026 : valeur de l'usufruit et de la nue-propriété par âge

Barème Fiscal du Démembrement 2026 : Valeur de l'Usufruit et de la Nue-Propriété par Âge

Le démembrement de propriété est l'une des techniques les plus puissantes de la transmission patrimoniale en France. En divisant un bien entre l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit d'en disposer à terme), il est possible de transmettre une valeur importante à ses héritiers avec des droits de donation nettement réduits. La clé : le barème fiscal de l'article 669 du Code Général des Impôts, qui fixe la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge du donateur.

Ce guide explique le barème en détail, ses applications pratiques (immobilier, SCPI, assurance-vie, SCI), les calculs concrets et les stratégies d'optimisation en 2026.

Le barème fiscal du démembrement (article 669 CGI) : tableau complet

Le barème viager par tranche d'âge

L'article 669 du Code Général des Impôts établit la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier au moment de la donation ou de la succession :

| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |

|---|---|---|

| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |

| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |

| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |

| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |

| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |

| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |

| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |

| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |

| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |

Règle de lecture : pour un donateur de 62 ans qui conserve l'usufruit et donne la nue-propriété à son enfant, la nue-propriété représente 60 % de la valeur totale du bien. Les droits de donation sont calculés sur cette seule valeur de 60 %, pas sur la pleine propriété.

Le barème temporaire : cas du démembrement à durée fixe

Quand le démembrement est prévu pour une durée déterminée (démembrement temporaire, hors cas viager), la valeur de l'usufruit est calculée différemment :

| Durée du démembrement | Valeur de l'usufruit temporaire |

|---|---|

| 1 à 10 ans | 23 % de la valeur en pleine propriété |

| 11 à 20 ans | 46 % |

| 21 à 30 ans | 69 % |

Exemple : achat de nue-propriété de SCPI sur une durée de 15 ans. L'usufruit temporaire vaut 46 %. La nue-propriété vaut donc 100 % - 46 % = 54 % de la valeur en pleine propriété (soit une décote de 46 %). À l'issue des 15 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.

Pourquoi le barème est si important pour la transmission patrimoniale

Le principe : donner tôt pour payer moins

Quand vous donnez la nue-propriété d'un bien à vos enfants, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, pas sur la valeur totale du bien. Plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la nue-propriété est faible (et donc moins vous payez), et plus la valorisation du bien a le temps de croître avant que vos enfants n'en récupèrent la pleine propriété.

Règle d'or : chaque tranche de 10 ans supplémentaires coûte 10 points de nue-propriété supplémentaires, soit des dizaines de milliers d'euros de droits en plus.

Simulation comparative par âge du donateur

Bien de 500 000 €, donation à 1 enfant, abattement légal de 100 000 € :

| Âge du donateur | Valeur nue-propriété | Base taxable (après abattement) | Droits estimés |

|---|---|---|---|

| 52 ans | 50 % = 250 000 € | 150 000 € | ~23 000 € |

| 62 ans | 60 % = 300 000 € | 200 000 € | ~38 000 € |

| 72 ans | 70 % = 350 000 € | 250 000 € | ~48 000 € |

| 82 ans | 80 % = 400 000 € | 300 000 € | ~58 000 € |

Droits estimés avec le barème des donations parents-enfants 2026 : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €

Conclusion : donner à 52 ans plutôt qu'à 72 ans sur un bien de 500 000 € économise environ 25 000 € de droits de donation par enfant. Sur deux enfants : 50 000 €. C'est la valeur de la planification successorale anticipée.

Applications pratiques du démembrement

1. Donation de la nue-propriété du logement principal ou locatif

C'est la stratégie de transmission la plus classique. Les parents donnent la nue-propriété de leur bien immobilier à leurs enfants tout en conservant l'usufruit — c'est-à-dire le droit d'y habiter (résidence principale) ou d'en percevoir les loyers (bien locatif).

Avantages :

• Droits calculés sur la seule nue-propriété (réduite par le barème de l'âge)
• Abattement de 100 000 € par enfant applicable sur la valeur de la nue-propriété
• À la reconstitution (décès de l'usufruitier), les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires, quelle que soit la valorisation du bien entre la donation et le décès
• En cas de hausse immobilière de 30 % sur 15 ans, toute la plus-value revient aux enfants sans fiscalité

Calcul complet — bien de 600 000 €, 2 enfants, donateur de 58 ans :

• Nue-propriété : 50 % × 600 000 € = 300 000 €
• Nue-propriété par enfant : 150 000 €
• Abattement par enfant : 100 000 €
• Base taxable par enfant : 50 000 €
• Droits par enfant (barème 20 %) : ~9 194 €
• Total droits : ~18 388 € pour un bien de 600 000 €
• Si pleine propriété transmise au décès : droits estimés à ~95 000 € (si le bien vaut 780 000 € après 20 ans de hausse)
• Économie de la donation avec démembrement : ~77 000 €

2. Démembrement de parts de SCPI : une stratégie d'investissement efficace

L'achat de nue-propriété de parts de SCPI est une stratégie d'investissement à part entière, particulièrement adaptée aux profils suivants :

Profil idéal : investisseur entre 45 et 65 ans souhaitant se constituer une rente différée à la retraite, ou professionnels avec des revenus élevés cherchant à ne pas alourdir leur base imposable pendant les années d'activité.

Avantages de la nue-propriété de SCPI temporaire :

• Achat avec décote de 20-40 % sur la valeur en pleine propriété (selon la durée)
• Zéro revenu foncier à déclarer pendant la période : pas d'imposition sur les revenus
• Hors assiette IFI : la nue-propriété de parts de SCPI n'est pas déclarée à l'IFI
• À l'issue, récupération de la pleine propriété avec tous les revenus

Exemple concret : SCPI à 200 €/part en pleine propriété, démembrement sur 10 ans

• Prix nue-propriété : 200 € × (1 - 23 %) = 154 €/part (approximatif selon SCPI)
• Pendant 10 ans : aucun revenu foncier déclaré → économie d'impôt et de prélèvements sociaux
• Après 10 ans : récupération de la pleine propriété (valeur de la part supposée à 220 €) + revenus locatifs (~5 %/an)
• Rendement global estimé : (220 - 154) / 154 = +43 % en capital, plus les revenus locatifs reçus à partir de l'an 10

Pour qui l'usufruitier est-il ? Dans les montages SCPI démembrées, l'usufruit est souvent acheté par une personne morale (société) qui peut déduire les charges et récupérer la TVA sur les loyers, ou par un particulier qui cherche des revenus à court terme.

3. Démembrement de la clause bénéficiaire d'une assurance-vie

Le démembrement de la clause bénéficiaire est un outil fiscal remarquable pour transmettre un capital d'assurance-vie en optimisant la fiscalité pour l'ensemble des bénéficiaires.

Fonctionnement :

• L'usufruit du capital revient au conjoint survivant → il récupère le capital et peut l'utiliser librement
• La nue-propriété revient aux enfants → ils ont une créance sur le conjoint correspondant au capital reçu
• Le conjoint est exonéré de tout prélèvement (exonération totale pour les conjoints survivants)
• Les enfants bénéficient de l'abattement de 152 500 € chacun sur la valeur de la nue-propriété

Au décès du conjoint usufruitier : les enfants récupèrent la pleine propriété du capital restant via la créance de restitution, sans droits de succession (la créance s'impute sur la succession du second conjoint).

Exemple :

• Contrat d'assurance-vie : 500 000 € (versements avant 70 ans)
• 2 enfants désignés nu-propriétaires
• Valeur nue-propriété (barème à l'âge du souscripteur au décès, ex : 62 ans) : 60 % × 500 000 € = 300 000 €, soit 150 000 €/enfant
• Abattement : 152 500 €/enfant → zéro prélèvement pour chaque enfant

4. Démembrement de parts de SCI familiale

Le démembrement de parts de Société Civile Immobilière est une stratégie patrimoniale classique pour les familles avec un patrimoine immobilier important.

Mécanisme :

• Les parents constituent une SCI et y apportent leurs biens immobiliers
• Ils donnent progressivement (tous les 15 ans) la nue-propriété des parts à leurs enfants
• Ils conservent l'usufruit des parts et continuent à percevoir les loyers
• Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires

Avantage supplémentaire de la SCI : la valeur des parts de SCI bénéficie d'une décote de 10-20 % par rapport à la valeur vénale des immeubles (décote d'illiquidité). Cette décote réduit la base de calcul des droits.

Impact du démembrement sur l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Règles applicables

Pour l'IFI, la question est : qui déclare le bien démembré ?

Démembrement légal (succession) :

• L'usufruitier déclare la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine IFI
• Le nu-propriétaire n'est pas imposé à l'IFI

Démembrement conventionnel (donation du vivant) :

• Même règle : l'usufruitier déclare la pleine propriété à l'IFI
• Le nu-propriétaire échappe à l'IFI

Exception importante : démembrement temporaire de SCPI

• Le nu-propriétaire de SCPI temporairement démembrées n'est pas redevable de l'IFI pendant la durée du démembrement
• C'est l'un des rares outils légaux pour sortir des actifs immobiliers de l'assiette IFI tout en préparant une rente future

Stratégie IFI via le démembrement

Pour un contribuable redevable de l'IFI avec un patrimoine immobilier important :

• Vendre des parts de SCPI en pleine propriété
• Réinvestir en nue-propriété de SCPI temporaires (5-15 ans)
• Pendant la durée : exonération IFI sur cette fraction du patrimoine
• À l'issue : récupération de la pleine propriété et des revenus

Exemple : contribuable avec 800 000 € de SCPI. En réinvestissant 400 000 € en nue-propriété de SCPI temporaires (décote 23 %, valeur 308 000 €), l'assiette IFI est réduite de 400 000 € → économie d'IFI ~3 600 €/an (taux 0,9 %).

Démembrement et plus-values immobilières : les règles spécifiques

Cession d'un bien démembré

Quand un bien démembré est vendu (d'un commun accord entre usufruitier et nu-propriétaire) :

• Le prix est réparti selon le barème fiscal (ou selon accord entre les parties)
• Chacun est imposé sur sa propre plus-value selon les règles habituelles
• Abattement pour durée de détention applicable séparément pour chaque partie

Attention : la date d'acquisition retenue pour le calcul de l'abattement pour durée de détention est la date d'acquisition de la nue-propriété (ou de l'usufruit), pas la date de reconstitution de la pleine propriété.

Procédure de donation avec réserve d'usufruit : étapes pratiques

• Évaluation du bien : expertise notariale ou estimation officielle
• Calcul du barème : application du taux correspondant à l'âge du donateur
• Calcul des droits : sur la valeur de la nue-propriété, après abattement de 100 000 €/enfant (renouvelable tous les 15 ans)
• Rédaction de l'acte notarié : obligatoire pour les biens immobiliers, recommandé pour tous les actifs importants
• Publication au service de publicité foncière : réalisée par le notaire dans les 2 mois
• Paiement des droits : par le donataire (ou pris en charge par le donateur, ce qui constitue une donation supplémentaire)

Coût total approximatif (droits + frais de notaire + publicité foncière) pour un bien de 500 000 €, donateur à 62 ans, 1 enfant :

• Droits de donation : ~38 000 €
• Frais de notaire : ~2 000-3 000 €
• Taxe de publicité foncière : ~0,60 % de la valeur de la nue-propriété
• Total : ~43 000-44 000 € — à comparer aux ~95 000-110 000 € de droits de succession si transmission au décès (bien valorisé à 700 000 € après 20 ans)

FAQ — Barème du démembrement 2026

L'abattement de 100 000 € s'applique-t-il sur la pleine propriété ou la nue-propriété ?

L'abattement de 100 000 € par enfant s'applique sur la base taxable, qui est la valeur de la nue-propriété. C'est précisément l'intérêt du démembrement : l'abattement s'impute sur une base réduite par le barème de l'âge. Un bien de 500 000 € donné en nue-propriété par un donateur de 62 ans (60 % = 300 000 €) laisse une base taxable de seulement 200 000 € après l'abattement de 100 000 €.

Peut-on choisir entre le barème fiscal et une valeur économique réelle ?

Non. Pour le calcul des droits de donation et succession, le barème de l'article 669 CGI est impératif. On ne peut pas substituer une valeur économique différente, même si elle serait plus avantageuse. En revanche, lors d'une vente du bien démembré, les parties peuvent librement répartir le prix entre eux selon un accord amiable.

Le barème s'applique-t-il aussi aux donations de portefeuilles financiers ?

Oui. Le démembrement peut porter sur tout type de bien : immobilier, parts de société, portefeuille-titres, droits d'auteur, etc. Le barème de l'article 669 CGI s'applique à toutes ces situations, sauf pour le démembrement temporaire (où la valeur de l'usufruit est calculée à 23 % par décennie).

Peut-on vendre un bien sur lequel pèse un usufruit ?

Oui, mais seulement avec l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire. L'un ne peut pas agir seul. Le produit de la vente est réparti selon le barème fiscal ou selon accord amiable. Une clause dans l'acte de donation peut prévoir les conditions de vente et de remploi du prix.

Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier ?

La nue-propriété entre dans la succession du nu-propriétaire décédé. Elle peut être transmise à ses héritiers. L'usufruitier continue à bénéficier de l'usufruit jusqu'à son décès, date à laquelle la pleine propriété se reconstitue au profit des héritiers du nu-propriétaire initial.

Quel âge est retenu pour calculer le barème en cas de démembrement issu d'une succession ?

Pour un démembrement résultant d'une succession (le conjoint survivant bénéficie de l'usufruit légal), l'âge retenu est celui du conjoint usufruitier à la date du décès. C'est sa tranche d'âge qui détermine la valeur de la nue-propriété pour le calcul des droits éventuels dus par les enfants.

Conclusion : planifier tôt pour maximiser l'efficacité du démembrement

Le barème fiscal du démembrement récompense la planification anticipée. Plus vous commencez tôt, plus la nue-propriété est faible, plus les droits sont réduits, et plus le temps joue en votre faveur (la plus-value du bien entre la donation et le décès revient entièrement aux héritiers sans fiscalité supplémentaire).

En 2026, les meilleures opportunités d'utilisation du démembrement sont : la donation de la nue-propriété immobilière avant 65 ans, l'achat de nue-propriété de SCPI pour les investisseurs cherchant à optimiser leur IFI ou différer leurs revenus, et le démembrement de la clause bénéficiaire en assurance-vie pour maximiser la transmission hors succession.

Consultez un conseiller en gestion de patrimoine vérifié sur Finalib.fr pour un accompagnement personnalisé. Le démembrement est un outil puissant mais nécessite une analyse précise de votre situation fiscale, patrimoniale et familiale pour être utilisé de façon optimale.

Ce barème prend tout son sens sur un investissement concret comme l'achat en nue-propriété avec décote.

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