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Dispositif Jeanbrun 2026 : le successeur du Pinel pour investir dans l'immobilier locatif
Fini le Pinel, voici le dispositif Jeanbrun. La loi de finances 2026 crée un nouveau régime fiscal pour les investisseurs dans le locatif résidentiel : le "régime du bailleur privé". Il permet d'amortir comptablement son bien immobilier — comme le ferait un propriétaire en LMNP — tout en louant nu. Une révolution pour les investisseurs qui n'ont pas voulu plonger dans la location meublée.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun, officiellement nommé "régime du bailleur privé", repose sur un principe simple mais puissant : permettre aux propriétaires bailleurs de déduire un amortissement comptable de leur bien immobilier de leurs revenus fonciers, une possibilité jusqu'ici réservée aux loueurs en meublé (LMNP/LMP).
Conditions d'éligibilité :
- Le logement doit être situé en zone tendue (zones A, A bis ou B1 principalement)
- Il doit s'agir d'un logement collectif neuf ou rénové répondant aux normes énergétiques en vigueur (DPE A ou B)
- Le propriétaire doit s'engager à pratiquer des loyers intermédiaires pendant une durée minimale de 9 ans
- Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources fixés par décret (similaires aux anciens plafonds Pinel)
- Le logement doit être la résidence principale du locataire
Les loyers intermédiaires sont des loyers plafonnés situés entre le loyer social et le loyer de marché libre. Ils sont environ 10 à 15 % inférieurs aux loyers de marché dans les zones tendues.
Avantage fiscal concret : simulation sur un appartement à 250 000 €
Prenons l'exemple d'un investisseur qui achète un appartement neuf de 45 m² à Lyon (zone A) pour 250 000 € tout compris (frais de notaire inclus).
Sans le dispositif Jeanbrun (régime foncier classique) :
- Loyer mensuel libre : 900 €/mois → 10 800 €/an
- Charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion) : 4 500 €/an
- Revenu foncier net imposable : 6 300 €/an
- Imposition (TMI 30 % + PS 17,2 %) : 2 973 €/an
Avec le dispositif Jeanbrun :
- Loyer intermédiaire plafonné : 780 €/mois → 9 360 €/an
- Charges déductibles identiques : 4 500 €/an
- Amortissement du bien : 2 % × 250 000 € = 5 000 €/an déductibles
- Revenu foncier net imposable : 9 360 - 4 500 - 5 000 = -140 € (déficit foncier !)
- Imposition : 0 € les premières années
Sur 10 ans, le dispositif Jeanbrun peut générer une économie d'impôt cumulée de 25 000 à 30 000 € par rapport au régime foncier classique, malgré des loyers légèrement inférieurs.
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Comparatif Jeanbrun vs Pinel vs LMNP
| Critère | Jeanbrun 2026 | Pinel (disparu) | LMNP classique |
|---------|---------------|-----------------|----------------|
| Type de location | Nue | Nue | Meublée |
| Amortissement | Oui | Non | Oui |
| Réduction d'impôt | Non (déduction) | Oui (12-21 %) | Non (déduction) |
| Durée engagement | 9 ans | 6/9/12 ans | Aucune |
| Loyers plafonnés | Oui | Oui | Non |
| Zones éligibles | Tendues | A/A bis/B1 | Toutes |
Le Jeanbrun gagne pour les investisseurs à TMI 30 %+ qui préfèrent la location nue. Le LMNP reste supérieur pour ceux qui acceptent la contrainte du meublé et veulent une liberté totale sur les loyers.
Calcul de l'amortissement applicable
Le mécanisme d'amortissement du dispositif Jeanbrun suit des règles précises, inspirées du LMNP au réel :
Ventilation de l'actif (exemple pour 250 000 €) :
- Terrain (non amortissable) : 15 % = 37 500 €
- Construction : 85 % = 212 500 €, amortie sur 40 ans → 5 312 €/an
- Travaux d'amélioration : sur 10-15 ans selon nature
À retenir
ℹ️ Important : L'amortissement généré sous le dispositif Jeanbrun est déductible des revenus fonciers du bien concerné. L'excédent d'amortissement non déduit est reportable sur les années suivantes, sans limite de durée. Il ne peut toutefois pas créer ou augmenter un déficit foncier imputable sur le revenu global (différence avec le LMNP).
Les zones éligibles en 2026
Les zones éligibles correspondent aux zones tendues définies par le décret du 10 mai 2013 (révisé en 2024), soit environ 1 150 communes dans 28 agglomérations.
Les villes les plus attractives en 2026 pour un investissement Jeanbrun :
| Ville | Zone | Rendement brut estimé | Tension locative |
|-------|------|----------------------|-----------------|
| Lyon | A | 4,2 % | Très forte |
| Bordeaux | A | 4,5 % | Forte |
| Montpellier | A | 5,1 % | Forte |
| Nantes | B1 | 4,8 % | Forte |
| Rennes | B1 | 5,2 % | Forte |
| Strasbourg | B1 | 5,0 % | Modérée à forte |
Structures d'investissement optimales
Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut optimiser votre structure d'investissement selon votre situation :
En nom propre :
Le plus simple, adapté aux patrimoines modestes. Les revenus fonciers s'intègrent directement dans la déclaration personnelle. L'amortissement Jeanbrun s'impute directement sur les revenus fonciers du bien.
Via une SCI à l'IR :
Permet la transmission progressive des parts aux enfants (démembrement, donation de parts). Fiscalement transparente, chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. Idéal pour la gestion familiale d'un patrimoine locatif.
Attention
⚠️ Attention : La SCI à l'IS permet d'amortir le bien, mais elle n'est pas éligible au dispositif Jeanbrun (réservé aux personnes physiques et aux SCI à l'IR). Si vous détenez le bien via une SCI à l'IS, vous relevez du régime général d'amortissement LMNP/LMP.
En démembrement temporaire :
L'usufruitier (une société ou un tiers) amortit le bien, le nu-propriétaire (vous) récupère la pleine propriété sans fiscalité au terme. Stratégie avancée à étudier avec un notaire.
Obligations déclaratives et gestion administrative
Le bénéfice du dispositif Jeanbrun suppose le respect d'obligations annuelles :
- Déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) avec mention expresse du régime Jeanbrun et du montant d'amortissement déduit
- Conservation des justificatifs : acte notarié, contrat de bail, preuves de paiement des loyers, quittances
- Respect des plafonds de ressources locataires : vérification annuelle des avis d'imposition du locataire
- Maintien de l'engagement locatif : toute rupture avant 9 ans entraîne la reprise fiscale des amortissements déduits (article 15 II du CGI)
Un expert-comptable est fortement recommandé pour tenir la comptabilité du bien et optimiser les déclarations annuelles, notamment en cas de travaux complémentaires.
Comparaison avec le déficit foncier classique
Avant le Jeanbrun, les investisseurs en location nue pouvaient déjà créer du déficit foncier via les travaux de rénovation (article 31 du CGI). La différence clé :
| | Déficit foncier classique | Dispositif Jeanbrun |
|-|--------------------------|---------------------|
| Source du déficit | Travaux déductibles | Amortissement comptable |
| Imputation sur revenu global | Oui (max 10 700 €/an) | Non |
| Report du surplus | 10 ans sur revenus fonciers | Illimité sur revenus fonciers du bien |
| Contrainte locative | Aucune | Loyers intermédiaires, 9 ans |
| Zones éligibles | Toutes | Zones tendues |
Pour un propriétaire qui effectue des travaux importants, le cumul déficit foncier + amortissement Jeanbrun peut générer une neutralité fiscale totale pendant 10 à 15 ans.
FAQ — Dispositif Jeanbrun
Q : Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun en immobilier ?
C'est un nouveau régime fiscal créé par la loi de finances 2026 qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire un amortissement comptable de leur bien tout en louant nu, à condition de pratiquer des loyers intermédiaires en zone tendue pendant 9 ans.
Q : Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Oui, il succède au Pinel qui a pris fin. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt forfaitaire (12-21 % du prix d'achat), le Jeanbrun permet un amortissement comptable déductible des revenus fonciers, dont l'avantage croît avec le taux marginal d'imposition de l'investisseur.
Q : Quelles sont les zones éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Les zones tendues (A, A bis, B1) soit environ 1 150 communes dans 28 agglomérations françaises, dont Lyon, Bordeaux, Montpellier et Nantes. La liste est consultable sur service-public.fr.
Q : Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec un déficit foncier sur travaux ?
Oui, dans certaines limites. Les travaux d'entretien et de réparation restent déductibles en charges. Les travaux d'amélioration peuvent être déduits ou amortis selon leur nature. Le cumul doit être structuré avec un expert-comptable pour éviter les requalifications.
Q : Que se passe-t-il si je vends le bien avant la fin des 9 ans ?
En cas de rupture de l'engagement locatif avant 9 ans (vente, changement d'usage, dépassement des plafonds de loyer), les amortissements déduits sont repris dans les revenus imposables de l'année de rupture. La pénalité fiscale peut être significative : jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon la durée et le montant des amortissements pratiqués.
Q : Le Jeanbrun est-il compatible avec l'assurance emprunteur ?
Le dispositif Jeanbrun ne modifie pas les conditions d'emprunt. L'assurance emprunteur est déductible des revenus fonciers comme charge, y compris sous ce régime.
Pour un accompagnement personnalisé sur le dispositif Jeanbrun, consultez un CGP ou un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier.
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