- Comment est évalué fiscalement un usufruit temporaire ?
- L'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit temporaire à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par période de 10 ans. Ainsi, un usufruit de 15 ans sera évalué à 46 % de la valeur du bien, et un usufruit de 25 ans à 69 %.
- L'usufruit temporaire permet-il de réduire l'IFI ?
- Oui, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien en pleine propriété dans son patrimoine IFI (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire est donc exonéré pendant toute la durée du démembrement, ce qui peut réduire significativement l'IFI du donateur et, dans certains cas, le faire passer sous le seuil d'assujettissement de 1 300 000 €.
- Quels sont les risques d'un usufruit temporaire ?
- Le principal risque est la requalification en abus de droit par l'administration fiscale si le montage n'a qu'un but fiscal sans substance économique réelle. L'opération doit être motivée par un intérêt patrimonial ou familial légitime (financement des études, soutien à une association, gestion de revenus entre générations).
- L'usufruit temporaire nécessite-t-il un acte notarié ?
- Oui, en application de l'article 931 du Code civil, toute donation (y compris d'usufruit) doit être réalisée devant notaire sous forme authentique. Un acte sous seing privé serait nul. Les frais notariaux sont calculés sur la valeur de l'usufruit (23 % à 69 % de la valeur du bien selon la durée).
- Comment sont imposés les revenus perçus par l'usufruitier temporaire ?
- Les revenus perçus par l'usufruitier (loyers, dividendes) sont imposables en son nom et pour son propre compte, dans la catégorie correspondante (revenus fonciers, dividendes RCM). L'usufruitier est responsable de leur déclaration et de l'impôt correspondant. Si l'usufruitier est dans une tranche marginale plus basse que le nu-propriétaire, l'économie fiscale globale peut être significative.