Comment est évalué fiscalement un usufruit temporaire ?

L'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit temporaire à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par période de 10 ans. Ainsi, un usufruit de 15 ans sera évalué à 46 % de la valeur du bien, et un usufruit de 25 ans à 69 %.

L'usufruit temporaire permet-il de réduire l'IFI ?

Oui, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien en pleine propriété dans son patrimoine IFI (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire est donc exonéré pendant toute la durée du démembrement, ce qui peut réduire significativement l'IFI du donateur et, dans certains cas, le faire passer sous le seuil d'assujettissement de 1 300 000 €.

Quels sont les risques d'un usufruit temporaire ?

Le principal risque est la requalification en abus de droit par l'administration fiscale si le montage n'a qu'un but fiscal sans substance économique réelle. L'opération doit être motivée par un intérêt patrimonial ou familial légitime (financement des études, soutien à une association, gestion de revenus entre générations).

L'usufruit temporaire nécessite-t-il un acte notarié ?

Oui, en application de l'article 931 du Code civil, toute donation (y compris d'usufruit) doit être réalisée devant notaire sous forme authentique. Un acte sous seing privé serait nul. Les frais notariaux sont calculés sur la valeur de l'usufruit (23 % à 69 % de la valeur du bien selon la durée).

Comment sont imposés les revenus perçus par l'usufruitier temporaire ?

Les revenus perçus par l'usufruitier (loyers, dividendes) sont imposables en son nom et pour son propre compte, dans la catégorie correspondante (revenus fonciers, dividendes RCM). L'usufruitier est responsable de leur déclaration et de l'impôt correspondant. Si l'usufruitier est dans une tranche marginale plus basse que le nu-propriétaire, l'économie fiscale globale peut être significative.

Usufruit temporaire : un outil fiscal méconnu mais puissant

L'usufruit temporaire permet de transmettre des revenus tout en optimisant la fiscalité. Découvrez ce mécanisme patrimonial et ses applications concrètes.

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 21 mars 2026 - Mis à jour le 13 juillet 2026

Temps de lecture estimé : 7 minutes

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Questions fréquentes

Comment est évalué fiscalement un usufruit temporaire ?: L'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit temporaire à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par période de 10 ans. Ainsi, un usufruit de 15 ans sera évalué à 46 % de la valeur du bien, et un usufruit de 25 ans à 69 %.
L'usufruit temporaire permet-il de réduire l'IFI ?: Oui, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien en pleine propriété dans son patrimoine IFI (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire est donc exonéré pendant toute la durée du démembrement, ce qui peut réduire significativement l'IFI du donateur et, dans certains cas, le faire passer sous le seuil d'assujettissement de 1 300 000 €.
Quels sont les risques d'un usufruit temporaire ?: Le principal risque est la requalification en abus de droit par l'administration fiscale si le montage n'a qu'un but fiscal sans substance économique réelle. L'opération doit être motivée par un intérêt patrimonial ou familial légitime (financement des études, soutien à une association, gestion de revenus entre générations).
L'usufruit temporaire nécessite-t-il un acte notarié ?: Oui, en application de l'article 931 du Code civil, toute donation (y compris d'usufruit) doit être réalisée devant notaire sous forme authentique. Un acte sous seing privé serait nul. Les frais notariaux sont calculés sur la valeur de l'usufruit (23 % à 69 % de la valeur du bien selon la durée).
Comment sont imposés les revenus perçus par l'usufruitier temporaire ?: Les revenus perçus par l'usufruitier (loyers, dividendes) sont imposables en son nom et pour son propre compte, dans la catégorie correspondante (revenus fonciers, dividendes RCM). L'usufruitier est responsable de leur déclaration et de l'impôt correspondant. Si l'usufruitier est dans une tranche marginale plus basse que le nu-propriétaire, l'économie fiscale globale peut être significative.

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

Comment est évalué fiscalement un usufruit temporaire ?
L'usufruit temporaire permet-il de réduire l'IFI ?
Quels sont les risques d'un usufruit temporaire ?
L'usufruit temporaire nécessite-t-il un acte notarié ?

Usufruit temporaire : un levier patrimonial sous-exploité

L'usufruit temporaire consiste à céder ou donner le droit d'usage et de perception des revenus d'un bien pour une durée limitée. À l'expiration, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans frais ni formalité.

Cet outil est particulièrement efficace pour transmettre des revenus à un proche tout en conservant la propriété du bien.

Rappel : usufruit et nue-propriété

Le droit de propriété se décompose en trois attributs :

L'usus : le droit d'utiliser le bien
Le fructus : le droit d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts)
L'abusus : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner)

L'usufruit regroupe l'usus et le fructus. La nue-propriété correspond à l'abusus seul. Le démembrement peut être viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire (pour une durée fixe).

L'évaluation fiscale de l'usufruit temporaire

L'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l'usufruit temporaire à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans :

| Durée de l'usufruit | Valeur fiscale |

|--------------------|----------------|

| 0 à 10 ans | 23 % de la valeur du bien |

| 10 à 20 ans | 46 % |

| 20 à 30 ans | 69 % |

| Plus de 30 ans | Usufruit viager (barème par âge) |

Cette évaluation forfaitaire est utilisée pour le calcul des droits de donation et de l'assiette IFI.

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Les applications concrètes

1. Financer les études d'un enfant

Un parent peut donner un usufruit temporaire de 10 ans sur un bien locatif à son enfant majeur. L'enfant perçoit les loyers pendant ses études, puis l'usufruit revient automatiquement au parent.

Avantages fiscaux :

Le bien sort du patrimoine imposable à l'IFI du donateur pendant la durée de l'usufruit
Les revenus locatifs sont imposés chez l'enfant (souvent dans une tranche marginale plus faible)
Les droits de donation sont calculés sur 23 % de la valeur du bien (pour 10 ans), et non sur la pleine propriété

Exemple chiffré :

Bien locatif valeur : 400 000 €
Usufruit temporaire 10 ans : 23 % × 400 000 = 92 000 € de base de donation
Abattement parent-enfant : 100 000 € (renouvelable tous les 15 ans)
Droits de donation : 0 € (dans la limite de l'abattement)
Économie IFI annuelle du donateur (taux moyen 0,7 %) : ~2 800 €/an

2. Soutenir une association ou une fondation

La donation d'usufruit temporaire à un organisme reconnu d'utilité publique permet :

De faire bénéficier l'association des revenus du bien
De sortir le bien de l'assiette IFI du donateur
De bénéficier de la réduction d'IFI pour don (75 % du don dans la limite de 50 000 €)

Exemple :

Valeur usufruit temporaire 5 ans : 11,5 % × valeur du bien
Valeur du don calculée selon les règles fiscales
Réduction IFI : 75 % du montant du don

3. Optimiser la fiscalité familiale : transfert de revenus

Un chef d'entreprise en TMI 45 % peut donner un usufruit temporaire sur les parts de sa société à ses enfants majeurs fiscalement indépendants (TMI 0 à 11 %). Les dividendes sont alors perçus directement par les enfants à un taux bien inférieur.

Conditions de validité :

L'opération doit avoir une substance économique réelle (pas uniquement fiscale)
La convention d'usufruit doit préciser les droits et obligations de chacun
Le nu-propriétaire conserve le droit de vote pour les décisions d'affectation des bénéfices (sauf clause contraire)

Conseil

💡 Conseil : l'usufruit temporaire est un outil puissant mais qui doit être manié avec précaution. L'administration fiscale est vigilante sur les montages à but exclusivement fiscal. L'opération doit avoir une substance économique réelle.

Usufruit temporaire et IFI

L'un des avantages majeurs de l'usufruit temporaire réside dans son impact sur l'IFI :

C'est l'usufruitier qui déclare le bien en pleine propriété dans son patrimoine IFI (article 968 du CGI)
Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer pendant la durée du démembrement
À l'extinction de l'usufruit, le bien revient dans le patrimoine IFI du nu-propriétaire

Exemple : Un contribuable avec un patrimoine immobilier de 2 M€ (dont un immeuble de rapport de 800 000 €) donne l'usufruit temporaire de 10 ans sur l'immeuble à son fils.

Patrimoine IFI résiduel : 2 000 000 - 800 000 = 1 200 000 €
Sous le seuil d'imposition de 1 300 000 € → IFI = 0 €
Sans la donation : IFI sur 2 000 000 € ≈ 3 200 €/an

Les précautions à prendre

Risque de requalification fiscale

L'administration peut requalifier l'opération en abus de droit (article L. 64 du LPF) si elle estime que le montage est dépourvu de toute substance économique et n'a qu'un but fiscal. La jurisprudence impose :

Un intérêt patrimonial ou familial réel (enfant en études, soutien à une association)
Une cohérence avec la situation du donateur
Une absence de caractère artificiel (flux financiers effectifs)

Formalisme

La donation d'usufruit temporaire doit être réalisée par acte notarié (article 931 du Code civil)
Elle est soumise aux droits de donation (après abattements)
L'acte doit préciser clairement la durée, les conditions de restitution et les obligations de chacun

Obligations de l'usufruitier

Conserver la substance du bien (ne pas le dégrader, entretien courant)
Assumer les charges courantes (taxe foncière, entretien courant, frais de gestion)
Restituer le bien en bon état à l'expiration de l'usufruit

Pour mettre en place un démembrement temporaire adapté à votre situation, consultez un avocat fiscaliste ou un CGP. Explorez nos simulateurs pour estimer les gains fiscaux potentiels.

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