LMNP 2026 : la réforme des amortissements change tout à la revente

Qu'est-ce qui change pour le LMNP en 2026 ?

L'article 84 de la loi n°2025-127 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente d'un bien en LMNP au réel. Concrètement, si vous avez amorti 80 000 € sur un bien acheté 200 000 €, votre plus-value imposable sera calculée sur la base de 120 000 € (200 000 - 80 000).

L'amortissement LMNP est-il encore intéressant ?

Oui. L'amortissement continue de réduire votre résultat fiscal à zéro ou presque chaque année, ce qui signifie pas d'impôt sur les loyers pendant la phase de détention. La réforme n'impacte que la sortie (revente).

Pour un investisseur qui conserve son bien 15+ ans, l'abattement pour durée de détention (6 % par an entre la 6e et 21e année) compense largement la réintégration.

LMNP au réel ou micro-BIC : que choisir en 2026 ?

| Critère | Régime réel | Micro-BIC |

|---|---|---|

| Abattement | Charges réelles + amortissements | 50 % forfaitaire |

| Plafond recettes | Illimité | 77 700 € |

| Plus-value à la revente | Réintégration amortissements | Pas d'impact |

| Complexité | Expert-comptable nécessaire | Très simple |

| Intérêt si charges élevées | Très intéressant | Peu intéressant |

Conseil : si vos charges réelles (intérêts, travaux, assurance) dépassent 50 % de vos loyers, le régime réel reste plus avantageux même avec la réforme.

Que se passe-t-il pour les meublés de tourisme ?

La loi Le Meur a durci les règles pour les locations touristiques non classées :

• Plafond ramené à 15 000 € de recettes (contre 77 700 € auparavant)
• Abattement réduit à 30 % (contre 50 %)
• Les meublés classés conservent le plafond de 188 700 € et l'abattement de 71 %

Comment optimiser sa stratégie LMNP en 2026 ?

• Conservez votre bien longtemps : l'abattement pour durée de détention atténue l'impact de la réintégration
• Privilégiez les résidences services (étudiantes, seniors) : elles sont exonérées
• Anticipez la revente : simulez votre plus-value avec un expert-comptable avant de vendre
• Évaluez le passage en SCI à l'IS : pour les patrimoines importants, l'IS peut être plus avantageux

Simulation détaillée de l'impact de la réforme sur la plus-value LMNP

Cas 1 : Vente après 10 ans de détention (sans réforme vs avec réforme)

Données :

• Prix d'achat : 200 000 € (dont terrain 40 000 €)
• Travaux lors de l'acquisition : 20 000 €
• Amortissements déduits sur 10 ans : 72 000 € (base amortissable 180 000 € x 10/25)
• Prix de vente : 280 000 €

Calcul de la plus-value AVANT réforme (régime des particuliers) :

• Prix de vente : 280 000 €
• Prix de revient : 200 000 € + 20 000 € = 220 000 €
• Plus-value brute : 60 000 €
• Abattement 10 ans : 6 % x 5 ans (années 6 à 10) = 30 %
• Plus-value imposable : 60 000 x 70 % = 42 000 €
• Impôt (19 % + 17,2 % PS) : 42 000 x 36,2 % = 15 204 €

Calcul de la plus-value APRÈS réforme (art. 84 LFI 2025) :

• Prix de revient réduit : 220 000 - 72 000 = 148 000 €
• Plus-value brute : 280 000 - 148 000 = 132 000 €
• Abattement 10 ans (30 %) : 132 000 x 70 % = 92 400 €
• Impôt : 92 400 x 36,2 % = 33 449 €
• Surcoût dû à la réforme : 18 245 €

Cas 2 : Vente après 22 ans (exonération totale de l'IR)

Après 22 ans de détention, l'IR sur la plus-value est à 0 % (abattement total). Seuls les prélèvements sociaux restent dus, avec un abattement progressif de 1,65 % par an.

Impact de la réforme après 22 ans :

• Plus-value brute réintégrée : potentiellement très élevée
• IR : 0 % (exonération totale)
• PS : sur la base réintégrée, mais avec abattement pour durée de détention

Pour les très longues détentions, la réintégration des amortissements n'a donc aucun impact fiscal sur l'IR, mais augmente la base des prélèvements sociaux.

Cas 3 : Résidence services (exonérée de réintégration)

Les EHPAD, résidences étudiantes et seniors conservent l'ancien régime. Leur plus-value est calculée sans réintégration des amortissements. C'est un avantage décisif pour ces investissements en 2026.

Tableau comparatif complet : LMNP vs autres régimes de location

| Critère | LMNP réel 2026 | LMNP micro-BIC | Location nue réel | SCI à l'IS |

|---|---|---|---|---|

| Imposition des loyers | BIC (très faible grâce amortissements) | BIC (abattement 50 %) | Revenus fonciers (jusqu'à 62 %) | IS 15-25 % |

| Amortissement | Oui | Non | Non | Oui |

| Plus-value à la vente | Particulier + réintégration amortissements | Particulier (pas de réintégration) | Particulier (régime classique) | IS sur valeur comptable nette |

| Cotisations sociales | 17,2 % PS si recettes < 23 000 € | 17,2 % PS | 17,2 % PS | Non (IS) |

| Transmission | Fiscalité des donations/successions | Idem | Idem | Parts de société |

| Souplesse | Bonne | Excellente | Bonne | Moins bonne |

Les résidences services LMNP : le choix stratégique en 2026

Face à la réforme, les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) présentent désormais un avantage fiscal unique :

Résidences étudiantes :

• Rendement brut : 4-5 %
• Gestion déléguée à un exploitant (pas de gestion directe)
• Récupération de la TVA à l'acquisition (20 % sur le prix HT)
• Exonération de réintégration des amortissements à la revente

Résidences seniors et EHPAD :

• Rendement brut : 4-6 %
• Bail commercial ferme avec l'exploitant (sécurité locative)
• Mêmes avantages fiscaux que les résidences étudiantes
• Marché en forte croissance (vieillissement démographique)

Passage du LMNP au LMP : quand cela devient obligatoire

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'impose lorsque :

• Les recettes BIC dépassent 23 000 €/an
• ET les recettes BIC dépassent les autres revenus professionnels du foyer

Conséquences du passage en LMP :

• Les déficits sont imputables sur le revenu global sans plafond (vs déficit BIC non professionnel reportable uniquement sur BIC N+10)
• Les plus-values peuvent bénéficier d'exonérations sous conditions (art. 151 septies CGI)
• Les cotisations sociales passent du régime PS (17,2 %) au régime des travailleurs non-salariés (environ 35-45 % du bénéfice)

Pour les investisseurs dépassant les seuils, une analyse par un avocat fiscaliste est indispensable avant de choisir entre LMNP et LMP.

FAQ fiscale

Les amortissements déjà déduits sont-ils concernés ?

Oui. Tous les amortissements déduits depuis le début de l'activité LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, même ceux antérieurs à février 2025.

Les EHPAD sont-ils vraiment exonérés ?

Oui. Les résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), résidences étudiantes et résidences seniors sont explicitement exclues de la réintégration des amortissements.

Faut-il un expert-comptable en LMNP réel ?

Fortement recommandé. L'expert-comptable gère les amortissements, la liasse fiscale et optimise vos déductions. Son honoraire (300-500 €/an) est d'ailleurs déductible.

Le LMNP est-il menacé de disparition ?

Non. La loi de finances 2026 a maintenu le statut LMNP avec les ajustements décrits. L'amortissement reste déductible pendant la phase de détention.

Comment calculer la plus-value LMNP avec la réintégration ?

Plus-value brute = Prix de vente - (Prix d'acquisition + frais - amortissements déduits). Appliquez ensuite l'abattement pour durée de détention sur cette base augmentée.

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