Droits de mutation (DMTO) : calcul, taux et cas de réduction

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire », sont des taxes perçues par le notaire pour le compte de l'État, du département et de la commune lors de la vente d'un bien immobilier. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Comprendre leur composition permet d'anticiper le coût réel d'une acquisition et d'identifier les cas de réduction.

Composition des DMTO dans l'ancien

Les DMTO dans l'ancien se décomposent en plusieurs éléments. La taxe départementale de publicité foncière représente la part la plus importante : son taux de droit commun est de 4,50 % dans la quasi-totalité des départements (seuls l'Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte appliquent un taux réduit de 3,80 %). La taxe communale additionnelle s'élève à 1,20 % du prix de vente. Les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État représentent 2,37 % du montant de la taxe départementale. Enfin, la contribution de sécurité immobilière est fixée à 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 euros.

Le calcul détaillé des DMTO

Pour un bien ancien vendu 300 000 euros dans un département au taux de 4,50 %, le calcul est le suivant : taxe départementale = 300 000 x 4,50 % = 13 500 euros ; taxe communale = 300 000 x 1,20 % = 3 600 euros ; frais d'assiette État = 13 500 x 2,37 % = 320 euros ; contribution de sécurité immobilière = 300 000 x 0,10 % = 300 euros. Total des droits de mutation = 17 720 euros, soit 5,91 % du prix. S'y ajoutent les émoluments du notaire (environ 1 % à 1,5 %) et les débours.

Les DMTO dans le neuf : un taux réduit

Les acquisitions de logements neufs (ventes en l'état futur d'achèvement ou achevés depuis moins de cinq ans et n'ayant jamais été habités) sont soumises à la TVA immobilière de 20 % et bénéficient d'un taux réduit de DMTO de 0,715 % (taxe de publicité foncière au taux réduit). C'est cette différence qui explique que les « frais de notaire » dans le neuf soient nettement inférieurs à ceux de l'ancien. Attention : un bien neuf revendu avant cinq ans sans avoir été habité peut redevenir soumis aux DMTO au taux plein.

Les cas d'exonération et de réduction

• L'acquisition d'un logement neuf soumis à la TVA : DMTO au taux réduit de 0,715 %.
• L'engagement de revendre dans un délai de cinq ans (marchands de biens) : taux fixe de 0,715 % sous condition de revente.
• Les acquisitions par les organismes HLM et les collectivités locales : exonération totale.
• L'achat de parts de sociétés civiles immobilières : les droits d'enregistrement sont de 5 % mais calculés sur la valeur des parts et non sur la valeur totale du bien.
• Les zones franches urbaines et certains quartiers prioritaires de la politique de la ville : exonérations temporaires possibles sur délibération des collectivités.
• La déduction du mobilier dans un achat meublé : les DMTO ne portent que sur l'immobilier, le mobilier étant exonéré si détaillé dans l'acte.

La déduction du mobilier : une stratégie légale

Lors de l'achat d'un bien vendu avec du mobilier (cuisine équipée, meubles, électroménager), il est possible de déduire la valeur du mobilier de l'assiette des DMTO. Le mobilier doit être listé et évalué dans le compromis de vente. L'administration fiscale accepte une déduction raisonnable, généralement inférieure à 5 % du prix total. Une surévaluation du mobilier constitue un abus de droit passible de redressement. Le notaire est tenu de vérifier la cohérence de la valorisation.

Le paiement et la déductibilité des DMTO

Les DMTO sont collectés par le notaire et reversés au Trésor public dans le mois suivant la signature de l'acte authentique. Pour les investisseurs locatifs, les DMTO ne sont pas déductibles des revenus fonciers mais s'ajoutent au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Pour une SCI à l'IS, les frais d'acquisition peuvent être soit immobilisés et amortis, soit déduits immédiatement en charges de l'exercice (option irrévocable).

Tableau comparatif des DMTO selon la situation en 2026

| Situation d'achat | Taux DMTO approx. | TVA immobilière | Total taxes/prix |

|---|---|---|---|

| Ancien (taux dept. 4,50 %) | 5,81 % | 0 % | 5,81 % |

| Ancien (taux dept. 5 % depuis 2025) | 6,31 % | 0 % | 6,31 % |

| Neuf (VEFA ou < 5 ans) | 0,715 % | 20 % | ~20,7 % sur TTC |

| Marchand de biens | 0,715 % | 0 % | 0,715 % + émoluments |

| Part de SCI à prépondérance immobilière | 5 % | 0 % | 5 % sur valeur parts |

| Local commercial neuf | 0,715 % | 20 % | ~20,7 % sur TTC |

| Local commercial ancien | 3 % (droit fixe) | 0 % | 3 % + émoluments |

Cas pratiques par profil

Particulier achetant sa résidence principale

Un couple achète un appartement ancien à Paris pour 500 000 euros avec une cuisine équipée valorisée 15 000 euros et un parking séparé valorisé 30 000 euros. Si le parking est vendu séparément dans l'acte, il est soumis aux DMTO au taux de 5 % (département de Paris). Assiette DMTO : 500 000 - 15 000 = 485 000 euros (déduction mobilier). DMTO = 485 000 × 5,81 % = 28 179 euros. Sans déduction mobilier : 500 000 × 5,81 % = 29 050 euros. Économie : 871 euros grâce à la déduction du mobilier.

Investisseur locatif : intégration des DMTO dans le calcul de rentabilité

Un investisseur achète un studio 120 000 euros pour le mettre en location. Les DMTO s'élèvent à environ 6 974 euros (5,81 %). Ces frais s'ajoutent au prix de revient pour le calcul de la plus-value à la revente : prix de revient = 120 000 + 6 974 = 126 974 euros. Si le bien est revendu 140 000 euros après 10 ans, la plus-value imposable est de 140 000 - 126 974 = 13 026 euros (après abattements pour durée de détention).

Marchand de biens : l'engagement de revendre

Un marchand de biens achète un immeuble 800 000 euros avec engagement de revendre dans 5 ans. Il paie des DMTO au taux réduit de 0,715 % soit 5 720 euros au lieu de 46 480 euros au taux normal (5,81 %). Économie : 40 760 euros. Si l'engagement de revendre n'est pas tenu, les droits complémentaires sont dus avec des intérêts de retard de 0,20 % par mois à compter de la date d'acquisition.

SCI familiale : avantage de l'acquisition de parts

Une famille acquiert un bien immobilier via une SCI. Si les parts sont vendues (plutôt que le bien), les DMTO sont de 5 % sur la valeur des parts (et non du bien). Pour un immeuble de 1 million d'euros, les droits d'enregistrement sur les parts seraient de 50 000 euros vs 58 100 euros au taux de 5,81 %. Cependant, l'administration fiscale surveille les abus et peut requalifier une vente de parts en vente d'immeuble si la SCI n'a qu'un seul actif.

Stratégies d'optimisation légales des DMTO

Fractionner l'acquisition (bien + mobilier)

Toujours lister et valoriser précisément le mobilier et les équipements inclus dans la vente. Une liste annexée au compromis avec photos et factures d'achat renforce l'opposabilité à l'administration. La déduction est acceptée dans la limite de 5 % environ du prix total, selon les pratiques locales des notaires.

Opter pour le régime marchand de biens

Pour un investisseur réalisant plusieurs opérations par an, le statut de marchand de biens (BIC) permet de bénéficier du taux réduit de DMTO (0,715 %) sous réserve de l'engagement de revente. Ce statut implique une surveillance accrue de l'administration fiscale et des obligations comptables spécifiques.

Acheter via une SCI soumise à l'IS pour amortir les frais

Pour une SCI à l'IS, les frais d'acquisition (dont les DMTO) peuvent être immédiatement déduits en charges ou amortis sur la durée de vie de l'actif. Cette option irrévocable doit être exercée dès la première liasse fiscale. Elle est particulièrement avantageuse pour les investisseurs à forte imposition personnelle.

Erreurs fréquentes à éviter

• Sous-estimer les DMTO dans le plan de financement : les banques financent rarement les frais de notaire, il faut les provisionner sur fonds propres
• Confondre le taux de DMTO du département et le taux total incluant les émoluments du notaire
• Oublier de mentionner le mobilier dans le compromis de vente (une mention après signature de l'acte authentique n'est pas opposable à l'administration)
• Ne pas vérifier si le bien est en zone franche ou en QPV, où des exonérations partielles peuvent s'appliquer

Se faire accompagner par un notaire et un fiscaliste

Le notaire est le seul professionnel habilité à percevoir les DMTO et à les reverser à l'administration fiscale. Il peut vous conseiller sur les stratégies de réduction (déduction du mobilier, engagement de revendre, choix de la structure d'acquisition). Un avocat fiscaliste peut compléter son intervention pour optimiser la fiscalité globale de l'opération (régime fiscal de la SCI, TVA immobilière, plus-value à terme). Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à choisir la meilleure structure d'acquisition selon votre situation patrimoniale globale. Finalib vous met en relation avec des notaires et fiscalistes qualifiés. Utilisez nos simulateurs pour estimer les DMTO de votre projet immobilier.

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