IFI 2026 : seuil, calcul et stratégies

L'IFI en 2026 : principes fondamentaux

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) taxe le patrimoine immobilier net des contribuables dont la valeur dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Instauré en 2018 en remplacement de l'ISF, l'IFI porte exclusivement sur les actifs immobiliers, qu'ils soient détenus en direct ou via des sociétés.

En 2026, environ 175 000 foyers fiscaux sont redevables de l'IFI, pour un rendement total d'environ 1,8 milliard d'euros.

Le barème IFI 2026

Le barème progressif s'applique à partir de 800 000 € (le seuil de déclenchement reste à 1,3 M€, mais la taxation commence à 800 000 €) :

| Tranche de patrimoine net | Taux |

|---|---|

| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |

| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |

| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |

| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |

| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |

| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |

Exemples de calcul IFI 2026

Patrimoine net de 1 500 000 € :

• 800 000 à 1 300 000 € : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
• 1 300 000 à 1 500 000 € : 200 000 × 0,70 % = 1 400 €
• IFI total : 3 900 €/an

Patrimoine net de 2 000 000 € :

• 800 000 à 1 300 000 € : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
• 1 300 000 à 2 000 000 € : 700 000 × 0,70 % = 4 900 €
• IFI total : 7 400 €/an

Patrimoine net de 5 000 000 € :

• 800 000 à 1 300 000 € : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
• 1 300 000 à 2 570 000 € : 1 270 000 × 0,70 % = 8 890 €
• 2 570 000 à 5 000 000 € : 2 430 000 × 1,00 % = 24 300 €
• IFI total : 35 690 €/an

Un mécanisme de décote s'applique pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 M€, réduisant l'impôt pour les contribuables proches du seuil.

Quels biens entrent dans l'assiette IFI ?

Biens imposables

• Résidence principale (avec abattement de 30 %)
• Résidences secondaires (valeur vénale pleine)
• Immeubles locatifs (nus ou meublés)
• Parts de SCI, SCPI, OPCI (pour la fraction immobilière)
• Parts de SCPI détenues dans un contrat d'assurance-vie (oui, elles sont incluses)
• Immobilier détenu via des sociétés (prorata de la valeur immobilière)
• Biens détenus en usufruit (l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété)

Biens exclus

• Immobilier professionnel (utilisé dans le cadre de votre activité principale)
• Bois et forêts (exonération de 75 % sous conditions)
• Biens ruraux donnés à bail à long terme (exonération de 75 % jusqu'à 101 897 €, puis 50 %)
• Placements financiers (actions, obligations, comptes bancaires, assurance-vie hors SCPI/OPCI)

Les stratégies de réduction de l'IFI

Le démembrement de propriété

Le démembrement (séparation nue-propriété / usufruit) est l'un des outils les plus efficaces. Lorsque le démembrement résulte d'une succession, c'est l'usufruitier qui déclare la pleine propriété. Mais dans un démembrement conventionnel (donation de la nue-propriété), chacun déclare la valeur de son droit selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI.

Exemple : un bien de 1 M€, donation de la nue-propriété à vos enfants (vous avez 60 ans) :

• Valeur de l'usufruit : 40 % = 400 000 €
• Valeur de la nue-propriété (sortie de votre patrimoine IFI) : 600 000 €

Les dons aux organismes d'intérêt général

Les dons effectués au profit d'organismes d'intérêt général ou d'utilité publique ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 %, dans la limite de 50 000 € de réduction. Il faut donc donner environ 66 700 € pour atteindre le plafond.

L'investissement dans les PME

La souscription au capital de PME éligibles permet une réduction de 50 % du montant investi, dans la même limite globale de 50 000 €. Les conditions sont strictes : PME de moins de 7 ans, phase d'amorçage ou d'expansion, conservation des titres pendant 5 ans.

Le plafonnement IFI

L'IFI est plafonné : le total (IFI + IR + prélèvements sociaux) ne peut excéder 75 % des revenus du contribuable. Ce mécanisme bénéficie aux contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier important mais génèrent peu de revenus.

Les passifs déductibles de l'assiette IFI

L'IFI se calcule sur la valeur nette du patrimoine immobilier : actifs moins dettes. Les dettes déductibles sont :

| Type de dette | Déductibilité | Conditions |

|---|---|---|

| Emprunt immobilier (amortissable) | Oui, capital restant dû | Financement d'un bien imposable |

| Prêt in fine | Oui, mais amorti linéairement | Simulation d'amortissement obligatoire |

| Taxe foncière | Oui (au 1er janvier, prorata) | Afférente aux biens imposables |

| Travaux à financer | Oui, si facturés | Travaux sur bien imposable |

| Emprunt pour résidence principale | Oui (après abattement de 30 %) | Capital restant dû × 70 % |

Attention : les dettes entre membres du même foyer fiscal ne sont pas déductibles. Les prêts souscrits après le 27 septembre 2017 auprès d'une société contrôlée par le contribuable sont présumés non déductibles.

Limitation de la déductibilité pour les grands patrimoines

Pour les patrimoines dépassant 5 millions d'euros, une règle spécifique limite la déductibilité des dettes : si le total des dettes excède 60 % de la valeur des actifs imposables, seule la moitié de l'excédent est déductible. Cette mesure anti-abus vise les schémas d'endettement excessif pour réduire artificiellement l'assiette IFI.

Déclaration et calendrier

La déclaration IFI s'effectue en même temps que la déclaration de revenus, sur le formulaire 2042-IFI et ses annexes. Les dates limites suivent le calendrier habituel de la déclaration en ligne (mai-juin selon le département).

Points d'attention :

• Évaluer les biens à leur valeur vénale réelle au 1er janvier (risque de redressement en cas de sous-évaluation)
• Déduire les dettes afférentes aux biens imposables (emprunts immobiliers, travaux)
• Appliquer correctement la limitation de déductibilité des emprunts pour les patrimoines supérieurs à 5 M€

Un CGP coordonne l'évaluation des biens et la stratégie d'optimisation avec votre notaire et votre fiscaliste.

FAQ

Les SCPI détenues en assurance-vie sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui. Depuis 2018, les unités de compte immobilières (SCPI, OPCI, SCI) détenues dans un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation sont incluses dans l'assiette IFI pour leur valeur au 1er janvier. L'enveloppe assurance-vie ne protège pas de l'IFI.

La résidence principale bénéficie-t-elle toujours de l'abattement de 30 % ?

Oui, l'abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale est automatique et ne nécessite aucune démarche particulière. Un bien estimé à 1 M€ n'entre dans l'assiette IFI que pour 700 000 €.

Comment évaluer ses biens pour l'IFI ?

La valeur retenue est la valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Les bases de référence sont les ventes comparables (base DVF des notaires), les évaluations d'agences et les indices de prix locaux.

Peut-on déduire un prêt in fine de l'assiette IFI ?

Oui, mais avec une limitation depuis 2018 : le montant déductible d'un prêt in fine est amorti linéairement sur sa durée totale, même si le capital n'est remboursé qu'à l'échéance. Exemple : prêt in fine de 600 000 € sur 15 ans, contracté il y a 5 ans. Montant déductible : 600 000 × (10/15) = 400 000 €. Consultez un fiscaliste pour optimiser la structuration de vos emprunts.

Quels sont les risques en cas de sous-évaluation des biens ?

L'administration fiscale dispose d'un droit de reprise de 3 ans (6 ans en cas d'omission délibérée). En cas de redressement, des intérêts de retard (0,20 %/mois) et une majoration de 40 % (manquement délibéré) peuvent s'appliquer. La DGFiP dispose des bases de données DVF (transactions notariales) pour vérifier vos évaluations.

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