Amortissement Robien, Borloo, Besson : régimes anciens encore actifs

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Amortissement Robien, Borloo, Besson 2026 : régimes anciens encore actifs, droits et obligations

Si les dispositifs Pinel (disparu fin 2024), Denormandie et Jeanbrun dominent aujourd'hui le paysage de la défiscalisation immobilière, des centaines de milliers de contribuables français bénéficient encore des régimes Besson, Robien et Borloo. Ces dispositifs, fermés aux nouvelles souscriptions depuis de nombreuses années, continuent de produire leurs effets fiscaux pour les investisseurs qui les ont souscrits. En 2026, comprendre leurs règles est essentiel pour éviter les erreurs pouvant entraîner une remise en cause rétroactive et des redressements fiscaux.

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Panorama historique des dispositifs d'amortissement locatif

Une génération de dispositifs révolus mais encore en vigueur

Les dispositifs Besson, Robien et Borloo constituent trois générations successives de mécanismes d'amortissement fiscal pour les bailleurs de logements neufs ou anciens. Ils sont tous fermés aux nouvelles souscriptions, mais leurs effets fiscaux perdurent pendant toute la durée des engagements souscrits.

| Dispositif | Période de souscription | Biens concernés |

|---|---|---|

| Besson ancien | 1999 - 30/09/2006 | Logements anciens |

| Besson neuf | 1999 - 2003 | Logements neufs |

| Robien classique | 2003 - 31/08/2006 | Logements neufs |

| Robien recentré | 01/09/2006 - 31/12/2009 | Logements neufs |

| Borloo neuf | 2006 - 31/12/2009 | Logements neufs |

| Borloo ancien | 2006 - fin 2010/2012 | Logements anciens conventionnés |

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Le dispositif Besson (1999-2006)

Besson ancien : déduction spécifique sur loyers réduits

Le dispositif Besson ancien (article 31 I-1°-l du CGI) s'appliquait aux logements anciens acquis entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006, loués avec des plafonds de loyer et des plafonds de ressources du locataire.

Avantage fiscal : déduction spécifique de 25 % des revenus bruts fonciers (contre 14 % à l'époque en droit commun, puis suppression de la déduction forfaitaire classique).

Engagement : 6 ans minimum (renouvelable par périodes de 3 ans dans certains cas). Les propriétaires qui ont souscrit en 1999-2000 peuvent encore bénéficier d'engagements renouvelés courant jusqu'en 2026-2027.

Points de vigilance en 2026 :

Vérifier que les plafonds de loyer sont toujours respectés (ils ont évolué depuis la souscription initiale)
S'assurer que le locataire respecte toujours les plafonds de ressources lors du renouvellement du bail
Ne pas louer à un membre du foyer fiscal du propriétaire (la location à un ascendant/descendant hors foyer est tolérée)

Besson neuf : amortissement jusqu'à 50 % du prix

Mécanisme : amortissement déductible des revenus fonciers calculé sur le prix d'acquisition TTC :

8 %/an pendant les 5 premières années = 40 % d'amortissement total
2,5 %/an pendant les 4 années suivantes = 10 % supplémentaires
Total : 50 % d'amortissement sur 9 ans

Engagement : 9 ans de location minimum avec plafonds de loyer.

Situation en 2026 : Les propriétaires ayant souscrit le Besson neuf en 2001-2002 ont terminé leur engagement initial de 9 ans en 2010-2011. Ils n'ont plus d'amortissement à déduire mais conservent le bien en location ordinaire.

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Le dispositif Robien (2003-2009)

Robien classique (2003-31/08/2006)

Le Robien classique (article 31 I-1°-f du CGI) a remplacé le Besson neuf avec des conditions assouplies (suppression des plafonds de ressources du locataire).

Mécanisme d'amortissement :

8 %/an pendant les 5 premières années = 40 %
2,5 %/an pendant les 4 années suivantes = 10 %
Total : 50 % sur 9 ans

Condition principale : engagement de location pendant 9 ans, sans plafond de ressources du locataire (avantage par rapport au Besson).

Situation en 2026 : Les propriétaires ayant souscrit le Robien classique en 2003-2006 ont terminé ou terminent leur engagement. Plusieurs se trouvent à la sortie du dispositif et doivent anticiper les conséquences fiscales.

Robien recentré (01/09/2006-31/12/2009)

Mécanisme d'amortissement (modifié) :

6 %/an pendant les 7 premières années = 42 %
4 %/an pendant les 2 années suivantes = 8 %
Total : 50 % sur 9 ans

Zones géographiques : introduction de plafonds de loyer différenciés par zone (zones A, B1, B2, C).

Situation en 2026 : Les derniers Robien recentrés (souscrits en décembre 2009) arrivent en fin d'engagement de 9 ans. Les propriétaires ayant prolongé leur engagement se trouvent dans leur période de prorogation.

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Le dispositif Borloo (2006-2009)

Borloo neuf : le Robien enrichi

Le Borloo neuf (article 31 I-1°-h du CGI) était complémentaire au Robien recentré, avec des avantages plus importants en échange de contraintes renforcées.

Mécanisme :

Même base d'amortissement que le Robien recentré (6 %/7 ans + 4 %/2 ans = 50 %)
Amortissement de prorogation : 2,5 %/an pendant une ou deux périodes triennales de prorogation (7,5 % par tranche)
Déduction spécifique de 30 % sur les revenus fonciers bruts (en plus de l'amortissement)
Total possible : 65 % d'amortissement sur 15 ans + 30 % de déduction forfaitaire

Contreparties :

Plafonds de loyer 20 % inférieurs à ceux du Robien
Plafonds de ressources du locataire (comme le Besson)
Engagement de location de 9 ans minimum + prorogations triennales

Situation en 2026 : Certains propriétaires Borloo sont en cours de prorogation triennale et bénéficient encore de la déduction de 30 % et des amortissements supplémentaires.

Borloo ancien (dispositif Cosse antérieur)

Le Borloo ancien était un dispositif de conventionnement avec l'Anah pour les logements anciens, offrant une déduction spécifique :

30 % pour une convention de loyer intermédiaire
60 % pour une convention de loyer social
70 % pour une convention avec travaux importants

Ce dispositif a été remplacé par le dispositif "Louer Abordable" puis par Loc'Avantages depuis mars 2022.

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Tableau comparatif des dispositifs anciens

|---|---|---|---|---|

| Besson ancien | Non | 25 % | Oui | 3+3 ans |

| Besson neuf | 50 % sur 9 ans | Non | Oui | Non |

| Robien recentré | 50 % sur 9 ans | Non | Non | Oui |

| Borloo neuf | 50 % + 15 % | 30 % | Oui | 2×3 ans |

| Borloo ancien | Non | 30-70 % | Oui | Convention Anah |

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Points de vigilance en 2026 : ne pas perdre ses avantages

1. Vacance locative : risque de remise en cause

Une vacance non justifiée de plus de 12 mois peut entraîner la reprise de l'avantage fiscal pour les années correspondantes. Le propriétaire doit démontrer avoir fait des démarches actives pour relouer le bien (mandats d'agence, annonces, correspondances).

Bonne pratique : conserver toutes les preuves de recherche de locataire (mandats, annonces, échanges avec l'agence).

2. Respect des plafonds de loyer

Les plafonds de loyer sont réactualisés chaque année par arrêté. Un loyer dépassant le plafond applicable à la zone géographique peut entraîner la perte du dispositif pour l'année concernée. Vérifiez chaque année les plafonds en vigueur.

Plafonds de loyer Robien/Borloo 2026 (exemples, mensuel par m²) :

Zone A bis (Paris, petite couronne) : ~17-18 €/m²
Zone A (grandes agglomérations) : ~13-14 €/m²
Zone B1 (villes moyennes) : ~10-11 €/m²
Zone B2 et C : ~7-9 €/m²

3. Plafonds de ressources (Besson/Borloo)

Pour les dispositifs avec plafonds de ressources (Besson, Borloo), le locataire doit respecter les plafonds lors de la signature du bail. Ils sont en principe appréciés à la signature et non en cours de bail pour les renouvellements.

4. Nature du bien : résidence principale du locataire

Le logement doit obligatoirement constituer la résidence principale du locataire pendant toute la durée de l'engagement. Un locataire qui utilise le bien comme pied-à-terre ou résidence secondaire peut entraîner la remise en cause du dispositif.

5. Location à la famille : attention au foyer fiscal

Robien : location à ascendant ou descendant autorisée, même membre du foyer fiscal
Borloo neuf et Besson : location à ascendant ou descendant autorisée uniquement hors foyer fiscal du propriétaire

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Que faire à l'expiration de l'engagement ?

Options disponibles

1. Continuer à louer en régime de droit commun

À l'expiration de l'engagement, le bien reste loué mais les avantages d'amortissement cessent. Les revenus fonciers sont imposés au régime ordinaire (micro-foncier avec abattement 30 % si RF bruts ≤ 15 000 €, ou régime réel).

2. Vendre le bien

La cession génère une plus-value immobilière soumise au régime de droit commun avec abattements progressifs (exonération totale IR après 22 ans de détention, PS après 30 ans). Pour les biens Robien achetés en 2003, la détention dépasse désormais 22 ans → exonération totale d'IR sur la plus-value.

3. Occuper le bien à titre personnel

Possible sans remise en cause si l'engagement est arrivé à son terme naturel. Attention aux règles IFI (bien réintégré dans le patrimoine imposable dès occupation).

La retraite locative : optimiser la transition

À la sortie du dispositif d'amortissement, le propriétaire peut :

Opter pour le régime réel et déduire de nouvelles charges (travaux, assurances, taxe foncière)
Conclure une convention Loc'Avantages avec l'Anah pour bénéficier de réductions d'impôt
Réaliser des travaux importants pour générer du déficit foncier

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Cas pratique : propriétaire Robien classique souscrit en 2004

Situation : Appartement neuf acheté en 2004 pour 200 000 €, engagement Robien de 9 ans terminé en 2013. Bien toujours loué en 2026.

Amortissement déjà réalisé (2004-2012) : 50 % × 200 000 € = 100 000 € déduits des revenus fonciers
Régime applicable depuis 2013 : régime réel de droit commun
Plus-value latente estimée en 2026 : 250 000 € (valeur actuelle 450 000 € - prix acquisition 200 000 €)
Durée de détention en 2026 : 22 ans → exonération totale d'IR sur la PV ; PS exonérés à 86,4 % (abattement de 86,4 % sur 22 ans → 13,6 % × 17,2 % = 2,3 %)
Option recommandée : vendre en 2026 pour profiter de l'exonération quasi-totale

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Ce qu'il faut retenir pour 2026

Des centaines de milliers de contribuables sont encore sous Besson, Robien ou Borloo
Les avantages perdurent jusqu'au terme de l'engagement (et des prorogations)
Risques de remise en cause : vacance injustifiée, dépassement loyer, non-résidence principale locataire
À la sortie : régime de droit commun, possible vente avec exonération de plus-value si détention longue
Opportunité : vente d'un Robien souscrit en 2003-2004 avec exonération totale d'IR sur la plus-value (22 ans de détention atteints)

Pour analyser votre engagement en cours, vérifier le respect des conditions et optimiser votre stratégie à la sortie (vente, continuation, Loc'Avantages), consultez un avocat fiscaliste ou expert-comptable spécialisé en immobilier vérifié sur Finalib.fr.

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