Quelle est la différence entre location-gérance et gérance salariée ?

En location-gérance, le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls, en tant que commerçant indépendant. Il perçoit les bénéfices et supporte les pertes. En gérance salariée, le gérant est un salarié du propriétaire du fonds : il exploite le fonds pour le compte du propriétaire, perçoit un salaire et n'assume pas le risque d'exploitation. La distinction est essentielle car elle détermine le régime social et fiscal applicable.

Peut-on acheter le fonds en fin de location-gérance ?

Oui, le contrat de location-gérance peut contenir une promesse unilatérale de vente (option d'achat) au profit du locataire-gérant. C'est une pratique courante qui permet au locataire-gérant de tester l'activité avant de s'engager dans l'achat. Le prix peut être fixé d'avance ou déterminé selon une formule. Les redevances versées peuvent être imputées sur le prix de vente si le contrat le prévoit.

La redevance de location-gérance est-elle soumise à la TVA ?

Non, la location-gérance d'un fonds de commerce est exonérée de TVA en application de l'article 261 D-1 du CGI. Cette exonération s'applique quelle que soit la nature de l'activité exercée dans le fonds. En revanche, si le contrat porte sur des éléments isolés du fonds (matériel, local) plutôt que sur le fonds dans son ensemble, la TVA peut s'appliquer sur ces éléments.

Que se passe-t-il si le locataire-gérant ne paie plus la redevance ?

Le non-paiement de la redevance constitue un manquement grave permettant au bailleur de demander la résiliation judiciaire du contrat (ou d'activer la clause résolutoire si elle est prévue au contrat). Le bailleur peut également saisir le tribunal de commerce en référé pour obtenir le paiement des redevances impayées. En cas de procédure collective du locataire-gérant, le bailleur dispose d'un privilège sur le fonds pour le recouvrement des redevances échues.

Le locataire-gérant peut-il embaucher des salariés ?

Oui, le locataire-gérant exploite le fonds en son nom propre et peut embaucher des salariés pour les besoins de l'exploitation. Ces salariés sont liés par un contrat de travail avec le locataire-gérant, pas avec le bailleur du fonds. En fin de location-gérance, si le bailleur reprend l'exploitation personnelle, il devient employeur de ces salariés dans les conditions prévues par l'article L.1224-1 du Code du travail (transfert automatique des contrats de travail).

Quelle est la durée minimale d'une location-gérance ?

La loi ne fixe pas de durée minimale pour un contrat de location-gérance. Les parties sont libres de convenir de la durée qu'elles souhaitent (6 mois, 1 an, 3 ans, durée indéterminée). En pratique, une durée d'au moins 1 an est recommandée pour que le locataire-gérant puisse évaluer sérieusement l'activité et amortir les frais de démarrage.

Location-gérance : exploiter un fonds de commerce sans l'acheter

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

Quelle est la différence entre location-gérance et gérance salariée ?
Peut-on acheter le fonds en fin de location-gérance ?
La redevance de location-gérance est-elle soumise à la TVA ?
Que se passe-t-il si le locataire-gérant ne paie plus la redevance ?

La location-gérance (ou gérance libre) est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce (le bailleur du fonds) en concède la gestion à un locataire-gérant qui l'exploite à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une redevance. Régie par les articles L.144-1 à L.144-13 du Code de commerce, elle permet à un entrepreneur de tester une activité commerciale sans immobiliser de capitaux dans l'achat du fonds. En France, on estime qu'environ 15 % des fonds de commerce sont exploités en location-gérance.

Conditions de mise en place

Le bailleur doit avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans (sauf exceptions prévues par la loi : héritiers, conjoint survivant, collectivités territoriales). Le fonds doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Le contrat doit être publié dans un journal d'annonces légales dans les quinze jours de sa date. Le locataire-gérant doit s'immatriculer au RCS en tant que commerçant et exploiter le fonds en son nom propre.

Obligations du bailleur

Mettre le fonds à disposition du locataire-gérant en bon état d'exploitation
Garantir une jouissance paisible du fonds pendant toute la durée du contrat
Ne pas rétablir un commerce concurrent dans la zone de chalandise (obligation de non-concurrence implicite)
Maintenir les éléments du fonds (enseigne, nom commercial, clientèle, droit au bail) pendant la durée du contrat
Respecter le délai de préavis contractuel en cas de non-renouvellement

Obligations du locataire-gérant

Exploiter le fonds conformément à sa destination commerciale
Payer la redevance aux échéances convenues
Maintenir le potentiel commercial du fonds (ne pas le déprécier)
Supporter toutes les charges d'exploitation (loyer du local, salaires, charges sociales, impôts commerciaux)
Restituer le fonds en fin de contrat dans un état permettant la poursuite de l'activité

Attention

⚠️ Pendant les six premiers mois de la location-gérance, le bailleur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds (article L.144-7 du Code de commerce). Cette solidarité est d'ordre public : aucune clause contractuelle ne peut l'écarter.

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Fiscalité de la location-gérance

Pour le bailleur, les redevances perçues sont imposées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) s'il est commerçant, ou des BNC s'il a cessé son activité commerciale. La TVA ne s'applique pas aux redevances de location-gérance (exonération prévue par l'article 261 D-1 du CGI). Pour le locataire-gérant, les redevances versées sont déductibles de son résultat d'exploitation. Il est redevable de la CFE et de la CVAE au titre de l'exploitation du fonds.

Fin du contrat et conséquences

La location-gérance prend fin à l'échéance du contrat, par résiliation anticipée (inexécution des obligations) ou par la vente du fonds. Le locataire-gérant ne bénéficie pas du droit au renouvellement prévu pour les baux commerciaux : il n'a aucun droit acquis au maintien dans les lieux. En fin de contrat, toutes les dettes du locataire-gérant liées à l'exploitation deviennent immédiatement exigibles (article L.144-9 du Code de commerce). Le bailleur peut alors reprendre l'exploitation personnelle ou mettre le fonds en vente.

Location-gérance et structure juridique du locataire-gérant

Le locataire-gérant peut exploiter le fonds sous différentes formes juridiques. Chaque structure a ses implications fiscales et sociales.

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Conseil

💡 Pour un entrepreneur qui souhaite tester une activité en location-gérance avant d'acheter le fonds, commencer en EURL à l'IS est souvent pertinent : cela limite la responsabilité personnelle, permet d'optimiser la rémunération entre salaire et dividendes, et facilite la transition vers l'achat du fonds si l'activité se développe bien.

IS vs IR pour le locataire-gérant : comparatif

La redevance de location-gérance est une charge déductible du résultat, que le locataire-gérant soit à l'IS ou à l'IR. Mais l'impact fiscal global diffère :

Locataire-gérant à l'IR (EI BIC) :

La redevance est déduite du CA pour obtenir le bénéfice imposable
Le bénéfice est imposé à la TMI du dirigeant + cotisations TNS
Pas de possibilité de laisser des bénéfices en réserve à l'IS

Locataire-gérant à l'IS (EURL, SARL, SAS) :

La redevance est déduite du résultat IS
Le résultat net IS est taxé à 15 % (jusqu'à 42 500 euros) ou 25 %
Le dirigeant peut arbitrer entre rémunération et dividendes

Exemple chiffré : locataire-gérant, CA 200 000 euros, redevance 24 000 euros, autres charges 80 000 euros. Bénéfice = 200 000 - 24 000 - 80 000 = 96 000 euros.

En EI IR (TMI 41 %) + cotisations TNS 43 % : fiscalité totale ≈ 55 000 euros → revenu net ≈ 41 000 euros
En EURL IS (rémunération 50 000 €, IS sur solde) : cotisations sur 50 000 € ≈ 21 500 €, IS sur 46 000 € ≈ 15 400 €, total ≈ 36 900 euros → revenu net perçu ≈ 28 500 euros + 30 600 euros en réserve société

Pour ce niveau d'activité, l'IS est plus avantageux sur le long terme si les réserves peuvent être reinvesties ou distribuées ultérieurement avec la flat tax.

Cotisations sociales du locataire-gérant

En EI ou EURL (TNS SSI)

Les cotisations sont calculées sur le bénéfice net de l'exercice. La redevance de location-gérance, étant une charge déductible, réduit la base de cotisations. Un locataire-gérant TNS qui verse 24 000 euros de redevance économise donc environ 24 000 × 43 % ≈ 10 300 euros de cotisations par rapport à un commerçant propriétaire du fonds ayant le même bénéfice brut.

En SAS / SASU (assimilé-salarié)

Les cotisations sont calculées sur la rémunération versée. La redevance réduit le résultat IS de la société mais n'impacte pas directement les cotisations du dirigeant.

À retenir

ℹ️ Le locataire-gérant doit s'immatriculer au RCS dès la prise d'effet du contrat. Cette immatriculation déclenche l'affiliation sociale (SSI pour TNS, URSSAF pour assimilé-salarié). L'oubli d'immatriculation peut entraîner un retard dans l'ouverture des droits sociaux et des pénalités.

Évaluation de la redevance : méthodes et pratiques

La redevance de location-gérance est librement négociée entre bailleur et locataire-gérant. En pratique, elle est calculée selon plusieurs méthodes :

Pourcentage du CA : 5 à 15 % du chiffre d'affaires (méthode la plus courante)
Montant fixe : redevance mensuelle fixe indépendante du CA
Hybride : part fixe + part variable (pourcentage du CA)
Multiple de l'EBE : loyer correspondant à une fraction de l'excédent brut d'exploitation prévisionnel

Attention

⚠️ Une redevance excessivement élevée peut être requalifiée par l'administration fiscale en acte anormal de gestion (pour le bailleur) ou en dissimulation de bénéfices (si le bailleur est aussi associé du locataire-gérant). Faites évaluer la redevance par un expert-comptable indépendant.

Erreurs fréquentes en location-gérance

Erreur 1 : Omettre la publication dans un journal d'annonces légales

La publication est obligatoire dans les 15 jours. Son absence ne rend pas le contrat nul mais expose le bailleur à une responsabilité solidaire étendue vis-à-vis des tiers.

Erreur 2 : Ne pas prévoir de clause de préemption

Le locataire-gérant n'a aucun droit légal à acheter le fonds si le bailleur décide de le vendre. Sans clause de préemption (droit de priorité) dans le contrat, le locataire-gérant peut se retrouver évincé par un tiers acheteur.

Erreur 3 : Confondre location-gérance et bail commercial

La location-gérance porte sur le fonds de commerce (clientèle, enseigne, matériel). Le bail commercial porte sur les murs. Le locataire-gérant peut être locataire du fonds et sous-locataire des murs. Ces deux contrats sont indépendants et ont des durées et règles de renouvellement différentes.

Erreur 4 : Négliger l'évaluation préalable du fonds

Avant de signer, le locataire-gérant doit auditer l'état réel du fonds : chiffre d'affaires des 3 dernières années, charges courantes, contrats en cours, état du matériel. Un fonds surévalué ou en déclin génèrera une redevance disproportionnée par rapport à la rentabilité réelle.

Se faire accompagner

La location-gérance est un outil souple mais encadré. Finalib vous met en relation avec des expert-comptable et des avocat fiscaliste pour rédiger un contrat sécurisé, évaluer la redevance et anticiper les conséquences fiscales de cette opération. Un CGP peut également accompagner le bailleur dans la gestion des revenus tirés des redevances et leur intégration dans sa stratégie patrimoniale globale.

Questions fréquentes

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