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Ce qu'il faut retenir
- La clause de tontine est-elle avantageuse pour les concubins sur un bien immobilier de valeur ?
- Quelle est la différence entre la tontine et l'indivision classique ?
- Peut-on insérer une clause de tontine dans un achat en SCI ?
- La clause de tontine protège-t-elle contre la réserve héréditaire des enfants ?
Convention de tontine : ingénierie juridique et fiscale en 2026
La clause de tontine (ou clause d'accroissement) est l'un des outils les plus puissants — et les moins connus — de l'ingénierie patrimoniale française. Elle permet à deux co-acquéreurs de stipuler que le survivant sera réputé avoir été seul propriétaire depuis l'origine, effaçant rétroactivement la quote-part du prédécédé. En 2026, entre les évolutions jurisprudentielles et les nouvelles pratiques notariales, maîtriser ses subtilités est essentiel. Ce guide complet couvre le fondement juridique, la fiscalité, les exemples chiffrés et les alternatives.
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Fondement juridique de la clause de tontine
La clause d'accroissement : mécanisme civiliste
La tontine immobilière repose sur une condition résolutoire réciproque : chaque co-acquéreur est propriétaire sous condition résolutoire de prédécéder à l'autre. Au décès du premier, sa condition se réalise — sa part s'accroît fictivement à celle du survivant, qui est réputé avoir tout possédé depuis le début.
Ce mécanisme trouve son fondement dans les articles 1168 à 1192 Code civil (obligations conditionnelles) et est consacré par la jurisprudence de la Cour de cassation depuis l'arrêt de principe du 3 juin 1998. La clause doit être insérée dans l'acte authentique d'acquisition, rédigée expressément par le notaire.
Conditions de validité :
- Aléa réel : les deux acquéreurs doivent avoir une espérance de vie comparable et une contribution financière équilibrée (sinon requalification en libéralité — Cass. 1re civ., 14 nov. 2006)
- Absence de fraude aux droits des héritiers réservataires
- Insertion dans un acte authentique (clause sous seing privé inopposable aux tiers)
L'effet de la tontine sur la succession
Le bien tontiné n'intègre pas la succession du prédécédé : il ne peut faire l'objet d'un rapport ni d'une réduction par les héritiers réservataires. C'est l'avantage principal par rapport au legs : le survivant reçoit le bien sans avoir à en justifier la valeur dans le cadre de la masse successorale. Toutefois, si la valeur transmise excède la quotité disponible de manière manifeste, les héritiers peuvent exercer une action en requalification.
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Régime fiscal de la tontine (article 754 A CGI)
Principe général
L'article 754 A du CGI prévoit que les biens acquis en tontine sont, au décès du premier mourant, soumis aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG) selon le lien entre les parties :
| Lien entre co-acquéreurs | Régime fiscal |
|--------------------------|---------------|
| Époux / partenaires PACS | Exonération totale (depuis loi TEPA 2007) |
| Concubins (union libre) | Droits de succession à 60 % après abattement de 1 594 € |
| Frères et sœurs (sous conditions) | 35 % ou 45 % selon la part taxable |
| Tiers (non-parents) | 60 % après abattement de 1 594 € |
Exception notable : Si la valeur du bien tontiné est inférieure à 76 000 €, les droits de mutation sont calculés comme des droits de mutation à titre onéreux (environ 5,09 % + frais) plutôt que comme des DMTG. Cette exception bénéficie principalement aux concubins sur des biens modestes.
Assiette taxable
L'assiette est la valeur vénale du bien au jour du décès, non la quote-part du défunt. Le survivant est fiscalement traité comme s'il avait reçu la totalité du bien à titre gratuit. Il peut déduire les droits initialement acquittés lors de l'acquisition.
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Cas pratique chiffré — Concubinage, bien à 750 000 €
Situation : Lucie (42 ans) et Thomas (45 ans), concubins sans enfants, acquièrent ensemble un appartement parisien à 750 000 € avec clause de tontine. Contribution égale (375 000 € chacun).
Au décès de Thomas :
Scénario A — Tontine (article 754 A CGI)
| Calcul | Montant |
|--------|---------|
| Valeur du bien au décès | 900 000 € (valeur revalorée) |
| Assiette taxable | 900 000 € |
| Abattement concubins (art. 788 CGI) | – 1 594 € |
| Base imposable | 898 406 € |
| Droits de succession à 60 % | 539 044 € |
| Droits acquittés à l'acquisition | – 15 000 € (approx.) |
| Droits nets dus | ~524 000 € |
Scénario B — Indivision classique avec legs testamentaire
| Calcul | Montant |
|--------|---------|
| Quote-part Thomas (1/2) | 450 000 € |
| Abattement concubins | – 1 594 € |
| Base imposable | 448 406 € |
| Droits de succession à 60 % | 269 044 € |
| Droits nets dus | ~269 000 € |
À retenir
Conclusion : La tontine coûte deux fois plus cher fiscalement que le legs sur la quote-part indivise pour des concubins sur un bien de valeur élevée. L'avantage de la tontine (bien hors succession) est ici largement annulé par l'assiette taxable élargie à la totalité du bien.
L'économie réelle de la tontine se matérialise pour les époux et partenaires PACS (exonération totale) ou sur des biens de valeur modeste (< 76 000 €, droits de mutation à titre onéreux au lieu des DMTG).
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Barème comparatif : tontine vs autres mécanismes
| Mécanisme | Couple marié | Partenaires PACS | Concubins (bien > 76 000 €) |
|-----------|-------------|-----------------|------------------------------|
| Tontine | Exonéré (TEPA) | Exonéré (TEPA) | 60 % sur valeur totale |
| Legs testamentaire | Exonéré (TEPA) | Exonéré (TEPA) | 60 % sur quote-part seulement |
| Assurance-vie | Exonéré | Exonéré | Abattement 152 500 € (art. 990 I CGI) |
| Donation entre vifs | Abattement 80 724 € (donations) | Abattement 80 724 € (donations) | Abattement 1 594 € |
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Cas pratique — Famille recomposée et tontine
Situation : Éric (55 ans) et Nathalie (50 ans), mariés en régime de séparation de biens. Éric a deux enfants d'un premier mariage. Ils acquièrent ensemble leur résidence principale à 450 000 € avec clause de tontine.
Au décès d'Éric :
- Bien tontiné : Nathalie devient propriétaire à titre entier — aucun droit de succession (exonération époux, loi TEPA)
- Enfants d'Éric : le bien ne figure pas dans la succession → ils ne peuvent pas le revendiquer dans le cadre de la réserve héréditaire, sauf requalification de la clause en libéralité déguisée
Risque : Si la contribution d'Éric est manifestement supérieure (ex. : il a financé 80 % du prix), les enfants peuvent invoquer le déséquilibre de l'aléa pour obtenir la requalification en donation indirecte (Cass. 1re civ., 14 nov. 2006). Le notaire veille à documenter la contribution effective de chaque partie.
Solution complémentaire recommandée : Combiner la tontine avec un mandat de protection future et un testament allouant des legs compensatoires aux enfants du premier lit pour limiter le risque de contentieux.
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Exemple chiffré — Époux en régime de communauté
Situation : Antoine (62 ans) et Marie (58 ans), mariés sous communauté légale, acquièrent une résidence secondaire à 300 000 € via une SCI ou en direct avec clause de tontine.
Au décès d'Antoine :
- Tontine : Marie acquiert la totalité du bien — exonération totale (époux survivant, article 796-0 bis CGI)
- Versus succession classique : Marie aurait reçu la moitié en pleine propriété + usufruit/quotité disponible — avec imposition des enfants sur la nue-propriété
Intérêt de la tontine pour les époux : La tontine garantit que le survivant conserve le bien sans indivision avec les enfants, sans avoir à racheter leurs parts, et sans devoir demander l'attribution préférentielle du logement familial.
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Limites opérationnelles de la tontine
1. Irrévocabilité relative
Une fois insérée dans l'acte, la clause de tontine ne peut être supprimée qu'avec l'accord des deux parties. En cas de séparation, les co-acquéreurs doivent convenir d'une modification de l'acte chez le notaire — ce qui peut poser problème en cas de mésentente.
2. Indivisibilité du bien tontiné
Le bien tontiné ne peut pas être vendu par l'un des co-acquéreurs sans l'accord de l'autre. Cette contrainte est identique à l'indivision classique, mais sans la possibilité d'invoquer l'article 815 Code civil (droit de sortir de l'indivision à tout moment).
3. Absence de transmission aux descendants directs
Si les deux parties décèdent simultanément (accident commun), le bien entre dans les deux successions proportionnellement — la tontine n'a produit aucun effet. Il convient de prévoir une disposition testamentaire pour ce cas.
4. Incompatibilité avec le logement social
La tontine est inutilisable dans le cadre de l'acquisition d'un logement en accession aidée (PTZ, bail réel solidaire) où les conditions de propriété sont strictement encadrées.
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Formalisme notarial en 2026
La rédaction d'une clause de tontine valide exige une expertise spécifique. Le notaire doit :
- Vérifier l'aléa réel (âge, état de santé, contribution financière comparative)
- Rédiger une clause expresse dans l'acte d'acquisition avec mentions obligatoires
- Informer les parties des conséquences fiscales selon leur situation (concubins, époux, PACS)
- Anticiper le risque de requalification si la clause masque une libéralité
La consultation d'un conseiller en gestion de patrimoine est recommandée pour comparer la tontine aux alternatives (assurance-vie, testament, PACS) et choisir l'outil le plus adapté à chaque situation. Un avocat fiscaliste intervient utilement en cas de patrimoine important ou de famille recomposée.
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Références légales
- Code civil : articles 1168-1192 (obligations conditionnelles), 815 (indivision), 913-930 (réserve héréditaire), 920-930-5 (action en réduction)
- Code général des impôts : articles 754 A (tontine), 777 (barème succession), 779 (abattements), 788 (abattements résiduel), 796-0 bis (exonération époux survivant), 990 I (assurance-vie)
- Jurisprudence : Cass. 1re civ., 3 juin 1998 (validité de la tontine) ; Cass. 1re civ., 14 nov. 2006 (requalification si déséquilibre de l'aléa)
- Règlement européen 650/2012 — applicable aux successions comportant un élément d'extranéité
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Ce qu'il faut retenir
- La clause de tontine est-elle avantageuse pour les concubins sur un bien immobilier de valeur ?
- Quelle est la différence entre la tontine et l'indivision classique ?
- Peut-on insérer une clause de tontine dans un achat en SCI ?
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Questions fréquentes
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