Acheter en France quand on est étranger : fiscalité 2026

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Acheter un bien immobilier en France quand on est étranger en 2026

La France est l'une des destinations privilégiées pour les investisseurs immobiliers étrangers : marché mature, cadre juridique clair, attractivité touristique, art de vivre reconnu mondialement. En 2026, les ressortissants étrangers — qu'ils résident en France ou à l'étranger — ont en principe le droit d'acquérir des biens immobiliers sur le territoire français, mais doivent respecter des règles spécifiques en matière fiscale, financière et successorale.

Ce guide complet vous explique les étapes de l'achat immobilier en France pour un acquéreur étranger, les obligations fiscales en cours d'acquisition et de détention, la fiscalité locative et successorale, et les montages patrimoniaux adaptés.

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Le principe : les étrangers peuvent acheter librement en France

Liberté d'acquisition sans condition de nationalité

La France ne pose aucune restriction à l'acquisition immobilière par des étrangers, qu'ils soient résidents en France ou à l'étranger. Un ressortissant britannique, américain, marocain ou chinois peut acheter un appartement à Paris, une maison en Provence ou un terrain à la campagne sans autorisation préalable, sous réserve de respecter les procédures habituelles.

Exceptions :

Les zones militaires et certaines zones stratégiques font l'objet de restrictions
Les acquisitions par des ressortissants de pays faisant l'objet de sanctions internationales peuvent être bloquées
Les apports en société réalisés par des non-résidents de l'UE dans des sociétés françaises peuvent nécessiter des autorisations préalables pour certains secteurs

Identification obligatoire

Tout acquéreur étranger doit disposer d'une pièce d'identité valide (passeport ou carte d'identité) et d'un numéro fiscal français (obtenu auprès du Service des Impôts des Non-Résidents avant ou pendant la transaction).

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Les étapes de l'achat immobilier pour un étranger

Étape 1 : Obtenir un numéro fiscal français

Si l'acquéreur n'est pas encore contribuable en France, il doit obtenir un numéro fiscal individuel (NIF) auprès du Service des Impôts des Non-Résidents (SIRNR), situé à Noisy-le-Grand. Ce numéro est obligatoire pour toute transaction immobilière et pour la déclaration des revenus fonciers ultérieurs.

Délai : compter 2 à 4 semaines.

Documents requis :

Formulaire 2043 (demande de numéro fiscal)
Copie du passeport
Justificatif de domicile dans le pays de résidence

Étape 2 : Ouvrir un compte bancaire en France

La plupart des notaires et vendeurs exigent que les fonds transitent par un compte bancaire français pour des raisons de conformité (lutte contre le blanchiment). L'ouverture d'un compte bancaire en France pour un non-résident est possible chez la plupart des grandes banques, mais peut prendre plusieurs semaines.

Alternatives : certaines néobanques européennes (Wise, N26) permettent l'ouverture rapide d'un compte IBAN français ou européen.

Étape 3 : La promesse de vente

La promesse de vente (avant-contrat) est le premier acte juridique liant acquéreur et vendeur. Pour un acquéreur étranger, elle pose des questions spécifiques :

Le texte peut être rédigé en français uniquement, mais le notaire doit s'assurer de la compréhension de l'acquéreur
Si l'acquéreur ne parle pas français, un interprète assermenté peut être requis
L'acheteur dispose d'un délai de 10 jours de rétractation après signature ou notification de la promesse

Étape 4 : Le financement

Les banques françaises peuvent financer l'achat d'un non-résident, mais les conditions sont généralement plus strictes :

Apport personnel plus élevé (20 à 30 % en général)
Revenus justifiés dans le pays de résidence
Assurance emprunteur adaptée
Certaines banques spécialisées (BNP Paribas International, Société Générale) ont des équipes dédiées aux non-résidents

Étape 5 : L'acte authentique chez le notaire

L'acte de vente doit être passé devant un notaire français, quelle que soit la nationalité des parties. Si l'acquéreur ne peut pas se déplacer, il peut donner procuration à un mandataire (procuration notariée dans le pays de résidence, apostillée).

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Fiscalité de la détention pour un propriétaire étranger

Taxe foncière et taxe d'habitation

Tout propriétaire d'un bien immobilier en France est soumis à la taxe foncière, quelle que soit sa nationalité ou sa résidence. En 2026, la taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les ménages.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due par les propriétaires (résidents ou non-résidents).

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les non-résidents possédant des biens immobiliers en France dont la valeur nette dépasse 1,3 million d'euros sont soumis à l'IFI sur leurs actifs immobiliers situés en France uniquement (contrairement aux résidents français qui déclarent leurs actifs mondiaux).

Barème IFI 2026 :

| Fraction de patrimoine net taxable | Taux |

|---|---|

| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |

| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |

| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |

| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |

| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |

| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |

Fiscalité des revenus locatifs pour les non-résidents

Les loyers perçus par un non-résident sur un bien situé en France sont soumis à l'impôt sur le revenu français et aux prélèvements sociaux (17,2 % pour les résidents UE/EEE et Suisse, 7,5 % pour les non-résidents UE dans certains cas).

Taux d'imposition minimum pour les non-résidents :

Régime du micro-foncier (si revenus < 15 000 €/an) : abattement de 30 %
Régime réel : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété)
Taux d'imposition minimum : 20 % + 17,2 % de prélèvements sociaux = 37,2 %

Convention fiscale bilatérale : si une convention fiscale existe entre la France et le pays de résidence de l'investisseur, elle peut réduire ou éliminer la double imposition sur les revenus locatifs.

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Plus-value immobilière pour les non-résidents

Le principe

La vente d'un bien immobilier en France par un non-résident est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières selon les règles françaises.

Taux :

19 % d'impôt sur le revenu
17,2 % de prélèvements sociaux (ou 7,5 % pour les ressortissants UE/EEE assurés dans leur pays)
Soit jusqu'à 36,2 % pour un non-résident hors UE

Abattements pour durée de détention :

| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |

|---|---|---|

| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |

| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |

| 22ème année | 4 % | 1,60 % |

| Au-delà de 22 ans | Exonéré IR | 9 % par an |

| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |

Le représentant fiscal obligatoire

Pour les non-résidents hors UE/EEE réalisant une plus-value imposable sur un bien immobilier français, l'article 244 bis A du CGI impose la désignation d'un représentant fiscal accrédité par l'administration fiscale française. Ce représentant est solidairement responsable du paiement de l'impôt.

Les ressortissants UE/EEE sont dispensés de cette obligation depuis 2010.

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La succession pour un propriétaire étranger en France

Loi applicable à la succession

Selon le Règlement européen n° 650/2012 (applicable dans l'UE depuis 2015), la succession d'un étranger résidant en France est régie par la loi française (loi de la résidence habituelle au moment du décès). Il peut choisir la loi de sa nationalité par testament.

Pour les non-résidents possédant un bien immobilier en France : l'immeuble est en principe soumis à la loi française (lex situs), sauf convention bilatérale contraire.

Fiscalité successorale

Les biens immobiliers situés en France sont soumis aux droits de succession français, quelle que soit la nationalité du défunt ou de ses héritiers. Les abattements et barèmes français s'appliquent.

Risque de double imposition : si le pays de résidence du défunt lève également des droits de succession sur les biens français, il peut y avoir double imposition. Vérifier l'existence d'une convention fiscale bilatérale.

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Montages patrimoniaux adaptés aux acquéreurs étrangers

La SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI française est le montage le plus utilisé par les investisseurs étrangers pour :

Simplifier la gestion et la transmission des biens (parts sociales plutôt qu'immeubles)
Faciliter la succession (les parts sont des biens mobiliers, plus faciles à transmettre)
Permettre une détention collective entre plusieurs non-résidents

Le démembrement de propriété

Pour un investisseur étranger souhaitant transmettre son bien à ses enfants, le démembrement permet de réduire la base taxable des droits de donation/succession tout en conservant les revenus.

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Conclusion

L'achat immobilier en France pour un étranger est tout à fait réalisable et soumis à un cadre juridique clair. Les principales contraintes sont fiscales : imposition des revenus locatifs, plus-values immobilières, IFI pour les patrimoines importants et droits de succession. La mise en place d'une structure patrimoniale adaptée (SCI, démembrement) peut significativement optimiser la fiscalité.

Chaque situation est unique selon la nationalité, le pays de résidence, la nature de l'investissement et les objectifs patrimoniaux. Consultez un notaire ou conseiller en gestion de patrimoine vérifié sur Finalib.fr pour bénéficier d'un accompagnement sur mesure pour votre projet immobilier en France.

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