Donation exonérée pour l'achat dans le neuf 2026 : jusqu'à 100 000 € sans droits

La loi de finances pour 2025 a instauré un dispositif temporaire permettant de transmettre jusqu'à 100 000 euros en franchise totale de droits de donation, à condition que les fonds soient affectés à l'achat ou à la construction d'un logement neuf servant de résidence principale au bénéficiaire. Cet abattement exceptionnel, qui se cumule avec les abattements de droit commun, constitue une opportunité patrimoniale majeure pour les familles souhaitant aider leurs enfants ou petits-enfants à devenir propriétaires. Voici les conditions, les montants et les stratégies pour en profiter en 2026.

Le dispositif d'abattement exceptionnel pour le neuf

L'article 790 A bis du Code général des impôts, issu de la loi de finances pour 2025, prévoit un abattement temporaire de 100 000 euros applicable aux donations de sommes d'argent consenties en pleine propriété au profit d'un descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant) ou, à défaut de descendance, au profit d'un neveu ou d'une nièce.

Cet abattement est spécifiquement lié à l'affectation des fonds : le donataire doit utiliser la somme reçue pour financer l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), ou la construction d'un logement, destiné à sa résidence principale. Le logement doit respecter les normes environnementales en vigueur, notamment la réglementation RE2020 pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022.

Ce dispositif s'inscrit dans une logique de soutien au secteur de la construction neuve, fortement impacté par la hausse des taux d'intérêt en 2022-2023 et la baisse des mises en chantier. Il vise à mobiliser l'épargne des ménages les plus âgés au profit des jeunes générations.

Les conditions d'application strictes

Pour bénéficier de l'exonération, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées.

Nature de la donation : il doit s'agir d'une donation de somme d'argent (espèces, virement, chèque). Les donations de biens en nature (immeuble, portefeuille de titres) ne sont pas éligibles. La donation doit être consentie en pleine propriété, excluant les donations avec réserve d'usufruit.

Lien de parenté : le donataire doit être un descendant du donateur (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant) ou, en l'absence de descendance, un neveu ou une nièce. Les donations entre époux, entre frères et sœurs, ou à des tiers ne sont pas éligibles.

Affectation des fonds : le donataire doit affecter les sommes reçues à l'acquisition d'un logement neuf n'ayant jamais été habité (ou en VEFA) ou à la construction d'un logement. L'acquisition ou le début des travaux de construction doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la donation. Le logement doit constituer la résidence principale du donataire pendant une durée minimale (généralement 5 ans).

Période de validité : le dispositif est temporaire. Les donations doivent être consenties entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026. Au-delà de cette date, sauf reconduction par le législateur, l'abattement ne sera plus applicable.

Plafond : l'abattement est limité à 100 000 euros par donateur et par donataire. Un même donateur peut consentir cette donation à plusieurs de ses enfants. Un même donataire peut recevoir cette donation de plusieurs donateurs (père et mère, grands-parents), dans la limite de 100 000 euros par donateur.

Le cumul avec les autres abattements : des montants considérables

L'intérêt majeur de ce dispositif réside dans sa cumulabilité avec les abattements de droit commun. Voici le calcul complet pour une donation parent-enfant :

• Abattement de droit commun (article 779 du CGI) : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans
• Abattement exceptionnel neuf (article 790 A bis) : 100 000 € supplémentaires par donateur
• Don familial de somme d'argent (article 790 G du CGI) : 31 865 € par parent et par enfant, si le donateur a moins de 80 ans et le donataire est majeur, renouvelable tous les 15 ans

Un parent peut donc transmettre à un enfant : 100 000 + 100 000 + 31 865 = 231 865 euros en franchise totale de droits.

Pour un couple de parents vers un enfant : 231 865 x 2 = 463 730 euros sans aucun droit de donation. Si les grands-parents participent également (abattement de 31 865 € chacun + 100 000 € exceptionnel chacun), les montants transmissibles atteignent des sommes très significatives.

Cette combinaison d'abattements est particulièrement adaptée au financement de l'achat d'un premier logement par un jeune actif, dans un contexte où les prix de l'immobilier neuf restent élevés (en moyenne 4 500 €/m2 en France en 2025, et plus de 6 000 €/m2 en Ile-de-France).

Les formalités à accomplir

La donation peut prendre la forme d'un don manuel déclaré à l'administration fiscale via le formulaire n° 2735 (déclaration de don manuel et de sommes d'argent), à déposer dans le mois suivant la donation auprès du service de l'enregistrement du domicile du donataire.

Toutefois, compte tenu de la complexité des conditions (affectation des fonds, délai de deux ans, obligation de résidence principale), il est fortement recommandé de formaliser la donation par un acte notarié. Le notaire pourra intégrer une clause de retour conventionnel en cas de non-respect des conditions, et veiller à la bonne articulation avec les autres donations consenties par le même donateur.

Le coût d'un acte notarié de donation est d'environ 1 000 à 2 000 euros (émoluments du notaire + formalités), un montant dérisoire au regard des droits de donation économisés (qui pourraient atteindre 20 % à 30 % sur les sommes dépassant les abattements classiques).

En cas de non-respect de la condition d'affectation (le donataire n'achète pas de logement neuf dans les deux ans), l'abattement exceptionnel est remis en cause et les droits de donation deviennent exigibles, majorés des intérêts de retard.

FAQ

Peut-on bénéficier de cet abattement pour un achat dans l'ancien ?

Non, le dispositif est strictement réservé aux logements neufs n'ayant jamais été habités, aux acquisitions en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), et à la construction de logements neufs. Les logements anciens, même rénovés, ne sont pas éligibles. Cette restriction vise expressément à soutenir la filière de construction neuve et ne devrait pas être élargie à l'ancien.

Le donataire peut-il revendre le logement rapidement ?

Le logement doit constituer la résidence principale du donataire pendant une durée minimale après l'acquisition. En cas de revente anticipée sans motif légitime (mutation professionnelle, divorce, invalidité), l'administration fiscale peut remettre en cause l'exonération et réclamer les droits de donation initialement exonérés. Il est conseillé de conserver le logement comme résidence principale pendant au moins 5 ans pour sécuriser l'avantage fiscal.

Faut-il obligatoirement passer par un notaire ?

Ce n'est pas une obligation légale : un don manuel déclaré via le formulaire 2735 suffit juridiquement. Cependant, l'acte notarié est vivement recommandé pour sécuriser l'opération. Le notaire vérifie les conditions d'éligibilité, rédige les clauses protectrices (clause de remploi, clause résolutoire) et assure la traçabilité de l'affectation des fonds. Pour un accompagnement global sur votre stratégie de transmission, consultez un [conseiller en gestion de patrimoine](/experts).

Pour comprendre l'ensemble des mécanismes de donation et de succession, découvrez notre dossier complet sur la [transmission de patrimoine](/blog/succession-transmission).