Acheter en couple non marié 2026 : SCI, indivision ou tontine

Acheter un bien immobilier en couple sans être marié soulève des questions juridiques et patrimoniales spécifiques. En France, les concubins et partenaires de PACS ne bénéficient pas de la même protection que les époux en cas de séparation ou de décès. En 2026, trois structures principales permettent d'organiser l'achat : l'indivision, la SCI et la clause de tontine. Chaque option présente des avantages et des limites en termes de protection, de coût et de fiscalité.

L'indivision : la solution par défaut

L'indivision est le régime qui s'applique automatiquement lorsque deux personnes achètent un bien ensemble sans créer de structure juridique. Chaque acquéreur détient une quote-part proportionnelle à son apport (par exemple 60/40 ou 50/50), inscrite dans l'acte notarié.

Avantages : aucun frais de constitution (hors frais notariés classiques de l'achat), simplicité de mise en place et transparence sur la répartition. Chaque indivisaire peut vendre sa part ou demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision »).

Limites : la protection du survivant est faible. En cas de décès, la part du défunt revient à ses héritiers (enfants, parents), pas au concubin survivant. Celui-ci peut se retrouver en indivision avec la belle-famille, voire être contraint de vendre. Pour atténuer ce risque, il est indispensable de rédiger un testament léguant l'usufruit ou la pleine propriété de la quote-part au partenaire. Attention : entre concubins (hors PACS), les droits de succession s'élèvent à 60 % de la valeur transmise, un taux confiscatoire. Le PACS résout partiellement ce problème puisque les partenaires pacsés sont exonérés de droits de succession depuis 2007.

La SCI : souplesse et protection renforcée

La Société Civile Immobilière permet aux concubins de détenir le bien à travers des parts sociales. Chaque partenaire est associé et détient un pourcentage du capital. Les statuts de la SCI organisent les règles de fonctionnement : majorité requise pour les décisions, conditions de cession des parts, clause de préemption en faveur de l'associé survivant.

Avantages : les statuts peuvent prévoir un droit de préemption empêchant la vente des parts à un tiers sans l'accord de l'autre associé. En cas de décès, les héritiers du défunt deviennent associés mais sont soumis aux règles statutaires, ce qui protège le survivant contre une vente forcée. La SCI permet aussi d'organiser la transmission progressive via des donations de parts (abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans).

Coût : la constitution d'une SCI coûte entre 1 500 et 3 000 € (rédaction des statuts par un notaire ou avocat, immatriculation). Des obligations comptables annuelles s'ajoutent (200 à 800 € par an si tenue par un expert-comptable). La SCI à l'IR (impôt sur le revenu) est transparente fiscalement : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers.

La clause de tontine : protection maximale du survivant

La clause de tontine (ou clause d'accroissement) est insérée dans l'acte d'achat. Elle prévoit que le survivant est réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis l'origine. Au décès du premier, le bien revient intégralement au survivant sans passer par la succession.

Avantages : c'est la protection la plus forte pour le survivant. Les héritiers du défunt ne peuvent pas revendiquer le bien. Elle est particulièrement adaptée aux couples non pacsés souhaitant protéger leur partenaire.

Limites : la fiscalité est lourde. Pour un bien d'une valeur supérieure à 76 000 €, les droits de mutation sont calculés au taux des droits de succession entre non-parents, soit 60 % entre concubins. Pour les partenaires pacsés, la tontine est exonérée de droits de succession (comme un legs classique entre pacsés). Autre inconvénient : la tontine est irrévocable. En cas de séparation, la vente du bien nécessite l'accord des deux parties, et la sortie est plus complexe qu'en indivision.

Quel choix selon votre situation ?

Pour un couple pacsé, l'indivision avec testament croisé offre un bon équilibre entre simplicité et protection (exonération de droits de succession). Pour des concubins non pacsés, la SCI est souvent préférable car elle organise la gouvernance et protège le survivant via les statuts. La tontine convient aux couples non pacsés prêts à assumer la fiscalité de 60 % pour garantir une protection absolue du survivant, ou aux partenaires pacsés pour qui elle est fiscalement neutre.

FAQ

Faut-il se pacser avant d'acheter ?

C'est fortement recommandé. Le PACS offre une exonération totale de droits de succession entre partenaires, ce qui change radicalement la donne fiscale. Un legs par testament au partenaire pacsé est reçu sans aucun droit de succession, contre 60 % pour un concubin. Le PACS est gratuit (déclaration en mairie) et peut être conclu avant ou après l'achat.

Peut-on avoir des quotes-parts différentes en SCI ?

Oui. La répartition des parts sociales est libre et peut refléter les apports respectifs de chaque associé. Un couple peut détenir 70/30 ou 80/20 selon les apports financiers. Les statuts peuvent aussi prévoir des comptes courants d'associés pour comptabiliser les apports inégaux au fil du temps.

Que se passe-t-il en cas de séparation en indivision ?

Si les deux parties sont d'accord, le bien est vendu et le prix est réparti selon les quotes-parts. En cas de désaccord, l'un des indivisaires peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage judiciaire (article 815 du Code civil). Le juge peut ordonner la vente aux enchères du bien. Cette procédure est longue (12 à 24 mois) et coûteuse. Une convention d'indivision rédigée par un notaire en amont permet d'anticiper ces situations.

Pour choisir la structure la mieux adaptée à votre couple, consultez un notaire qui analysera votre situation patrimoniale et fiscale. Retrouvez aussi nos articles sur la succession et la transmission pour approfondir ces sujets.

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