Peut-on négocier les frais de notaire ?

Les droits de mutation (la part principale) ne sont pas négociables car ils sont fixés par la loi. En revanche, depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur leurs émoluments pour la tranche au-delà de 100 000 €. Il faut en faire la demande explicitement lors de la signature.

Pourquoi les frais sont-ils plus faibles dans le neuf ?

Dans le neuf (VEFA), les droits de mutation à titre onéreux (5,80 %) sont remplacés par une taxe de publicité foncière de seulement 0,715 %. C'est pourquoi les frais de notaire ne représentent que 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien.

Les frais de notaire augmentent-ils en 2026 ?

Suite à la loi de finances 2025, les départements peuvent relever la taxe départementale de 4,50 % à 5 % pour 3 ans. Vérifiez si votre département a appliqué cette hausse, ce qui porterait les frais totaux à environ 8,5 % dans l'ancien.

Comment sont calculés les droits de succession sur un bien immobilier ?

Les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale du bien au jour du décès. En ligne directe, un abattement de 100 000 € par enfant s'applique. Le surplus est taxé selon le barème progressif de l'article 777 du CGI, de 5 % à 45 %. Le conjoint et le partenaire de PACS sont totalement exonérés.

Qui paie les frais de notaire lors d'une vente immobilière ?

Par convention, les frais de notaire (DMTO + émoluments + débours) sont payés par l'acheteur. Cependant, rien n'interdit contractuellement de négocier que le vendeur prend en charge tout ou partie des frais, mais cela reste rare en pratique et peut complexifier le financement bancaire.

Droits de mutation : comprendre les frais de notaire en 2026

Les « frais de notaire » recouvrent principalement des droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités. Décryptage complet de leur composition.

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 21 mars 2026 - Mis à jour le 13 juillet 2026

Temps de lecture estimé : 8 minutes

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Questions fréquentes

Peut-on négocier les frais de notaire ?: Les droits de mutation (la part principale) ne sont pas négociables car ils sont fixés par la loi. En revanche, depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur leurs émoluments pour la tranche au-delà de 100 000 €. Il faut en faire la demande explicitement lors de la signature.
Pourquoi les frais sont-ils plus faibles dans le neuf ?: Dans le neuf (VEFA), les droits de mutation à titre onéreux (5,80 %) sont remplacés par une taxe de publicité foncière de seulement 0,715 %. C'est pourquoi les frais de notaire ne représentent que 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
Les frais de notaire augmentent-ils en 2026 ?: Suite à la loi de finances 2025, les départements peuvent relever la taxe départementale de 4,50 % à 5 % pour 3 ans. Vérifiez si votre département a appliqué cette hausse, ce qui porterait les frais totaux à environ 8,5 % dans l'ancien.
Comment sont calculés les droits de succession sur un bien immobilier ?: Les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale du bien au jour du décès. En ligne directe, un abattement de 100 000 € par enfant s'applique. Le surplus est taxé selon le barème progressif de l'article 777 du CGI, de 5 % à 45 %. Le conjoint et le partenaire de PACS sont totalement exonérés.
Qui paie les frais de notaire lors d'une vente immobilière ?: Par convention, les frais de notaire (DMTO + émoluments + débours) sont payés par l'acheteur. Cependant, rien n'interdit contractuellement de négocier que le vendeur prend en charge tout ou partie des frais, mais cela reste rare en pratique et peut complexifier le financement bancaire.

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

Peut-on négocier les frais de notaire ?
Pourquoi les frais sont-ils plus faibles dans le neuf ?
Les frais de notaire augmentent-ils en 2026 ?
Comment sont calculés les droits de succession sur un bien immobilier ?

Droits de mutation : ce que contiennent réellement les « frais de notaire »

L'expression « frais de notaire » est trompeuse : sur les 7 à 8 % payés lors d'un achat immobilier dans l'ancien, plus de 80 % sont constitués de droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités locales. Le notaire ne perçoit qu'une fraction modeste de ces sommes.

La composition des frais de notaire

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Ils représentent la part la plus importante et se décomposent en :

Taxe départementale : 4,50 % du prix de vente (3,80 % dans certains départements comme l'Indre, la Martinique ou Mayotte)
Taxe communale : 1,20 % du prix de vente
Taxe nationale : 0,10 % (prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement)

Soit un total de 5,80 % dans la majorité des départements.

Les émoluments du notaire

Les honoraires du notaire sont réglementés par l'État et suivent un barème dégressif :

De 0 à 6 500 € : 3,870 %
De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
De 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Pour un bien à 300 000 €, les émoluments s'élèvent à environ 3 300 € (HT).

Les débours et frais divers

Le notaire avance certains frais pour le compte de l'acheteur :

Frais de publication au service de publicité foncière
Certificats d'urbanisme et documents cadastraux
Extraits hypothécaires
Frais de dossier divers

Ces débours représentent généralement 1 000 à 1 500 €.

La contribution de sécurité immobilière

Fixée à 0,10 % du prix du bien, elle rémunère le service de publicité foncière pour l'inscription de la vente.

Conseil

Conseil Finalib : Depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise sur leurs émoluments pouvant aller jusqu'à 20 % sur la part au-delà de 100 000 €. N'hésitez pas à la demander.

Frais de notaire dans le neuf vs l'ancien

Dans l'ancien

Les frais s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix de vente, incluant les DMTO au taux plein.

Dans le neuf (VEFA)

Les frais sont réduits à 2 à 3 % du prix car les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %. C'est un avantage significatif de l'achat en VEFA.

Pour un terrain à bâtir

Les frais sont au taux plein (7 à 8 %) sauf si le terrain est vendu par un professionnel assujetti à la TVA.

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La hausse des DMTO en 2025-2026

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever le taux de la taxe départementale de 4,50 % à 5 % pour une durée de 3 ans. Plusieurs départements ont déjà annoncé cette hausse, portant les frais de notaire à environ 8,5 % dans l'ancien.

Calcul détaillé pour différents montants d'acquisition

Tableau récapitulatif des frais selon le prix d'achat (bien ancien, département à 4,5 %)

|---|---|---|---|---|---|

| 100 000 € | 5 800 € | 1 800 € | 1 200 € | 8 800 € | 8,8 % |

| 200 000 € | 11 600 € | 2 600 € | 1 200 € | 15 400 € | 7,7 % |

| 300 000 € | 17 400 € | 3 300 € | 1 200 € | 21 900 € | 7,3 % |

| 500 000 € | 29 000 € | 4 500 € | 1 300 € | 34 800 € | 6,96 % |

| 800 000 € | 46 400 € | 6 100 € | 1 500 € | 54 000 € | 6,75 % |

Conseil

💡 Les frais de notaire sont dégressifs en pourcentage : plus le bien est cher, plus le taux effectif baisse, car les émoluments du notaire sont calculés sur un barème dégressif alors que les DMTO sont proportionnels.

Droits de mutation et succession : ne pas confondre

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s'appliquent aux ventes immobilières. Ils ne doivent pas être confondus avec les droits de succession qui s'appliquent aux transmissions à titre gratuit (héritage, donation).

| Type de transmission | Droits applicables | Taux |

|---|---|---|

| Vente immobilière | DMTO | 5,80 % à 8,5 % selon département |

| Héritage en ligne directe | Droits de succession | 5 % à 45 % après abattement de 100 000 € |

| Donation en ligne directe | Droits de donation | Même barème que succession |

| Héritage entre non-parents | Droits de succession | 60 % après abattement de 1 594 € |

| Partage successoral | Droit de partage | 1,10 % de l'actif net partagé |

Exemple : héritage d'un bien immobilier puis revente

M. Durand hérite d'un appartement estimé à 250 000 € (après abattement de 100 000 €, assiette taxable de 150 000 €). Il paie des droits de succession d'environ 24 194 €.

Cinq ans plus tard, il revend cet appartement 300 000 € :

Plus-value imposable : 300 000 − 250 000 = 50 000 € (valeur au décès = prix de revient)
Après abattement pour durée de détention (5 ans : 15 % pour l'IR, 8,25 % pour les PS) :
Assiette IR : 42 500 € × 19 % = 8 075 €
Assiette PS : 45 438 € × 17,2 % = 7 815 €
Total impôt plus-value : 15 890 €

L'acheteur paiera également les DMTO (5,80 % × 300 000 = 17 400 €), mais ceux-ci sont à la charge de l'acheteur, pas du vendeur.

Pour un accompagnement personnalisé sur les stratégies d'optimisation fiscale, consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un avocat fiscaliste.

Les exonérations et réductions

L'exonération temporaire pour les logements neufs

Certaines collectivités votent des exonérations temporaires de la part communale ou départementale des DMTO pour les logements neufs.

La réduction pour les logements sociaux

Les acquisitions de logements sociaux bénéficient d'un taux réduit de DMTO.

Le droit de préemption urbain

Lorsqu'une collectivité exerce son droit de préemption, les DMTO peuvent être réduits.

Impact sur votre investissement

Pour un bien à 300 000 € dans l'ancien :

DMTO : 17 400 € (5,80 %)
Émoluments notaire : 3 300 € (HT)
Débours : 1 200 €
CSI : 300 €
Total : environ 22 200 € (7,4 % du prix)

Ces frais doivent être intégrés dans votre plan de financement car ils ne sont généralement pas couverts par le prêt immobilier (sauf financement à 110 %).

Questions fréquentes

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