Le marché des bureaux va-t-il se rétablir ?

Le consensus des analystes est que le marché ne retrouvera pas son niveau pré-Covid. La demande placée devrait se stabiliser 15 à 20 % en-dessous des niveaux de 2019 en raison de l'ancrage du télétravail. Toutefois, le segment prime continuera de surperformer avec des loyers en hausse. La polarisation entre actifs prime et actifs obsolètes devrait s'accentuer.

La reconversion bureau-logement est-elle rentable ?

La rentabilité dépend du prix d'acquisition du bureau (la décote doit être suffisante), du coût de reconversion (2 500 à 4 500 euros/m²), du prix de vente ou loyer du logement créé, et des aides publiques. Dans les zones tendues, la reconversion peut être rentable si le prix d'acquisition du bureau est inférieur de 30 à 50 % au prix du mètre carré résidentiel de la zone.

Faut-il investir dans les SCPI de bureaux en 2026 ?

Les SCPI de bureaux traversent une période de correction avec des baisses de prix de parts de 10 à 20 % depuis 2022. Pour un investisseur à long terme, ces niveaux de décote peuvent constituer un point d'entrée intéressant, à condition de sélectionner des SCPI gérant des actifs de qualité (immeubles récents, bien situés, certifiés). Il est recommandé de diversifier avec des SCPI investies dans d'autres classes d'actifs.

Quels sont les marchés de bureaux les plus solides en France ?

En 2026, les marchés les plus résilients sont Paris QCA et Paris intra-muros (demande soutenue, peu de vacance sur le prime), Lyon Part-Dieu et Confluence, Toulouse (dynamisme des secteurs aérospatial et numérique) et Bordeaux (attractivité pour les entreprises franciliennes). Les marchés les plus fragilisés sont La Défense (hors tours premium), les villes moyennes sans bassin d'emploi tertiaire dynamique et les zones de banlieue mal desservies par les transports en commun.

Comment financer un investissement en bureau value-add ?

Les opérations value-add en bureaux sont généralement financées par un mix d'equity (apport 30-40 %) et de dette bancaire (crédit investisseur ou prêt mezzanine). Les banques sont prudentes sur les bureaux post-Covid et exigent souvent des pré-locations significatives avant de financer les travaux. Les fonds d'investissement immobilier (club deals, FPCI) permettent de mutualiser les fonds propres entre plusieurs investisseurs sur ce type d'opération.

Quelle est la durée minimale d'un bail de bureaux ?

Un bail commercial de bureaux (bail 3-6-9) a une durée minimale de 9 ans, avec des possibilités de résiliation à chaque triennat (3, 6 ou 9 ans). Le propriétaire peut également consentir un bail ferme (sans possibilité de résiliation pendant une durée définie) qui sécurise les revenus mais réduit la flexibilité du locataire. Les baux courts (bail précaire de moins de 2 ans ou convention d'occupation précaire) sont possibles pour des durées limitées avec l'accord des deux parties.

Immobilier de bureau post-Covid : reconversion et opportunités

Le télétravail a bouleversé le marché des bureaux. Reconversion en logements, essor du flex-office et du coworking : quelles opportunités d'investissement dans l'immobilier de bureau post-Covid ?

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 12 février 2026 - Mis à jour le 12 mai 2026

Temps de lecture estimé : 11 minutes

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Dans cet article :

L'immobilier de bureau post-Covid : état du marché en 2026
Un marché à deux vitesses
La reconversion bureau-logement
L'essor du flex-office et du coworking
Opportunités d'investissement
Exemples chiffrés : stratégies d'investissement en bureaux
Aspects fiscaux et réglementaires
Erreurs courantes à éviter
Se faire accompagner
Pour approfondir

Questions fréquentes

Le marché des bureaux va-t-il se rétablir ?: Le consensus des analystes est que le marché ne retrouvera pas son niveau pré-Covid. La demande placée devrait se stabiliser 15 à 20 % en-dessous des niveaux de 2019 en raison de l'ancrage du télétravail. Toutefois, le segment prime continuera de surperformer avec des loyers en hausse. La polarisation entre actifs prime et actifs obsolètes devrait s'accentuer.
La reconversion bureau-logement est-elle rentable ?: La rentabilité dépend du prix d'acquisition du bureau (la décote doit être suffisante), du coût de reconversion (2 500 à 4 500 euros/m²), du prix de vente ou loyer du logement créé, et des aides publiques. Dans les zones tendues, la reconversion peut être rentable si le prix d'acquisition du bureau est inférieur de 30 à 50 % au prix du mètre carré résidentiel de la zone.
Faut-il investir dans les SCPI de bureaux en 2026 ?: Les SCPI de bureaux traversent une période de correction avec des baisses de prix de parts de 10 à 20 % depuis 2022. Pour un investisseur à long terme, ces niveaux de décote peuvent constituer un point d'entrée intéressant, à condition de sélectionner des SCPI gérant des actifs de qualité (immeubles récents, bien situés, certifiés). Il est recommandé de diversifier avec des SCPI investies dans d'autres classes d'actifs.
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