Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.
Ce qu'il faut retenir
- Un particulier peut-il récupérer la TVA sur un achat neuf ?
- Que se passe-t-il si je revends un bien neuf dans les cinq ans ?
- La TVA s'applique-t-elle aux terrains à bâtir ?
- Comment savoir si un bien est soumis à la TVA ou aux DMTO ?
TVA immobilière : régimes et taux applicables neuf vs ancien (2026)
La TVA immobilière est un impôt indirect qui s'applique aux ventes de biens immobiliers neufs et, dans certains cas, aux cessions de biens anciens. Son régime est complexe car il combine des règles issues du Code général des impôts (art. 257 à 270 CGI) et de la directive européenne TVA (Directive 2006/112/CE). La compréhension de ces règles est indispensable pour tout investisseur immobilier, promoteur ou marchand de biens.
À retenir
ℹ️ Point clé en 2026 : Le régime de TVA conditionne également le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Quand la TVA est due sur le prix total, les DMTO sont réduits à 0,715 % (au lieu de ~5,80 %). Ce mécanisme explique les « frais de notaire réduits » dans le neuf.
Définition fiscale du bien neuf
Au sens de la TVA, un immeuble est considéré comme neuf lorsqu'il est achevé depuis moins de cinq ans. Cette définition englobe :
- Les constructions nouvelles ;
- Les reconstructions (démolition-reconstruction) ;
- Les surélévations importantes ;
- Les réhabilitations lourdes (travaux portant sur plus de 50 % de la valeur de l'immeuble).
L'achèvement s'entend de la date de la déclaration d'achèvement des travaux (DAACT) ou, à défaut, de la date de la première occupation.
Tableau récapitulatif des régimes TVA immobilière 2026
| Situation | Régime TVA | Taux | DMTO |
|---|---|---|---|
| Vente immeuble neuf (< 5 ans) par assujetti | TVA obligatoire | 20 % sur prix total | 0,715 % |
| Logement neuf en QPV (accession maîtrisée) | TVA à taux réduit | 5,5 % | 0,715 % |
| Vente logement social (HLM) | TVA à taux réduit | 5,5 % | 0,715 % |
| Vente immeuble ancien (> 5 ans) par particulier | Exonérée de TVA | — | ~5,80 % |
| Vente immeuble ancien par marchand de biens (acquis sans TVA) | TVA sur marge | 20 % de la marge | 0,715 % |
| Vente immeuble ancien, option TVA prix total (assujetti) | TVA sur prix total | 20 % | 0,715 % |
| Vente terrain à bâtir par assujetti | TVA obligatoire | 20 % sur prix total | 0,715 % |
| Vente terrain à bâtir par particulier | Exonérée | — | ~5,80 % |
Une question sur vos impôts ?
Parlez gratuitement à un conseiller vérifié — réponse sous 48 h, sans engagement.
TVA à 20 % sur les logements neufs
La vente d'un immeuble neuf par un promoteur, un constructeur ou tout assujetti à la TVA est soumise au taux normal de 20 %. La TVA est incluse dans le prix de vente TTC. Le vendeur collecte la TVA et la reverse à l'État après déduction de la TVA sur ses propres achats (terrain, travaux, honoraires).
Pour l'acquéreur particulier : la TVA est un coût définitif, non récupérable.
Pour l'acquéreur assujetti (investisseur locatif en TVA, marchand de biens) : la TVA peut être récupérée si le bien est affecté à une activité taxée.
Conseil
💡 Avantage DMTO réduits : Lorsque la TVA est due sur le prix total, les droits de mutation (frais de notaire) sont au taux réduit de 0,715 % (taxe de publicité foncière) au lieu de ~5,80 %. Sur un bien à 300 000 €, l'économie est de (5,80 % – 0,715 %) × 300 000 € = 15 255 €.
TVA à 5,5 % : logement social et accession maîtrisée
Le taux réduit de 5,5 % s'applique aux :
- Logements neufs en QPV (Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville) et dans une bande de 300 mètres autour de ces quartiers, sous conditions :
- Plafonds de ressources (barème PLS/PLUS selon les cas) ;
- Plafond de prix au mètre carré fixé par arrêté préfectoral ;
- Occupation en résidence principale pendant au moins 10 ans.
- Ventes aux organismes HLM et SEM de logements pour locataires aux revenus modestes.
Attention
⚠️ Reversement du différentiel en cas de non-respect : Si l'acquéreur cède le bien avant 10 ans sans remplacement de sa résidence principale, ou cesse d'y résider, il doit rembourser le différentiel de TVA (20 % – 5,5 % = 14,5 %) au prorata du temps restant. Sur un bien à 200 000 €, le reversement maximal est de 200 000 × 14,5 % = 29 000 €.
TVA sur la marge (art. 297 A CGI) : le régime des marchands de biens
La TVA sur la marge s'applique lorsque :
- Le vendeur est un assujetti à la TVA (marchand de biens, promoteur) ;
- Le bien a été acquis sans TVA déductible (auprès d'un particulier ou d'un exonéré).
Calcul de la marge
Marge = Prix de vente – Prix d'achat (avec identité des biens, la jurisprudence exigeant une concordance entre le bien acquis et le bien cédé).
Exemple :
| Donnée | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (auprès d'un particulier) | 180 000 € |
| Prix de revente | 260 000 € |
| Marge | 80 000 € |
| TVA sur marge (20 %) | 16 000 € |
| Prix de vente TTC | 260 000 € (dont 16 000 € de TVA) |
Attention
⚠️ Condition d'identité des biens : La TVA sur marge ne s'applique que si le bien revendu est identique au bien acquis. Si des travaux de construction ou de surélévation ont été réalisés (créant un bien neuf au sens fiscal), la TVA sur marge n'est plus applicable — la TVA s'applique sur le prix total.
L'option TVA sur l'ancien : cas des professionnels assujettis
Un assujetti à la TVA peut opter volontairement pour la TVA lors de la revente d'un bien ancien (art. 260 5° CGI). Cette option est intéressante lorsque :
- Le vendeur a déduit la TVA sur des travaux importants et souhaite éviter une régularisation de TVA ;
- L'acquéreur est lui-même assujetti et souhaite récupérer la TVA.
L'option se fait dans l'acte de vente et entraîne l'application de la TVA sur le prix total, avec DMTO réduits à 0,715 % (avantage partagé avec l'acquéreur).
Régularisation de TVA lors de la revente
Lorsqu'un bien immobilier est revendu dans les 20 ans suivant son acquisition, une régularisation de TVA peut être due si le bien change d'affectation (de taxé à exonéré ou inversement). La régularisation est calculée au prorata des années restantes sur 20 ans.
Exemple : Un promoteur a récupéré 40 000 € de TVA à l'achat. Il revend le bien après 5 ans à un particulier non assujetti. Régularisation due : 40 000 × (15 ans / 20 ans) = 30 000 €.
Terrains à bâtir : règles spécifiques
La vente d'un terrain à bâtir (terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées) par un assujetti à la TVA est soumise à la TVA obligatoire à 20 % sur le prix total. La vente par un particulier non assujetti est exonérée de TVA et soumise aux DMTO au taux normal.
Se faire accompagner
Le régime de TVA immobilière est technique et les erreurs peuvent coûter très cher (TVA non récupérable, redressements avec 40 % de majoration). Un avocat fiscaliste ou un expert-comptable spécialisé en immobilier peut sécuriser vos opérations et optimiser le choix entre TVA sur le prix et TVA sur la marge. Utilisez nos simulateurs pour modéliser les impacts financiers. Finalib vous met en relation avec des experts qualifiés en TVA immobilière.
Articles connexes recommandés
Pour approfondir, lisez aussi :
- Taxe foncière 2026 : hausse moyenne 6 % - explications et recours
- Déclaration revenus 2026 : 15 erreurs fréquentes et comment rectifier
- IFI 2026 : seuil 1,3 M€ inchangé - 7 stratégies de réduction efficaces
- Plus-value immobilière 2026 : abattement 22 ans IR et 30 ans PS - guide complet
- Niches fiscales 2026 : ce qui a été raboté au PLF 2026 et les 8 dispositifs encore généreux
Ce qu'il faut retenir
- Un particulier peut-il récupérer la TVA sur un achat neuf ?
- Que se passe-t-il si je revends un bien neuf dans les cinq ans ?
- La TVA s'applique-t-elle aux terrains à bâtir ?
- Comment savoir si un bien est soumis à la TVA ou aux DMTO ?
Questions fréquentes
Équipe Finalib
Rédaction Finalib
L'équipe de rédaction Finalib s'appuie sur des experts certifiés pour vous fournir des conseils fiables et à jour en matière financière, juridique et patrimoniale.
Une question sur vos impôts ?
Décrivez votre situation : un conseiller vérifié vous rappelle gratuitement sous 48 h pour vous orienter. Sans engagement.