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Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements, exonérations et optimisation
La cession d'un bien immobilier en France génère une plus-value immobilière imposable dès lors que le prix de vente excède le prix d'acquisition. En 2026, le régime reste stable : imposition au taux forfaitaire de 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux), avec des abattements progressifs pour durée de détention et plusieurs cas d'exonération totale. La réforme LMNP de 2025 a toutefois modifié le calcul pour les biens ayant bénéficié d'amortissements.
Ce guide complet détaille chaque étape du calcul, les cas d'exonération, la surtaxe sur les plus-values élevées, et les stratégies d'optimisation légales.
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1. Calcul de la plus-value immobilière brute
1.1 Formule de base
Plus-value brute = Prix de cession net vendeur – Prix d'acquisition corrigé
1.2 Prix de cession net vendeur
Le prix de cession est le prix réel stipulé dans l'acte de vente, minoré des frais supportés par le vendeur :
- Frais de diagnostics techniques obligatoires
- Honoraires d'agence supportés par le vendeur (si stipulés à la charge du vendeur)
- Indemnités d'éviction versées au locataire en place
1.3 Prix d'acquisition corrigé
Le prix d'acquisition correspond au coût de revient du bien pour le vendeur, majoré de plusieurs éléments :
| Élément | Montant déductible |
|---------|-------------------|
| Prix d'achat d'origine | Prix stipulé dans l'acte d'acquisition |
| Frais d'acquisition | 7,5 % forfaitaire OU frais réels (droits de mutation + honoraires notaire + frais d'agence) si supérieurs |
| Frais de voirie, réseaux, distributions | Montants réels justifiés |
| Travaux de construction, reconstruction, agrandissement, amélioration | Montant réel sur factures de professionnels OU forfait de 15 % du prix d'acquisition (si bien détenu depuis plus de 5 ans, sans justificatif requis) |
Note sur les travaux : le forfait de 15 % est un plancher garanti — même si aucun travaux n'a été réalisé, vous pouvez majorer votre prix d'acquisition de 15 % après 5 ans de détention. Si vos travaux réels (sur factures) dépassent ce forfait, retenez le montant réel.
Travaux non déductibles : les dépenses d'entretien et de réparation (peinture, remplacement de chaudière à l'identique, petites réparations) ne sont pas déductibles de la plus-value. Elles peuvent en revanche être déduites des revenus fonciers au régime réel.
1.4 Exemple de calcul du prix d'acquisition corrigé
Appartement acheté 200 000 € il y a 8 ans :
- Prix d'achat : 200 000 €
- Frais d'acquisition (7,5 %) : + 15 000 €
- Forfait travaux (15 % × 200 000 € — détenu > 5 ans) : + 30 000 €
- Prix d'acquisition corrigé : 245 000 €
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2. Les abattements pour durée de détention
2.1 Tableau des abattements 2026
Les abattements se calculent à partir de la 5e année de détention (à partir de la 6e année pleine). Il existe deux abattements distincts : l'un pour l'IR, l'autre pour les prélèvements sociaux.
Pour l'impôt sur le revenu (taux IR : 19 %) :
| Durée de détention | Abattement annuel | Abattement cumulé |
|-------------------|------------------|------------------|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 %/an | 6 % à 96 % |
| 22e année | 4 % | 100 % — Exonération totale IR |
Pour les prélèvements sociaux (taux PS : 17,2 %) :
| Durée de détention | Abattement annuel | Abattement cumulé |
|-------------------|------------------|------------------|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 1,65 %/an | 1,65 % à 26,40 % |
| 22e année | 1,60 % | 28 % |
| 23e à 30e année | 9 %/an | 28 % à 100 % — Exonération totale PS |
2.2 Tableau synthétique abattements + imposition nette
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | Taux net IR | Taux net PS | Taux total |
|-------------------|--------------|--------------|------------|------------|-----------|
| 0-5 ans | 0 % | 0 % | 19,0 % | 17,2 % | 36,2 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 17,9 % | 16,9 % | 34,8 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 13,3 % | 15,8 % | 29,1 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | 7,6 % | 14,4 % | 22,0 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 1,9 % | 12,9 % | 14,8 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 0 % | 12,4 % | 12,4 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % | 0 % | 7,7 % | 7,7 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % | 0 % | 0 % |
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3. Les cas d'exonération totale de la plus-value
3.1 Résidence principale : exonération totale et inconditionnelle
La plus-value sur la résidence principale est intégralement exonérée d'IR et de PS, sans condition de durée de détention (article 150 U II 1° du CGI). Il suffit que le logement soit effectivement votre résidence principale au jour de la cession.
Conditions :
- Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par le cédant au moment de la vente
- En cas de déménagement avant la vente (départ en maison de retraite, mutation professionnelle), l'exonération reste applicable si la vente intervient dans un délai raisonnable (généralement moins d'1 an selon la doctrine administrative) et que le logement n'a pas été mis en location entre-temps
3.2 Prix de cession inférieur à 15 000 €
Si le prix de vente total est inférieur à 15 000 € (ou si votre quote-part en cas d'indivision est inférieure à 15 000 €), la plus-value est exonérée. Cette exonération s'applique notamment aux ventes de parkings ou caves.
3.3 Première cession d'une résidence autre que la résidence principale
Un vendeur peut bénéficier d'une exonération sur la première cession d'un logement autre que sa résidence principale à deux conditions cumulatives :
- Il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession
- Le prix de cession doit être réemployé dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans les 24 mois suivant la vente (ou précédant si la résidence a déjà été achetée)
Si le réemploi n'est que partiel, l'exonération est proportionnelle.
3.4 Bien détenu depuis plus de 30 ans
Exonération totale (IR + PS) après 30 ans de détention — voir tableau des abattements.
3.5 Expropriation
En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la plus-value est exonérée à condition que le prix d'expropriation soit réemployé dans l'acquisition d'un bien immobilier dans les 12 mois.
3.6 Vendeurs retraités ou invalides sous conditions de ressources
Les retraités et invalides dont le revenu fiscal de référence n'excède pas certains seuils bénéficient d'une exonération. Cette exonération est soumise à conditions et s'apprécie par rapport aux revenus de l'année précédant la cession.
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4. La surtaxe sur les plus-values élevées
4.1 Barème de la surtaxe
Pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € (après abattements pour durée de détention), une surtaxe progressive s'ajoute à l'imposition normale :
| Tranche de plus-value nette IR | Taux de surtaxe |
|-------------------------------|----------------|
| De 50 001 € à 60 000 € | 2 % – lissage progressif |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3 % – lissage progressif |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4 % – lissage progressif |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5 % – lissage progressif |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5 % |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6 % – lissage progressif |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % |
Un mécanisme de lissage (tempérance) s'applique dans les tranches de transition pour éviter les effets de seuil.
Exemple : plus-value nette IR = 120 000 €
- 0 € de surtaxe sur les 50 000 premiers euros
- 2 % sur 50 000 € = 1 000 €
- 3 % sur 10 000 € (de 110 000 à 120 000 €) = 300 €
- Surtaxe totale = 1 300 €
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5. Cas particulier : la réforme LMNP 2025 et son impact sur les plus-values
5.1 Le changement de règle
Avant la LFI 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel BIC n'avaient aucun impact sur le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. La plus-value était calculée sur la base du prix d'acquisition d'origine.
Depuis 2025 (cessions à compter de 2025), les amortissements déduits réduisent le prix de revient pris en compte pour le calcul de la plus-value :
Prix de revient ajusté = Prix d'acquisition corrigé – Total des amortissements déduits
5.2 Impact chiffré
| | Avant réforme | Après réforme |
|--|--------------|--------------|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Frais d'acquisition (7,5 %) | + 15 000 € | + 15 000 € |
| Travaux (réels) | + 20 000 € | + 20 000 € |
| Amortissements déduits en 10 ans | — | - 65 000 € |
| Prix de revient pour la plus-value | 235 000 € | 170 000 € |
| Prix de vente | 300 000 € | 300 000 € |
| Plus-value brute | 65 000 € | 130 000 € |
Atténuation par les abattements : les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement sur ce montant majoré. Après 22 ans, la partie IR est exonérée.
5.3 Exemptions à la réforme
Les résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD) exploitées dans le cadre d'un bail commercial restent exonérées de cette réintégration des amortissements. C'est une exception notable qui maintient l'attractivité fiscale de l'investissement en résidence gérée.
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6. Simulation complète d'une cession immobilière en 2026
Exemple 1 : Appartement classique loué vide, 15 ans de détention
- Prix d'achat : 200 000 € (2011)
- Prix de vente : 320 000 € (2026)
- Frais d'acquisition (7,5 %) : + 15 000 €
- Forfait travaux (15 %) : + 30 000 €
- Prix d'acquisition corrigé : 245 000 €
- Plus-value brute : 75 000 €
Abattements (15 ans = 10 ans d'abattement actifs) :
- IR : 10 × 6 % = 60 % d'abattement → plus-value nette IR : 75 000 × 40 % = 30 000 €
- PS : 10 × 1,65 % = 16,5 % d'abattement → plus-value nette PS : 75 000 × 83,5 % = 62 625 €
Imposition :
- IR 19 % : 30 000 × 19 % = 5 700 €
- PS 17,2 % : 62 625 × 17,2 % = 10 772 €
- Surtaxe : plus-value nette IR = 30 000 € < 50 000 € → pas de surtaxe
- Total impôt = 16 472 € (soit 5,1 % du prix de vente)
Exemple 2 : Bien LMNP cédé après 10 ans (réforme 2025)
- Prix d'achat : 250 000 € (2015)
- Prix de vente : 340 000 € (2026, après 11 ans)
- Frais d'acquisition : + 18 750 €
- Travaux réels : + 25 000 €
- Amortissements déduits en 11 ans : 65 000 €
- Prix de revient ajusté (réforme) : 293 750 - 65 000 = 228 750 €
- Plus-value brute : 111 250 €
Abattements (11 ans = 6 ans actifs) :
- IR : 6 × 6 % = 36 % → plus-value nette IR : 111 250 × 64 % = 71 200 €
- PS : 6 × 1,65 % = 9,9 % → plus-value nette PS : 111 250 × 90,1 % = 100 237 €
Imposition :
- IR 19 % : 71 200 × 19 % = 13 528 €
- PS 17,2 % : 100 237 × 17,2 % = 17 241 €
- Surtaxe : 71 200 > 50 000 € → surtaxe approximative 2 % sur 21 200 € = 424 €
- Total impôt = 31 193 € (soit 9,2 % du prix de vente)
Exemple 3 : Résidence principale — exonération totale
- Prix d'achat : 150 000 € (2008)
- Prix de vente : 380 000 € (2026)
- Durée de détention : 18 ans
- Impôt = 0 € (exonération totale résidence principale)
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7. Déclaration et paiement : rôle du notaire
7.1 Procédure
Le paiement de la plus-value immobilière est entièrement géré par le notaire lors de la vente :
- Calcul : le notaire calcule la plus-value, les abattements et l'impôt dû
- Déclaration : il remplit le formulaire n° 2048-IMM et le transmet au service de publicité foncière (SPF)
- Paiement : l'impôt est prélevé directement sur le prix de vente le jour de la signature de l'acte authentique
- Report sur la 2042-C : la plus-value doit être reportée en case 3VZ de la déclaration complémentaire 2042-C pour information, mais elle n'est pas réimposée (elle est déjà imposée à la source)
7.2 Délai de paiement
L'impôt est prélevé le jour de la signature chez le notaire. Le vendeur reçoit le prix net, déduction faite de l'imposition.
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8. Stratégies d'optimisation de la plus-value immobilière
8.1 Conserver le bien au-delà des seuils d'exonération
- 22 ans : exonération totale d'IR (économie = 19 % × plus-value nette)
- 30 ans : exonération totale IR + PS (économie totale)
Si vous approchez de ces seuils, retarder la vente de quelques mois peut représenter une économie significative.
8.2 Maximiser le prix d'acquisition corrigé
- Frais réels vs forfaitaire 7,5 % : si vos frais réels d'acquisition (droits de mutation + notaire + agence) dépassent 7,5 %, déclarez les frais réels
- Travaux réels vs forfait 15 % : si vos travaux documentés (factures de professionnels) dépassent 15 % du prix d'achat, retenez le montant réel
- Conserver toutes les factures de travaux depuis l'acquisition (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration)
8.3 Utiliser l'exonération "première cession" avec réemploi
Si vous êtes locataire ou hébergé depuis plus de 4 ans et que vous vendez un bien locatif pour acheter votre résidence principale, la plus-value est exonérée à condition de réemployer le produit de la vente dans les 24 mois.
8.4 Donation avant cession
Donner le bien à vos enfants avant la vente permet de purger la plus-value latente : la base de calcul repart de la valeur au jour de la donation. Si l'enfant vend ensuite rapidement, la plus-value est quasi nulle.
Conditions : la donation doit précéder la vente et ne pas être effectuée dans un but exclusivement fiscal (abus de droit). Un délai de plusieurs mois entre la donation et la vente est recommandé, et le donataire doit avoir la libre disposition du bien.
8.5 Arbitrage entre location nue et meublée avant cession
Avec la réforme LMNP 2025, si vous êtes en LMNP réel et envisagez de vendre dans moins de 10 ans, il peut être intéressant de repasser en location nue plusieurs années avant la cession pour :
- Arrêter d'accumuler des amortissements (qui majorent la plus-value)
- Bénéficier du régime des plus-values immobilières classiques (prix de revient non minoré)
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9. Cas particuliers
9.1 Vente en indivision
La plus-value est calculée individuellement pour chaque indivisaire selon sa quote-part :
- Le seuil d'exonération de 15 000 € s'apprécie par quote-part
- Les abattements sont calculés à partir de la date d'acquisition de chaque indivisaire (qui peut différer en cas d'héritage)
- Si l'un des indivisaires remplit les conditions de l'exonération (résidence principale, première cession), seule sa quote-part est exonérée
9.2 Plus-value sur biens reçus par succession ou donation
La valeur vénale au jour du décès (pour les successions) ou au jour de la donation constitue le prix d'acquisition du bénéficiaire. Si le bien a fortement apprécié depuis, la plus-value est calculée sur cette base.
La durée de détention est comptée à partir de la date d'acquisition par le défunt ou le donateur (et non de la date de transmission).
9.3 Non-résidents fiscaux
Les non-résidents qui vendent un bien immobilier en France sont également imposés sur la plus-value, au taux de 19 % d'IR pour les ressortissants de l'UE/EEE (même taux que les résidents), ou 19 à 33,1/3 % pour les résidents d'États tiers selon les conventions fiscales. Les prélèvements sociaux s'appliquent également.
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10. Questions fréquentes
La plus-value sur la résidence principale est-elle toujours exonérée ?
Oui, totalement et sans condition de durée de détention. Mais le logement doit être votre résidence principale au jour de la vente. Si vous avez quitté le logement pour en acheter un nouveau, la vente doit intervenir rapidement (en pratique, dans l'année) pour conserver l'exonération.
Les travaux d'entretien sont-ils déductibles de la plus-value ?
Non. Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration réalisés par des professionnels sont déductibles. Les travaux d'entretien (peinture, remplacement de chaudière à l'identique, ravalement) ne sont pas pris en compte. En revanche, ils peuvent être déduits des revenus fonciers au régime réel.
Qu'est-ce que le forfait travaux de 15 % ?
Après 5 ans de détention, le vendeur peut majorer son prix d'acquisition de 15 % forfaitaire au titre des travaux, sans avoir à présenter de justificatif. Ce forfait est garanti même si aucun travaux n'a été réalisé. Si vos travaux réels documentés sont supérieurs, retenez le montant réel.
Peut-on cumuler le forfait travaux de 15 % avec les frais réels de travaux ?
Non. Il faut choisir entre les deux : soit le forfait de 15 % (sans justificatif), soit les travaux réels sur factures. On retient le plus avantageux.
L'exonération résidence principale s'applique-t-elle si on loue son logement avant de vendre ?
Non. Si vous avez loué votre résidence principale avant de la vendre, l'exonération est remise en cause. Le bien doit être effectivement occupé comme résidence principale au moment de la vente.
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Conclusion
La plus-value immobilière en 2026 obéit à un régime fiscal bien encadré, avec une imposition effective qui décroît progressivement pour atteindre zéro après 30 ans de détention. L'exonération de la résidence principale reste le principal levier d'optimisation, accessible à tous.
La réforme LMNP de 2025 a introduit une complexité supplémentaire pour les investisseurs en location meublée : la réintégration des amortissements dégrade l'avantage fiscal pour les détentions courtes à moyennes, mais reste favorable sur longue période.
Avant toute cession immobilière significative, une simulation préalable chez le notaire et une consultation avec un avocat fiscaliste ou expert-comptable permettent d'identifier les optimisations disponibles (timing de la vente, maximisation du prix d'acquisition corrigé, éventuelles donations préalables). Vous trouverez des professionnels vérifiés et spécialisés en fiscalité immobilière sur Finalib.fr.
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