Marchand de biens 2026 : statut, TVA sur marge, rentabilité

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Le marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers dans le but de les revendre avec une plus-value, éventuellement après rénovation ou découpe en lots. C'est une activité commerciale soumise à des règles spécifiques, notamment la TVA sur marge et des droits de mutation réduits.

Le statut juridique

Le marchand de biens exerce en société (SAS, SARL, ou SASU). Il doit être inscrit au registre du commerce. L'activité de marchand de biens se caractérise par l'habitude d'achat-revente (pas un achat isolé). Le code APE est 6810Z (marchands de biens immobiliers).

La fiscalité avantageuse (et complexe)

Droits de mutation réduits : 0,715 % (au lieu de 5,81 %) à condition de revendre dans les 5 ans. TVA sur la marge : le marchand de biens paie la TVA (20 %) sur sa marge (prix de vente - prix d'achat - travaux), pas sur le prix total. C'est un avantage considérable. Imposition des bénéfices : IS (15-25 %) ou IR selon le statut.

La rentabilité réelle

Exemple type : achat d'un immeuble à 200 000 €, travaux 80 000 €, revente 380 000 €. Marge brute : 100 000 €. TVA sur marge : -20 000 €. IS (15 %) : -12 000 €. Frais divers (notaire achat, portage, assurance) : -15 000 €. Bénéfice net : 53 000 €. Rendement sur capital engagé (280 000 €) : 19 %. Durée de l'opération : 12-18 mois.

Les risques majeurs

1) Mauvaise estimation des travaux (+20-50 % de dépassement fréquent). 2) Marché baissier (impossible de revendre au prix prévu). 3) Vices cachés dans le bien acheté. 4) Délai de revente > 5 ans (perte des droits réduits). 5) Requalification fiscale si l'activité n'est pas exercée à titre habituel.

Comment se lancer ?

1) Former une société (SASU ou SAS recommandée). 2) Obtenir un financement (les banques demandent 20-30 % d'apport). 3) Identifier une opération (recherche active, ventes aux enchères, off-market). 4) Faire estimer les travaux par un architecte. 5) Constituer une réserve de trésorerie (les opérations prennent 12-24 mois). 6) S'entourer d'un expert-comptable et d'un notaire spécialisés.

Régime fiscal détaillé du marchand de biens en 2026

TVA sur marge : le mécanisme clé (art. 268 CGI)

La TVA sur marge est l'un des atouts fiscaux majeurs du marchand de biens. Contrairement à un vendeur ordinaire qui paie la TVA sur le prix total de vente, le marchand de biens ne paie la TVA que sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition.

Formule :

• Base TVA = Prix de vente TTC - Prix d'acquisition TTC (intégrant les travaux)
• TVA due = Base TVA / 1,20 x 20 %

Exemple chiffré :

| Opération | Montant |

|---|---|

| Prix d'achat du bien | 250 000 € |

| Travaux réalisés | 100 000 € |

| Prix de revente | 500 000 € |

| Marge brute | 150 000 € |

| Base TVA (marge / 1,20) | 125 000 € |

| TVA collectée (20 %) | 25 000 € |

| Marge nette de TVA | 125 000 € |

Sans le régime TVA sur marge, la TVA aurait été calculée sur 500 000 € / 1,20 = 83 333 € de TVA. Économie de TVA : 58 333 € grâce au régime marchand de biens.

Droits de mutation réduits : conditions strictes (art. 1115 CGI)

Pour bénéficier des droits de mutation réduits (0,715 % au lieu de 5,81 %), le marchand de biens doit :

• Prendre l'engagement de revendre dans l'acte d'acquisition (mention expresse obligatoire)
• Respecter le délai de revente : 5 ans pour les immeubles, 2 ans pour les terrains à bâtir
• Exercer l'activité à titre habituel : au moins 2-3 opérations par an recommandées

En cas de non-respect du délai, le complément de droits est dû avec intérêts de retard de 0,20 %/mois (art. 1727 CGI).

Imposition des bénéfices en 2026

| Forme juridique | Régime fiscal | Taux IS/IR |

|---|---|---|

| SASU / SAS / SARL | IS | 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà |

| EIRL ou EI | IR (BIC) | TMI 11 % à 45 % + PS 17,2 % |

| SCI à l'IS | IS | 15 % à 25 % |

| SCI à l'IR | IR revenus fonciers | TMI + 17,2 % PS |

La structure en SAS à l'IS avec taux réduit de 15 % est généralement la plus avantageuse pour débuter, à condition que les bénéfices annuels n'excèdent pas 42 500 €.

Comparaison opérationnelle : marchand de biens vs investisseur locatif LMNP

| Critère | Marchand de biens | Investisseur LMNP |

|---|---|---|

| Objectif | Plus-value à court terme | Revenus locatifs + capitalisation |

| Durée de détention | 12-36 mois | 10-20 ans |

| TVA | Sur marge (avantage) | Récupérable si TVA locative |

| Plus-value | Imposée comme BIC (IS) | Imposée comme plus-value immobilière |

| Droits de mutation | 0,715 % | 5,81 % (standard) |

| Amortissement | Non | Oui (régime réel LMNP) |

| Financement bancaire | Plus difficile (activité commerciale) | Plus accessible |

Simulation financière complète : une opération de découpe

Scénario : Acquisition d'un immeuble de rapport à Nantes, 6 appartements, pour 600 000 €.

Phase acquisition

• Prix d'achat : 600 000 €
• Droits de mutation réduits (0,715 %) : 4 290 €
• Frais de notaire (hors taxes) : 5 000 €
• Total acquisition : 609 290 €

Phase travaux (rénovation + découpe)

• Rénovation complète (6 apparts) : 180 000 €
• Syndic de copropriété + règlement : 8 000 €
• Architecte + maître d'oeuvre : 15 000 €
• Total travaux : 203 000 €

Phase revente (vente à la découpe)

• 6 appartements vendus à 180 000 € chacun = 1 080 000 €
• TVA sur marge = (1 080 000 - 609 290 - 203 000) / 1,20 x 20 % = 44 618 €
• Marge brute avant TVA = 267 710 €
• Marge nette après TVA = 223 092 €
• IS à 15 % sur 223 092 € = 33 464 €
• Bénéfice net après IS : 189 628 € sur 18 mois

Rendement sur capital engagé (609 290 €) : 31 % - soit environ 21 % annualisé.

Les obligations comptables et déclaratives

Le marchand de biens doit tenir une comptabilité commerciale complète :

• Enregistrement de chaque bien en stock (et non en immobilisation)
• Déclaration mensuelle ou trimestrielle de TVA (CA3)
• Liasse fiscale annuelle (formulaires 2065 et annexes pour l'IS)
• Déclaration des plus-values lors des cessions
• Conservation des justificatifs de travaux pendant 6 ans (délai de reprise fiscale)

Les erreurs fiscales fréquentes des marchands de biens débutants

Erreur 1 : Oublier la mention d'engagement de revente dans l'acte

Si la mention n'est pas présente dans l'acte notarié d'acquisition, les droits de mutation réduits ne s'appliquent pas. L'administration ne fera pas de régularisation a posteriori.

Erreur 2 : Dépasser le délai de revente de 5 ans

Le compte à rebours commence à la date de l'acte authentique d'acquisition, pas de la promesse de vente. En cas de dépassement, le complément de droits est immédiatement exigible.

Erreur 3 : Confondre stock immobilier et immobilisation

Un bien acquis par un marchand de biens dans l'intention de revendre est un stock (compte 31 ou 355 du plan comptable), non une immobilisation (compte 21). Cette distinction conditionne le traitement fiscal des charges.

Erreur 4 : Négliger les cotisations sociales du dirigeant

Si le dirigeant se rémunère, ses cotisations sociales (TNS ou assimilé-salarié) s'ajoutent à l'IS. Pour une SAS, le dirigeant-salarié paie 22 % de charges patronales + 7 % de charges salariales. Pour une SARL avec gérant TNS : 45 % de cotisations sur la rémunération.

Optimisation fiscale avancée du marchand de biens

Pour maximiser la rentabilité, plusieurs stratégies sont envisageables :

Holding animatrice : constituer une holding qui détient les SAS opérationnelles. Les dividendes remontés à la holding bénéficient du régime mère-fille (IS sur 5 % seulement) si la holding détient plus de 5 % des filiales.

Réinvestissement en OBO : réinvestir une partie du bénéfice dans un OBO (Owner Buy Out) immobilier pour différer l'imposition.

Déficit reportable : si une opération génère une perte, elle est reportable sur les exercices suivants (report en avant illimité depuis la LFR 2020).

Pour une optimisation personnalisée, consultez nos avocats fiscalistes spécialisés et nos services d'optimisation fiscale.

FAQ fiscale

Faut-il un diplôme pour être marchand de biens ?

Non, aucun diplôme n'est requis. Mais l'expérience en immobilier, la connaissance du marché local et les compétences en gestion de travaux sont essentielles. Une formation spécialisée est recommandée.

Le marchand de biens peut-il habiter un bien avant de le revendre ?

Oui, mais cela peut remettre en cause le régime fiscal avantageux (droits de mutation réduits, TVA sur marge). Le bien doit être acquis dans une intention de revente, pas d'habitation.

Quelle est la durée minimale d'une opération de marchand de biens ?

Il n'y a pas de durée minimale imposée par la loi. Mais l'administration fiscale peut requalifier une opération isolée comme simple cession immobilière privée si le caractère habituel n'est pas établi.

Comment prouver le caractère habituel de l'activité ?

Par la répétition des opérations (minimum 2-3 par an), l'immatriculation au RCS, la tenue d'une comptabilité commerciale, et la communication sur l'activité (site web, carte de visite, etc.).

Quelle structure juridique choisir pour débuter ?

La SASU est souvent recommandée pour sa souplesse et la protection du patrimoine personnel. Elle permet aussi de se rémunérer en dividendes (moins chargés socialement que le salaire) une fois la trésorerie constituée.

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