Aides au premier achat immobilier 2026 : PTZ, prêt accession, Action Logement

Le PTZ 2026 : l'aide principale pour les primo-accédants

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts, accordé sous conditions de revenus, pour l'achat d'une première résidence principale. En 2026, il est accessible dans le neuf en zones tendues (A, A bis, B1) et dans l'ancien avec travaux en zones détendues (B2, C). Le montant peut couvrir jusqu'à 40 % du prix d'achat pour les ménages les plus modestes. Durée de remboursement : 20 à 25 ans avec un différé de 5 à 15 ans.

Prêt Action Logement (ex-1 % patronal)

Les salariés d'entreprises de plus de 10 salariés peuvent bénéficier du prêt Action Logement : jusqu'à 40 000 € à 1 % sur 25 ans maximum. Conditions : primo-accédant ou mobilité professionnelle. Ce prêt est cumulable avec le PTZ.

Exonération de taxe foncière pour les constructions neuves

Toute construction neuve est exonérée de taxe foncière pendant 2 ans. Certaines communes prolongent cette exonération à 5 ans pour les logements écologiques (labels BBC, RE2020).

Les aides locales à ne pas oublier

De nombreuses collectivités proposent des aides complémentaires : prêt à taux zéro régional, aide à l'accession, subvention pour travaux énergétiques. Renseignez-vous auprès de votre mairie, département et région. L'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) référence toutes les aides locales.

MaPrimeRénov' pour l'ancien avec travaux

Si vous achetez un logement ancien nécessitant des travaux, MaPrimeRénov' peut financer une partie de la rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation). Montant : de 2 000 à 70 000 € selon les revenus et l'ampleur des travaux. Cumulable avec l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € à 0 %).

Exemple concret : financement d'un premier achat à 250 000 €

Voici un plan de financement type pour un couple primo-accédant (revenus : 45 000 €/an) achetant un appartement neuf en zone B1 :

• PTZ : 100 000 € à 0 % sur 25 ans (différé de 10 ans) → mensualité : 0 € pendant 10 ans, puis 556 €/mois.
• Prêt Action Logement : 40 000 € à 1 % sur 25 ans → mensualité : 151 €/mois.
• Prêt bancaire classique : 110 000 € à 3,5 % sur 25 ans → mensualité : 551 €/mois.
• Mensualité totale les 10 premières années : 702 €/mois (au lieu de 1 250 € sans aides).

L'économie totale sur la durée du prêt est d'environ 45 000 € (intérêts économisés grâce au PTZ et au prêt Action Logement).

L'éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € pour la rénovation

L'éco-PTZ est distinct du PTZ classique. Il finance les travaux de rénovation énergétique d'un logement existant :

• Montant : de 15 000 € (une action) à 50 000 € (rénovation globale performante).
• Durée : jusqu'à 20 ans.
• Conditions : logement achevé depuis plus de 2 ans, travaux réalisés par un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
• Cumul : cumulable avec le PTZ classique, MaPrimeRénov', les CEE (Certificats d'Économies d'Énergie), et les aides locales.

Pour un achat dans l'ancien avec travaux, la combinaison PTZ + éco-PTZ + MaPrimeRénov' peut couvrir une part significative du financement.

Les frais de notaire réduits dans le neuf

Dans le neuf, les frais de notaire sont de 2-3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Pour un bien à 250 000 €, l'économie est de 12 000 à 15 000 €. Certains promoteurs prennent en charge tout ou partie des frais de notaire comme argument commercial.

Les erreurs à éviter lors du premier achat

• Sous-estimer les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie (caution ou hypothèque), frais de dossier bancaire, déménagement, travaux d'emménagement.
• Négliger l'assurance emprunteur : comparez les offres (délégation d'assurance). L'économie peut atteindre 10 000-15 000 € sur la durée du prêt.
• Ne pas faire jouer la concurrence : faites appel à un courtier ou sollicitez au moins 3 banques.
• Acheter trop grand trop vite : le premier achat n'est pas nécessairement le dernier. Mieux vaut un bien bien situé et abordable qu'un grand logement qui vous endette à 35 %.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler PTZ et prêt Action Logement ?

Oui, les deux sont cumulables. Avec un PTZ de 80 000 € et un prêt Action Logement de 40 000 €, vous réduisez votre emprunt bancaire de 120 000 €.

Quels sont les plafonds de revenus pour le PTZ 2026 ?

Les plafonds dépendent de la zone géographique et de la composition du foyer. Pour un couple en zone A : environ 51 800 €/an. En zone C : environ 36 000 €/an.

Peut-on acheter un bien ancien avec le PTZ ?

Oui, mais uniquement en zones B2 et C, et à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement.

Qu'est-ce que le prêt à l'accession sociale (PAS) ?

Le PAS est un prêt conventionné réservé aux ménages modestes. Il ouvre droit à l'APL (Aide Personnalisée au Logement) et peut financer la totalité du coût de l'opération. Il est cumulable avec le PTZ.