Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.
Ce qu'il faut retenir
- Peut-on cumuler LMNP et LMP ?
- Le LMNP est-il soumis à la TVA ?
- Que se passe-t-il si je dépasse le seuil de 23 000 euros en cours d'année ?
- Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés lors de la vente ?
LMNP vs LMP : comprendre les deux statuts de la location meublée
L'investissement locatif meublé reste l'un des placements préférés des Français. Mais entre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les conséquences fiscales et sociales sont radicalement différentes. En 2026, les règles ont évolué et il est essentiel de bien comprendre chaque régime avant de se lancer.
Pour y voir clair, n'hésitez pas à consulter un avocat fiscaliste ou un CGP qui pourra analyser votre situation personnelle.
Les critères de distinction LMNP / LMP en 2026
Depuis 2020, le passage au statut LMP s'effectue automatiquement lorsque deux conditions cumulatives sont remplies :
- Les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 euros
- Ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.)
Attention
⚠️ Attention : il n'est plus nécessaire d'être inscrit au RCS pour être qualifié de LMP depuis la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018. Le basculement est automatique dès que les seuils sont atteints.
La fiscalité du LMNP en 2026
Le LMNP offre deux options fiscales :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (limité à 77 700 € de CA) — ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi de finances 2024 (abattement ramené à 30 % avec plafond à 15 000 €)
- Régime réel : déduction des charges réelles et surtout amortissement du bien, permettant souvent de réduire le bénéfice imposable à zéro
Le régime réel est généralement plus avantageux car il permet d'amortir :
- Le prix d'acquisition du bien (hors terrain, soit 80 à 85 % de la valeur)
- Le mobilier (sur 5 à 10 ans)
- Les travaux d'amélioration
- Les frais d'acquisition (frais de notaire, commissions agence)
À retenir
ℹ️ À savoir : en LMNP, les déficits ne sont imputables que sur les revenus de même nature (BIC meublé) et reportables pendant 10 ans. Le déficit ne peut pas s'imputer sur le revenu global, sauf en LMP.
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La fiscalité du LMP en 2026
Le statut LMP présente des avantages spécifiques :
- Imputation des déficits sur le revenu global sans limitation de montant (article 156-I-1° du CGI)
- Exonération des plus-values après 5 ans d'activité sous conditions de recettes (article 151 septies du CGI) : exonération totale si recettes < 90 000 €/an en moyenne sur les 2 dernières années, exonération partielle jusqu'à 126 000 €
- Exonération d'IFI si l'activité est exercée à titre principal
Mais aussi des contraintes :
- Cotisations sociales (SSI ou URSSAF) représentant environ 35 à 45 % du bénéfice
- Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à court terme
- Affiliation obligatoire au régime SSI (Sécurité Sociale des Indépendants)
Comparatif synthétique LMNP vs LMP
| Critère | LMNP | LMP |
|---------|------|-----|
| Seuil de recettes | < 23 000 € ou minoritaire | > 23 000 € ET majoritaire |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 17,2 % | SSI 35-45 % du bénéfice |
| Déficits | Imputables sur BIC meublé uniquement | Imputables sur revenu global |
| Plus-values | Régime des particuliers (19 % + 17,2 %) | Régime professionnel (exonération possible après 5 ans) |
| IFI | Biens soumis à l'IFI | Exonération possible si activité principale |
| Succession | Pas d'avantage spécifique | Possibilité de pacte Dutreil sous conditions |
| Amortissements | Non réintégrés à la plus-value | Réintégrés à la plus-value (court terme) |
Cas pratique : comparaison chiffrée LMNP vs LMP
Investisseur : M. Martin, salarié avec 80 000 € de revenus nets, propriétaire de 3 appartements meublés.
- Recettes locatives brutes : 36 000 €/an
- Charges réelles (hors amortissements) : 8 000 €/an
- Amortissements : 12 000 €/an
En LMNP (régime réel) :
- Bénéfice BIC = 36 000 - 8 000 - 12 000 = 16 000 € (avant limitation d'amortissement)
- Si amortissements limités à zéro le bénéfice : bénéfice imposable = 0 €
- Imposition : 0 €
- Mais recettes 36 000 € > 23 000 € → passage automatique en LMP si revenus salariaux < 36 000 €
Dans notre cas, les revenus salariaux (80 000 €) sont supérieurs aux recettes locatives (36 000 €) → maintien en LMNP
En LMP (si les recettes étaient majoritaires) :
- Même bénéfice avant cotisations sociales : 16 000 €
- Cotisations SSI (40 %) : 6 400 €
- Bénéfice net imposable : 9 600 €
- IR (tranche 30 %) : ~2 880 €
- Coût total : 9 280 € vs 0 € en LMNP
Conseil
💡 Conseil : Dans cet exemple, le LMNP est clairement plus avantageux fiscalement. Le LMP présente un intérêt principalement pour les investisseurs dont les revenus locatifs sont très élevés et qui veulent imputer des déficits sur leur revenu global, ou qui visent l'exonération de plus-value à long terme.
Le piège de la requalification automatique en LMP
Beaucoup d'investisseurs ignorent qu'ils ont basculé automatiquement en LMP. Les conséquences peuvent être lourdes :
- Appel de cotisations sociales rétroactives (avec pénalités)
- Remise en cause de l'exonération de plus-value des particuliers
- Impact sur l'IFI (le bien sort de l'assiette mais ouvre droit aux cotisations)
Signaux d'alerte à surveiller :
- Vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an
- Votre conjoint a des revenus faibles ou nuls
- Vous prenez une retraite ou un congé sabbatique (vos autres revenus baissent)
Attention
⚠️ Attention : le basculement en LMP peut intervenir une année donnée et ne pas s'appliquer l'année suivante si votre situation évolue. Chaque exercice doit être analysé individuellement.
La réforme des amortissements LMNP : impact de la loi de finances 2025
La loi de finances pour 2025 a introduit une importante modification : les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession (pour les biens acquis après le 1er janvier 2025 — la date exacte reste à confirmer par décret d'application).
Cela signifie que les amortissements fiscalement déduits pendant la détention viennent majorer la plus-value imposable au moment de la vente, ce qui réduit considérablement l'avantage historique du LMNP au réel.
Pour une analyse personnalisée, consultez un expert-comptable spécialisé en immobilier ou utilisez nos simulateurs pour estimer votre fiscalité.
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Ce qu'il faut retenir
- Peut-on cumuler LMNP et LMP ?
- Le LMNP est-il soumis à la TVA ?
- Que se passe-t-il si je dépasse le seuil de 23 000 euros en cours d'année ?
- Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés lors de la vente ?
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