Comment fonctionne un crédit relais et à quoi sert-il ?

Le crédit relais est un prêt à court terme (12 à 24 mois) qui permet d'acquérir un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu le bien actuel. La banque avance entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre (déduction faite du capital restant dû). Ce montant constitue une avance remboursée en une seule fois lors de la vente, sans amortissement mensuel (seuls les intérêts intercalaires sont payés chaque mois).

Quels sont les risques d'un crédit relais ?

Le principal risque est de ne pas vendre le bien dans le délai prévu (12 à 24 mois). L'emprunteur doit alors rembourser le relais à l'échéance sans avoir perçu le produit de la vente, ce qui peut nécessiter une vente à prix réduit ou un refinancement d'urgence. Autres risques : une estimation trop optimiste du bien à vendre (la vente ne couvre pas le relais), la double charge financière pendant la période de transition, et le risque de taux si le relais est à taux variable.

Quelle est la différence entre un crédit relais sec et un crédit relais adossé ?

Le crédit relais sec est utilisé quand le prix du nouveau bien est inférieur au montant avancé par le relais. Le relais seul suffit à financer l'acquisition sans emprunter davantage. Le crédit relais adossé combine un relais (avance sur le bien à vendre) avec un prêt amortissable complémentaire (pour financer la différence entre le relais et le prix du nouveau bien). C'est le cas le plus fréquent quand on monte en gamme.

Comment est calculé le montant d'un crédit relais ?

Le montant du relais = (valeur estimée du bien à vendre × taux d'avance de la banque) - capital restant dû sur ce bien. Le taux d'avance est généralement de 60 à 80 % de la valeur estimée. La banque applique cette décote pour se protéger d'une éventuelle baisse de prix ou d'un délai de vente plus long. Exemple : bien estimé à 400 000 €, CRD 100 000 €, taux 70 % → relais de 180 000 €.

Peut-on inclure une clause suspensive liée au crédit relais dans un compromis d'achat ?

Oui, il est possible de conditionner l'achat du nouveau bien à la vente préalable du bien actuel via une clause suspensive dans le compromis d'achat. Cette clause protège l'acheteur si son bien ne se vend pas. Cependant, dans un marché tendu, les vendeurs sont souvent réticents à accepter cette clause car elle fragilise la transaction. Un notaire peut rédiger une clause équilibrée qui protège l'acheteur tout en rassurant le vendeur.

Crédit relais immobilier : fonctionnement, risques et alternatives

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

Comment fonctionne un crédit relais et à quoi sert-il ?
Quels sont les risques d'un crédit relais ?
Quelle est la différence entre un crédit relais sec et un crédit relais adossé ?
Comment est calculé le montant d'un crédit relais ?

Crédit relais : acheter avant de vendre son bien immobilier

Le crédit relais (ou prêt relais) permet à un propriétaire d'acquérir un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu son bien actuel. Ce montage comporte des avantages mais aussi des risques qu'il faut mesurer.

Principe du crédit relais

Le crédit relais est un prêt à court terme (12 à 24 mois) adossé à la valeur du bien mis en vente. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien actuel, permettant de financer l'acquisition du nouveau bien.

Les trois types de crédit relais

| Type | Fonctionnement | Cas d'usage |

|---|---|---|

| Crédit relais sec | Avance seule, sans prêt complémentaire | Le prix du nouveau bien est inférieur au prix du bien vendu |

| Crédit relais adossé | Relais + prêt amortissable complémentaire | Le prix du nouveau bien est supérieur au prix du bien vendu |

| Crédit relais rachat | La banque rachète le bien et le revend | Cas particuliers, moins courant |

Fonctionnement détaillé

Montant du crédit relais

La banque accorde généralement entre 60 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre :

Estimation prudente : la banque mandate souvent un expert indépendant
Décote de sécurité : marge de 20 à 40 % pour absorber une éventuelle baisse de prix
Déduction du capital restant dû : si un emprunt est encore en cours sur le bien

Exemple :

Valeur estimée du bien : 400 000 €
Capital restant dû : 100 000 €
Taux d'avance : 70 %
Montant du relais : (400 000 × 70 %) - 100 000 = 180 000 €

Durée et coût

Durée initiale : 12 mois, prolongeable jusqu'à 24 mois
Taux d'intérêt : généralement proche du taux du marché, parfois légèrement supérieur
Intérêts intercalaires : payés mensuellement pendant la durée du relais
Remboursement : en une seule fois lors de la vente du bien (in fine)

À retenir

Le crédit relais génère un coût financier non négligeable. Sur 12 mois, les intérêts intercalaires sur un relais de 200 000 € à 4 % représentent environ 8 000 €.

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Simulation chiffrée complète : crédit relais adossé

Situation : propriétaire vendant son appartement 350 000 € (CRD : 80 000 €) pour acheter une maison à 480 000 €

| Paramètre | Montant |

|-----------|---------|

| Valeur bien à vendre (estimation banque) | 350 000 € |

| Capital restant dû sur bien actuel | 80 000 € |

| Montant relais (70 % × 350 000 € - 80 000 €) | 165 000 € |

| Prix nouveau bien | 480 000 € |

| Apport disponible | 20 000 € |

| Besoin financement complémentaire | 295 000 € |

| Prêt amortissable complémentaire (20 ans, 3,3 %) | 295 000 € |

| Mensualité prêt amortissable | 1 684 €/mois |

| Intérêts relais (12 mois à 4 %) | 6 600 €/an |

| Charge totale avant vente | ~2 234 €/mois |

| Charge après vente (relais remboursé) | 1 684 €/mois |

Attention

⚠️ Pendant la phase de double charge (entre l'achat du nouveau bien et la vente de l'ancien), l'emprunteur supporte simultanément les intérêts du relais, les mensualités du nouveau prêt et les charges courantes des deux biens. Il faut disposer d'une trésorerie suffisante pour absorber cette période.

Les risques du crédit relais

Risque de non-vente

Le risque principal est de ne pas vendre le bien dans le délai imparti :

Obligation de rembourser le relais à l'échéance
Possibilité de prolongation (avec surcoût)
En dernier recours, vente forcée à prix réduit
Double charge d'emprunt si le relais n'est pas remboursé

Risque de décote

Si le bien se vend à un prix inférieur à l'estimation :

Le produit de la vente ne couvre pas le relais
Le solde restant doit être financé sur fonds propres ou par un emprunt complémentaire

Risque de double charge

Pendant la durée du relais, l'emprunteur peut supporter :

Les intérêts du crédit relais
Les mensualités du nouveau prêt amortissable
Les charges du bien à vendre (taxe foncière, copropriété)
Les charges du nouveau bien

Comparaison crédit relais vs alternatives

|--------|-----------|---------------|------------|

Conseil

💡 Le crédit relais est pertinent dans un marché immobilier actif où les biens se vendent en moins de 3 mois au prix du marché. Il devient risqué dans un marché atone avec des délais de vente longs. En 2026, dans les marchés tendus (Paris, grandes métropoles), le relais reste pertinent. Dans les villes moyennes ou rurales, privilégiez la vente avant achat.

Alternatives au crédit relais

Vendre avant d'acheter

La solution la plus sûre : vendre d'abord, puis acheter. Inconvénient : nécessité d'un logement transitoire.

Clause suspensive de vente

Inclure dans le compromis d'achat une condition suspensive liée à la vente du bien actuel. Consultez un notaire pour la rédiger — voir aussi notre guide sur la promesse de vente.

Prêt achat-revente

Certaines banques proposent un prêt unique qui regroupe le financement du nouveau bien et le solde du bien actuel, avec un lissage des mensualités.

Ce que font les experts Finalib pour vous

Selon les experts Finalib spécialisés en financement immobilier, le crédit relais est l'un des montages les plus délicats à structurer. Une mauvaise estimation du bien à vendre ou un marché qui se retourne peuvent placer l'emprunteur dans une situation financière difficile. L'accompagnement d'un courtier est particulièrement précieux pour ce type de montage.

Un courtier en crédits partenaire Finalib vous accompagne pour :

Obtenir une estimation réaliste de votre bien actuel auprès de plusieurs agences
Calculer le montant de relais optimal selon votre situation
Comparer les offres de plusieurs banques (taux relais, durée, conditions de prolongation)
Structurer le prêt complémentaire pour optimiser les mensualités post-vente
Préparer un plan B en cas de non-vente dans les délais (refinancement, location)

Un conseiller immobilier partenaire peut en parallèle optimiser la stratégie de vente de votre bien actuel pour raccourcir le délai.

Checklist pour sécuriser son crédit relais

[ ] Faire estimer le bien par au moins 3 professionnels indépendants
[ ] Fixer le prix de vente inférieur ou égal à la fourchette basse des estimations
[ ] Mettre le bien en vente avant ou simultanément à la recherche du nouveau bien
[ ] Vérifier sa capacité à absorber 12 à 24 mois de double charge
[ ] Négocier une durée de relais de 24 mois (et non 12) pour plus de sécurité
[ ] Prévoir une clause de prolongation dans le contrat relais
[ ] Souscrire une assurance emprunteur couvrant le relais et le prêt complémentaire
[ ] Consulter un notaire pour sécuriser le compromis d'achat (clause suspensive)

Faites appel à un courtier en crédit pour optimiser votre montage financier. Utilisez nos simulateurs pour estimer le coût de votre crédit relais.

Questions fréquentes

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