Promesse synallagmatique vs promesse unilatérale de vente : guide juridique

Promesse de vente : deux mécanismes juridiques distincts

Avant la signature de l'acte définitif de vente, les parties formalisent leur accord par un avant-contrat. Le droit français offre deux options principales : la promesse synallagmatique (compromis de vente) et la promesse unilatérale de vente.

La promesse synallagmatique de vente (compromis)

Le compromis de vente est un contrat par lequel les deux parties s'engagent réciproquement : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter, à un prix convenu.

Caractéristiques juridiques

• Engagement réciproque des deux parties
• Valeur de vente selon l'article 1589 du Code civil
• Transfert de propriété différé à la signature de l'acte authentique
• Dépôt de garantie habituel de 5 à 10 % du prix

Effets pratiques

• Si l'acheteur se désiste hors conditions suspensives, il perd le dépôt de garantie
• Si le vendeur se désiste, l'acheteur peut exiger l'exécution forcée ou des dommages-intérêts
• Les conditions suspensives (obtention du prêt, absence de servitude) protègent l'acheteur

La promesse unilatérale de vente (PUV)

La PUV est un contrat par lequel seul le vendeur (promettant) s'engage à vendre à un bénéficiaire qui dispose d'une option d'achat pendant un délai déterminé.

Caractéristiques juridiques

• Engagement unilatéral du vendeur uniquement
• Option d'achat pour le bénéficiaire
• Délai d'option pendant lequel le bénéficiaire décide
• Indemnité d'immobilisation versée par le bénéficiaire (5 à 10 % du prix)

Réforme du Code civil de 2016

Depuis l'ordonnance du 10 février 2016, l'article 1124 du Code civil renforce la PUV :

• La rétractation du promettant pendant le délai d'option ne peut empêcher la formation du contrat
• Le bénéficiaire peut obtenir l'exécution forcée de la vente
• Le contrat conclu avec un tiers en violation de la PUV est nul si le tiers connaissait la promesse

Tableau comparatif

| Critère | Promesse synallagmatique | Promesse unilatérale |

|---|---|---|

| Engagement | Réciproque | Unilatéral (vendeur seul) |

| Liberté de l'acheteur | Limitée aux conditions suspensives | Option libre pendant le délai |

| Somme versée | Dépôt de garantie (séquestré) | Indemnité d'immobilisation |

| Sort en cas de désistement | Perte du dépôt de garantie | Perte de l'indemnité |

| Exécution forcée | Possible contre les deux parties | Possible depuis 2016 |

| Enregistrement obligatoire | Non | Oui dans les 10 jours |

| Coût fiscal | Pas de droit d'enregistrement | Droit fixe de 125 € |

Délai de rétractation et conditions suspensives

Dans les deux cas, la loi SRU accorde à l'acquéreur non professionnel un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de l'avant-contrat.

Les conditions suspensives courantes incluent :

• Obtention du financement bancaire — consultez un [courtier en crédit](/professions/courtier-en-credit)
• Absence de servitude grave
• Obtention d'un permis de construire
• Purge du [droit de préemption](/blog/droit-de-preemption-urbain-et-rural)

Quel avant-contrat choisir ?

Privilégiez le compromis si :

• Vous êtes certain de vouloir acheter
• Vous souhaitez sécuriser la transaction rapidement
• Le vendeur souhaite un engagement ferme

Privilégiez la PUV si :

• Vous avez besoin de temps pour vous décider
• Vous souhaitez explorer plusieurs biens simultanément

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