La taxe d'habitation existe-t-elle encore en 2026 ?

Oui, la taxe d'habitation reste due en 2026 sur les résidences secondaires (THRS) et les logements vacants (TLV). Elle a été totalement supprimée depuis 2023 sur la résidence principale pour 100 % des foyers français, qu'ils soient propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit. Pour les résidences secondaires, la THRS est majorée de 5 % à 60 % dans 3 697 communes classées en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Saint-Malo, Annecy, Biarritz, stations balnéaires et de ski notamment). La taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique à un taux de 17 % la première année et 34 % les années suivantes en zone tendue, sur les logements habitables non occupés.

Quelle est la majoration de la taxe d'habitation en zone tendue 2026 ?

La majoration de la THRS en zone tendue 2026 peut atteindre jusqu'à +60 % du montant de base, votée par la commune. Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes, Saint-Malo, Biarritz appliquent la majoration maximale de +60 %. Pour une THRS de base de 1 260 € (VLC 4 500 €, taux 28 %), la facture finale atteint 2 016 € avec la majoration de +60 %, soit +756 € par an. Annecy applique +50 %, Marseille entre 0 % et +10 % selon les arrondissements. La liste des 3 697 communes en zone tendue 2026 a été considérablement élargie en 2024 (vs 1 140 communes avant) par le décret 2023-822, incluant désormais l'ensemble du Grand Paris, la Côte d'Azur, la côte basque, certaines stations de ski et balnéaires.

Faut-il déclarer son bien immobilier sur impots.gouv.fr en 2026 ?

Oui, depuis 2023 tous les propriétaires d'un bien immobilier doivent compléter une déclaration d'occupation annuelle sur impots.gouv.fr > 'Mes biens immobiliers' avant le 30 juin 2026. Vous devez préciser pour chaque bien : le statut d'occupation au 1er janvier 2026 (résidence principale, secondaire, locatif, vacant), l'identité de l'occupant si différent, la période d'occupation et le type de location. La déclaration n'est obligatoire que si la situation a changé depuis la dernière déclaration ; si rien n'a changé, vous devez la confirmer tous les 4 ans. L'oubli est sanctionné de 150 € par bien non déclaré, avec risque de réimposition automatique à la THRS au taux le plus défavorable. Procédure simple : 5 minutes par bien après connexion.

Comment éviter la taxe sur les logements vacants en 2026 ?

Plusieurs stratégies permettent d'éviter ou de réduire la TLV. Premièrement, louer le logement même partiellement, par exemple en saison touristique (location saisonnière > 90 jours/an suffit pour le sortir de la classification 'vacant'). Deuxièmement, occuper personnellement le logement pendant au moins 1 à 2 mois consécutifs par an avec consommation effective d'eau et d'électricité prouvée. Troisièmement, mettre le bien en vente ou en location avec preuve d'efforts réels (annonces, mandat agence, baisses de prix successives) ; le logement est exonéré pendant 1 an (TLV) ou 2 ans (THLV) à compter de la mise sur le marché. Quatrièmement, faire des gros travaux qui rendent le logement temporairement non habitable (avec déclaration au CDIF et factures). Cinquièmement, demander un dégrèvement pour vacance involontaire si succession en cours, contentieux locatif ou sinistre.

Mon logement étudiant est-il considéré comme résidence secondaire en 2026 ?

Cela dépend de votre situation. Si votre logement étudiant est votre résidence principale (vous y vivez la majorité de l'année, c'est l'adresse de votre déclaration fiscale, vos factures et votre carte d'identité), vous bénéficiez de la suppression totale de la taxe d'habitation depuis 2023. Si en revanche vous vivez chez vos parents la majorité de l'année et que le logement étudiant n'est utilisé que pendant les semaines de cours, c'est juridiquement votre résidence secondaire, soumise à la THRS avec majoration éventuelle en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, etc.). Pour les étudiants logés au CROUS, en cité universitaire ou en résidence étudiante conventionnée, l'exonération est généralement totale. Pour un studio loué dans le secteur privé, vérifier la situation au cas par cas.

Le propriétaire ou le locataire paye-t-il la taxe d'habitation en 2026 ?

C'est l'occupant au 1er janvier 2026 qui est redevable de la taxe d'habitation, pas le propriétaire. Pour la résidence principale, la suppression totale depuis 2023 fait que ni le propriétaire occupant ni le locataire ne paye de TH. Pour la résidence secondaire, c'est l'occupant au 1er janvier qui paie : si vous louez votre résidence secondaire à un locataire en bail classique, c'est le locataire qui est redevable. Si vous l'occupez vous-même (week-ends, vacances), vous êtes redevable. Pour les logements vacants soumis à la TLV, c'est le propriétaire qui est redevable car par définition aucun occupant n'est en place. La déclaration d'occupation à compléter sur impots.gouv.fr permet à l'administration d'identifier le bon redevable.

Taxe d'habitation 2026 : résidence secondaire, vacance et déclaration d'occupation

Tout sur la taxe d'habitation en 2026 : suppression sur résidence principale, maintien sur résidence secondaire (avec majoration jusqu'à +60 % en zone tendue), taxe logement vacant, déclaration d'occupation obligatoire et exonérations.

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 28 avril 2026 - Mis à jour le 13 juillet 2026

Temps de lecture estimé : 13 minutes

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Questions fréquentes

La taxe d'habitation existe-t-elle encore en 2026 ?: Oui, la taxe d'habitation reste due en 2026 sur les résidences secondaires (THRS) et les logements vacants (TLV). Elle a été totalement supprimée depuis 2023 sur la résidence principale pour 100 % des foyers français, qu'ils soient propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit. Pour les résidences secondaires, la THRS est majorée de 5 % à 60 % dans 3 697 communes classées en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Saint-Malo, Annecy, Biarritz, stations balnéaires et de ski notamment). La taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique à un taux de 17 % la première année et 34 % les années suivantes en zone tendue, sur les logements habitables non occupés.
Quelle est la majoration de la taxe d'habitation en zone tendue 2026 ?: La majoration de la THRS en zone tendue 2026 peut atteindre jusqu'à +60 % du montant de base, votée par la commune. Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes, Saint-Malo, Biarritz appliquent la majoration maximale de +60 %. Pour une THRS de base de 1 260 € (VLC 4 500 €, taux 28 %), la facture finale atteint 2 016 € avec la majoration de +60 %, soit +756 € par an. Annecy applique +50 %, Marseille entre 0 % et +10 % selon les arrondissements. La liste des 3 697 communes en zone tendue 2026 a été considérablement élargie en 2024 (vs 1 140 communes avant) par le décret 2023-822, incluant désormais l'ensemble du Grand Paris, la Côte d'Azur, la côte basque, certaines stations de ski et balnéaires.
Faut-il déclarer son bien immobilier sur impots.gouv.fr en 2026 ?: Oui, depuis 2023 tous les propriétaires d'un bien immobilier doivent compléter une déclaration d'occupation annuelle sur impots.gouv.fr > 'Mes biens immobiliers' avant le 30 juin 2026. Vous devez préciser pour chaque bien : le statut d'occupation au 1er janvier 2026 (résidence principale, secondaire, locatif, vacant), l'identité de l'occupant si différent, la période d'occupation et le type de location. La déclaration n'est obligatoire que si la situation a changé depuis la dernière déclaration ; si rien n'a changé, vous devez la confirmer tous les 4 ans. L'oubli est sanctionné de 150 € par bien non déclaré, avec risque de réimposition automatique à la THRS au taux le plus défavorable. Procédure simple : 5 minutes par bien après connexion.
Comment éviter la taxe sur les logements vacants en 2026 ?: Plusieurs stratégies permettent d'éviter ou de réduire la TLV. Premièrement, louer le logement même partiellement, par exemple en saison touristique (location saisonnière > 90 jours/an suffit pour le sortir de la classification 'vacant'). Deuxièmement, occuper personnellement le logement pendant au moins 1 à 2 mois consécutifs par an avec consommation effective d'eau et d'électricité prouvée. Troisièmement, mettre le bien en vente ou en location avec preuve d'efforts réels (annonces, mandat agence, baisses de prix successives) ; le logement est exonéré pendant 1 an (TLV) ou 2 ans (THLV) à compter de la mise sur le marché. Quatrièmement, faire des gros travaux qui rendent le logement temporairement non habitable (avec déclaration au CDIF et factures). Cinquièmement, demander un dégrèvement pour vacance involontaire si succession en cours, contentieux locatif ou sinistre.
Mon logement étudiant est-il considéré comme résidence secondaire en 2026 ?: Cela dépend de votre situation. Si votre logement étudiant est votre résidence principale (vous y vivez la majorité de l'année, c'est l'adresse de votre déclaration fiscale, vos factures et votre carte d'identité), vous bénéficiez de la suppression totale de la taxe d'habitation depuis 2023. Si en revanche vous vivez chez vos parents la majorité de l'année et que le logement étudiant n'est utilisé que pendant les semaines de cours, c'est juridiquement votre résidence secondaire, soumise à la THRS avec majoration éventuelle en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, etc.). Pour les étudiants logés au CROUS, en cité universitaire ou en résidence étudiante conventionnée, l'exonération est généralement totale. Pour un studio loué dans le secteur privé, vérifier la situation au cas par cas.
Le propriétaire ou le locataire paye-t-il la taxe d'habitation en 2026 ?: C'est l'occupant au 1er janvier 2026 qui est redevable de la taxe d'habitation, pas le propriétaire. Pour la résidence principale, la suppression totale depuis 2023 fait que ni le propriétaire occupant ni le locataire ne paye de TH. Pour la résidence secondaire, c'est l'occupant au 1er janvier qui paie : si vous louez votre résidence secondaire à un locataire en bail classique, c'est le locataire qui est redevable. Si vous l'occupez vous-même (week-ends, vacances), vous êtes redevable. Pour les logements vacants soumis à la TLV, c'est le propriétaire qui est redevable car par définition aucun occupant n'est en place. La déclaration d'occupation à compléter sur impots.gouv.fr permet à l'administration d'identifier le bon redevable.

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

La taxe d'habitation existe-t-elle encore en 2026 ?
Quelle est la majoration de la taxe d'habitation en zone tendue 2026 ?
Faut-il déclarer son bien immobilier sur impots.gouv.fr en 2026 ?
Comment éviter la taxe sur les logements vacants en 2026 ?

La taxe d'habitation sur la résidence principale a été définitivement supprimée en 2023 pour 100 % des foyers français — soit une économie cumulée de 20 milliards d'euros redistribuée chaque année. Mais la taxe d'habitation reste due en 2026 sur les résidences secondaires et les logements vacants, avec des majorations pouvant atteindre +60 % dans les zones tendues comme Paris, Bordeaux, Lyon ou la Côte d'Azur.

Ce guide détaille les règles 2026 de la taxe d'habitation : qui paie, calcul, majorations en zone tendue, taxe sur logements vacants, et la déclaration d'occupation obligatoire que tous les propriétaires doivent compléter chaque année sur impots.gouv.fr.

La fin de la taxe d'habitation sur résidence principale

Depuis 2023, 100 % des foyers sont exonérés de taxe d'habitation sur leur résidence principale, qu'ils soient propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit. Cela ne concerne que la résidence principale (logement habité au 1er janvier 2026).

Cette suppression a fait perdre environ 17 milliards d'euros aux communes, compensés partiellement par des hausses de taxe foncière (voir notre article taxe foncière 2026).

Taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS)

Qui est redevable en 2026

L'occupant du logement au 1er janvier 2026 est redevable de la THRS, qu'il soit :

Propriétaire occupant sa résidence secondaire
Locataire d'un logement secondaire (logement étudiant ailleurs que la résidence principale, second appartement)

Calcul

THRS = Valeur Locative Cadastrale (VLC) × Taux communaux

Identique à la taxe foncière dans son mécanisme. La VLC sert pour les deux taxes.

Majoration en zone tendue (jusqu'à +60 %)

Depuis 2017 et étendue en 2024, les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de 5 % à 60 % sur la taxe d'habitation des résidences secondaires.

Communes en zone tendue 2026 : 3 697 communes selon le décret 2023-822 (vs 1 140 avant 2024).

Liste élargie pour inclure :

Toutes les communes du Grand Paris
Régions PACA, Côte d'Azur
Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Strasbourg, Lille
Côte basque, Bretagne nord, Annecy, La Rochelle
Stations de ski (Chamonix, Megève, Courchevel, Val d'Isère)
Stations balnéaires (Saint-Malo, Deauville, Le Touquet)

Cas des hauts taux 2026

| Ville | Majoration THRS | Effet sur la facture |

|-------|------------------|------------------------|

| Paris | +60 % | Multiplication par 1,6 de la THRS |

| Bordeaux | +60 % | Idem |

| Lyon | +60 % | Idem |

| Nantes | +60 % | Idem |

| Saint-Malo | +60 % | Idem |

| Annecy | +50 % | × 1,5 |

| Biarritz | +60 % | × 1,6 |

| Marseille | +0 % à +10 % | Faible majoration |

Exemple chiffré

Appartement à Saint-Malo (zone tendue), VLC 4 500 €, taux communal 28 %.

THRS de base : 4 500 × 28 % = 1 260 €
Majoration zone tendue +60 % : 1 260 × 1,60 = 2 016 €

Soit +756 € par an liés à la majoration zone tendue.

La taxe sur les logements vacants

Deux taxes possibles selon la commune

1. Taxe sur les logements vacants (TLV) — communes en zone tendue uniquement

Logement vacant pendant 1 an au 1er janvier
Taux : 17 % la 1ère année, 34 % la 2ème année et suivantes (sur la valeur locative)

2. Taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) — communes hors zone tendue

Logement vacant pendant 2 ans au 1er janvier
Taux variable selon la commune (≈ taux THRS standard)

Conditions de "vacance"

Le logement est considéré comme vacant si :

Habitable (avec eau, électricité, chauffage)
Non occupé au 1er janvier (ni propriétaire, ni locataire, ni occupant gratuit)
Non meublé ou meublé sans intention de location

Exonérations vacance

Logement non habitable (insalubrité, gros travaux >25 % de la valeur)
Logement proposé à la vente ou à la location depuis moins d'1 an (TLV) ou 2 ans (THLV)
Logement vacant pour cause indépendante de la volonté du propriétaire (succession en cours, sinistre, contentieux locatif)
Logement occupé moins de 90 jours par an (si meublé)

Comment éviter la TLV

Louer le logement (même partiellement, par exemple en saison touristique)
Habiter ponctuellement (1 mois minimum continu)
Faire des gros travaux (avec déclaration et factures)
Vendre le bien

Une question sur vos impôts ?

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La déclaration d'occupation : obligation 2026

Origine

Depuis 2023, tous les propriétaires d'un bien immobilier (résidence principale, secondaire, locatif, vacant) doivent déclarer l'occupation de chaque bien sur impots.gouv.fr > "Mes biens immobiliers".

Calendrier 2026

Date limite déclaration 2026 : 30 juin 2026
Cadence : annuelle si changement, ou tous les 4 ans en l'absence de changement

Que déclarer

Pour chaque bien :

Statut d'occupation au 1er janvier (résidence principale, secondaire, locatif, vacant)
Identité de l'occupant (locataire ou occupant gratuit)
Période d'occupation
Type de location (nu, meublé, courte durée)

Sanctions

150 € par bien non déclaré
Possibilité de redressement automatique à la THRS au taux le plus défavorable

Comment déclarer

Connectez-vous à impots.gouv.fr
Allez dans "Mes biens immobiliers"
Cliquez sur le bien à déclarer → "Déclaration d'occupation"
Renseignez les informations
Signez électroniquement

Stratégies d'optimisation 2026

Stratégie 1 : Transformer une résidence secondaire en LMNP

Si vous louez votre résidence secondaire (longue durée, étudiant, ou meublé de tourisme), elle devient un bien locatif et n'est plus soumise à la THRS pendant la période de location.

Bonus : revenus locatifs imposables en LMNP avec amortissement.

Stratégie 2 : Vendre les résidences secondaires en zone tendue à fort taux

Pour les propriétaires de plusieurs résidences secondaires dans des zones très tendues (Paris, Bordeaux à +60 %), un arbitrage vente vs revenus locatifs peut être pertinent.

Stratégie 3 : Louer en saisonnier (vacances)

Une location saisonnière > 90 jours/an peut transformer le bien en bien locatif et éviter la TLV ou la THRS.

Stratégie 4 : Habiter régulièrement

Pour éviter la TLV, occuper le logement pendant au moins 1 à 2 mois consécutifs chaque année (avec consommation eau/électricité prouvée) peut suffire à le sortir de la liste vacance.

Stratégie 5 : Démembrement ou donation

Donner la nue-propriété de la résidence secondaire à ses enfants tout en gardant l'usufruit : la THRS reste à la charge de l'usufruitier (vous), mais le bien sort du patrimoine IFI à terme.

Cas particuliers

Étudiants : taxe d'habitation sur le logement étudiant

Si un étudiant a une résidence principale à son nom (son logement étudiant), il bénéficie de la suppression comme tout résident principal. Si le logement est sa résidence secondaire (pendant qu'il vit chez ses parents le reste du temps), il paye la THRS.

Couples séparés mais non divorcés

Chaque conjoint déclare sa résidence principale distincte si vie séparée. Les biens secondaires sont rattachés au foyer fiscal qui les utilise effectivement.

Logement de fonction

Le logement de fonction non occupé en résidence principale est généralement traité comme une résidence principale (exonéré).

Logements vacants par succession

Logement laissé vacant par décès du propriétaire : généralement exonération les 2 premières années sur demande, le temps de régler la succession.

La taxe d'habitation sur les bureaux ?

Depuis 2018, les locaux professionnels (bureaux, commerces, ateliers) sont soumis à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) en remplacement de la taxe professionnelle. Ce n'est pas une taxe d'habitation.

Voir notre guide cotisations URSSAF TNS 2026 pour la CFE.

Erreurs fréquentes en 2026

Croire que la THRS a aussi été supprimée

Faux : seule la TH sur la résidence principale a été supprimée. La THRS sur les résidences secondaires reste due et est même majorée en zone tendue.

Ne pas déclarer l'occupation

L'oubli de la déclaration d'occupation (date limite 30 juin) entraîne 150 €/bien d'amende et peut déclencher une réimposition au taux maximal.

Sous-estimer la majoration zone tendue

À Paris, Bordeaux, Saint-Malo (+60 %), la THRS sur une VLC de 5 000 € passe de 1 400 € à 2 240 €. Anticiper avant d'acheter une résidence secondaire.

Ne pas demander le dégrèvement vacance involontaire

Si votre bien est en vente depuis 6 mois sans succès ou en travaux importants, demandez un dégrèvement de la THRS au CDIF.

Confondre TLV et THRS

La THRS s'applique à tout logement secondaire occupé même partiellement. La TLV s'applique aux logements vacants (non occupés du tout). Les conditions et taux sont différents.

En résumé

Résidence principale : taxe d'habitation supprimée depuis 2023
Résidence secondaire : THRS due, majoration jusqu'à +60 % en zone tendue
Logement vacant : TLV de 17 % la 1ère année, 34 % la 2ème en zone tendue
Déclaration d'occupation : obligatoire avant le 30 juin 2026
3 697 communes classées en zone tendue (élargissement 2024)
Sanctions : 150 €/bien non déclaré

Notre simulateur de fiscalité immobilière 2026 calcule la THRS et la TLV selon votre commune et la VLC de votre bien. Pour les patrimoines avec plusieurs résidences secondaires en zone tendue, un audit fiscal peut révéler des stratégies de location saisonnière, donation ou démembrement générant 1 500 à 8 000 €/an d'économie.

Sources officielles : service-public.gouv.fr (TH), bofip.impots.gouv.fr (doctrine), impots.gouv.fr (déclaration d'occupation).

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Sources et références officielles

Ce qu'il faut retenir

La taxe d'habitation existe-t-elle encore en 2026 ?
Quelle est la majoration de la taxe d'habitation en zone tendue 2026 ?
Faut-il déclarer son bien immobilier sur impots.gouv.fr en 2026 ?
Comment éviter la taxe sur les logements vacants en 2026 ?

Questions fréquentes

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