Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.
Ce qu'il faut retenir
- Peut-on résilier une clause de tontine ?
- La tontine protège-t-elle aussi les partenaires de PACS ?
- Les héritiers du défunt peuvent-ils contester la tontine ?
- Quel est le seuil exact au-delà duquel la tontine devient défavorable ?
La clause de tontine (ou clause d'accroissement) est une stipulation insérée dans l'acte d'acquisition d'un bien immobilier par deux personnes. Elle prévoit que le survivant des acquéreurs sera réputé avoir toujours été seul propriétaire du bien depuis l'origine. Cette fiction juridique évite les droits de succession entre concubins, qui sont taxés à 60 % en l'absence de lien de parenté.
Fonctionnement juridique de la tontine
La tontine repose sur un mécanisme de condition suspensive croisée : chaque acquéreur achète le bien sous la condition suspensive de survivre à l'autre. Au décès du premier, la condition se réalise et le survivant est réputé propriétaire unique depuis l'achat. Le bien n'entre jamais dans la succession du défunt. Les héritiers du prédécédé n'ont aucun droit sur le bien, même s'il s'agit d'héritiers réservataires.
Fiscalité de la tontine
La fiscalité de la tontine est avantageuse uniquement si le bien constitue la résidence principale et si sa valeur ne dépasse pas 76 000 euros. Dans ce cas, seuls les droits de mutation à titre onéreux s'appliquent (environ 5,80 %). Au-delà de ce seuil, les droits de mutation à titre gratuit s'appliquent au taux de 60 % entre non-parents. La tontine entre époux ou partenaires de PACS suit la fiscalité successorale classique (exonération totale pour le conjoint survivant).
Attention
⚠️ La tontine entre concubins n'est fiscalement avantageuse que pour la résidence principale d'une valeur inférieure à 76 000 euros. Au-delà, la taxation à 60 % est plus lourde que l'indivision avec testament. Faites simuler les deux scénarios avant de choisir.
Les conditions de validité
- L'aléa viager : les acquéreurs doivent avoir une espérance de vie comparable. Un écart d'âge trop important invalide la clause.
- L'apport financier équilibré : chaque acquéreur doit contribuer de manière significative au financement.
- L'insertion dans l'acte d'achat : la clause doit figurer dans l'acte authentique d'acquisition.
- L'absence d'intention libérale : si la tontine masque une donation déguisée, elle peut être requalifiée.
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Tontine vs indivision : comparaison
L'indivision est plus souple : chaque indivisaire peut vendre sa quote-part ou demander le partage. En tontine, aucune cession séparée n'est possible. L'indivision permet un testament croisé. La tontine est irrévocable sauf accord des deux parties. L'indivision est mieux adaptée aux biens de valeur élevée. La tontine est pertinente pour les petits biens constituant la résidence principale.
Les limites et inconvénients
La tontine est irrévocable unilatéralement : en cas de séparation, le bien ne peut être vendu qu'avec l'accord des deux parties. Si un acquéreur refuse de vendre, l'autre est bloqué. La tontine prive les héritiers réservataires du prédécédé de tout droit sur le bien, ce qui peut être contesté en justice. Enfin, l'obtention d'un crédit immobilier peut être compliquée car les banques sont réticentes face à cette clause.
Quand la tontine est-elle pertinente ?
La tontine est adaptée aux concubins qui achètent ensemble un bien de faible valeur constituant leur résidence principale, qui ont un âge et une espérance de vie comparables, et qui n'ont pas d'enfants. Dans les autres cas, l'indivision combinée à un testament ou le PACS offrent souvent une meilleure protection.
Exemples chiffrés : tontine vs alternatives
Exemple 1 — Tontine sur résidence principale de 70 000 € (sous le seuil)
Deux concubins sans enfants achètent un appartement à 70 000 € avec clause de tontine. Au décès du premier, le survivant est réputé seul propriétaire depuis l'origine.
Fiscalité applicable : droits de mutation à titre onéreux = 5,80 % × 70 000 = 4 060 €
Sans tontine (indivision + legs), droits de succession entre non-parents : 60 % × (70 000 / 2) = 21 000 €
Économie réalisée grâce à la tontine : 16 940 € — soit un gain très significatif.
Exemple 2 — Tontine sur résidence principale de 250 000 € (au-dessus du seuil)
Deux concubins achètent un appartement à 250 000 € avec clause de tontine. Au décès du premier, valeur du bien transmise : 250 000 €.
Fiscalité tontine : droits de mutation à titre gratuit entre non-parents (60 %) × 250 000 = 150 000 €
Sans tontine, avec un testament légant la quote-part et après abattement de 1 594 € (entre non-parents, article 788 du CGI) : 60 % × (250 000 / 2 − 1 594) = 74 043 €
À retenir
La tontine est plus coûteuse au-dessus du seuil de 76 000 € car elle porte sur la totalité du bien alors que le legs n'est taxé que sur la moitié.
Tableau comparatif des options pour les concubins
| Situation | Bien < 76 000 € | Bien > 76 000 € |
|---|---|---|
| Tontine | Recommandée (DMTO 5,8 %) | Déconseillée (60 % sur tout le bien) |
| Indivision + testament | Moins efficace | Recommandée (60 % sur la moitié) |
| PACS + testament | Très efficace (exonération) | Très efficace (exonération) |
| Mariage | Exonération totale | Exonération totale |
Conseil
💡 Le PACS reste la solution la plus protectrice pour les concubins : le partenaire survivant est totalement exonéré de droits de succession (article 796-0 bis du CGI), sans aucune limite de montant.
La tontine et la réserve héréditaire : un risque souvent sous-estimé
La tontine prive les enfants du prédécédé de tout droit sur le bien. Les héritiers réservataires peuvent invoquer une action en réduction si la tontine porte atteinte à leur réserve héréditaire (articles 912 à 921 du Code civil).
La jurisprudence (Cass. civ. 1re, 6 février 1980) a admis que la tontine peut être requalifiée en donation indirecte lorsque les apports sont manifestement déséquilibrés ou que l'intention libérale est démontrée. Dans ce cas, les droits de donation à 60 % s'appliquent dès l'acquisition, et non au décès.
Exemple : si l'un des acquéreurs apporte 80 % du prix et l'autre 20 %, le risque de requalification est élevé. Pour éviter ce risque, les apports doivent être équilibrés et documentés.
Stratégies alternatives pour protéger son concubin
1. Le PACS avec clause de séparation de biens et testament
Le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession (article 796-0 bis du CGI). Un testament en sa faveur, dans la limite de la quotité disponible, lui permet de recevoir des biens sans aucune fiscalité successorale.
2. L'assurance-vie
Les sommes versées au concubin bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie sont taxées à 20 % jusqu'à 700 000 € (après abattement de 152 500 €) — soit une taxation bien inférieure aux 60 % des droits de succession entre non-parents (article 990 I du CGI).
3. Le démembrement croisé
Chaque concubin acquiert l'usufruit de la part de l'autre et la nue-propriété de sa propre part. Au décès du premier, le survivant consolide son usufruit en pleine propriété sur la totalité. Cette technique est plus complexe mais peut être adaptée selon les situations.
Pour choisir la stratégie adaptée à votre situation, consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Se faire accompagner par un notaire
La mise en place d'une clause de tontine nécessite l'intervention d'un notaire qui vérifiera les conditions de validité et simulera les conséquences fiscales. Un avocat fiscaliste peut analyser les risques de requalification. Sur Finalib, trouvez un professionnel pour sécuriser votre achat en couple.
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- La tontine protège-t-elle aussi les partenaires de PACS ?
- Les héritiers du défunt peuvent-ils contester la tontine ?
- Quel est le seuil exact au-delà duquel la tontine devient défavorable ?
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