Promesse de vente signée : que se passe-t-il vraiment pendant les 45 jours suivants ?

La signature du compromis ou de la promesse de vente déclenche une période de 45 à 60 jours pendant laquelle de nombreuses démarches doivent être accomplies par l'acquéreur, le notaire et la banque. Cette phase est souvent source de stress car les délais sont serrés et les interlocuteurs multiples. Voici un guide semaine par semaine pour comprendre chaque étape et garder le contrôle de votre dossier.

Semaines 1-2 : instruction bancaire et constitution du dossier

Dès le lendemain de la signature du compromis, le compte à rebours commence. L'acquéreur doit immédiatement transmettre son dossier complet de financement à sa banque ou à son courtier. Le dossier comprend : les 3 derniers bulletins de salaire, les 3 derniers relevés de compte, les 2 derniers avis d'imposition, le compromis de vente signé, les diagnostics techniques du bien et un justificatif de domicile. La banque procède à l'étude de solvabilité et commande une estimation du bien (expertise immobilière). Le délai moyen d'instruction est de 2 à 3 semaines.

Semaine 2-3 : expertise du bien et assurance emprunteur

La banque peut mandater un expert pour estimer la valeur du bien. Cette expertise est systématique pour les prêts importants ou lorsque le prix d'achat semble élevé par rapport au marché. L'expert visite le bien et rend son rapport sous 7 à 10 jours. Parallèlement, l'acquéreur doit souscrire une assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine de 2022, il est possible de choisir librement son assurance (délégation) ou de la changer à tout moment. Comparer les offres peut générer des économies significatives sur la durée du prêt.

Semaine 3-4 : accord de principe et offre de prêt

Si le dossier est accepté, la banque émet un accord de principe, puis édite l'offre de prêt officielle. L'offre de prêt détaille le montant emprunté, le taux d'intérêt, la durée, les mensualités, le coût total du crédit et le taux effectif global (TEG). L'emprunteur dispose ensuite d'un délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires à compter de la réception de l'offre (délai incompressible imposé par la loi Scrivener). L'offre ne peut être acceptée qu'à partir du 11e jour.

Semaine 4-5 : levée des conditions suspensives

Une fois l'offre de prêt acceptée, la condition suspensive de financement est levée. L'acquéreur doit notifier cette levée au notaire et au vendeur. Le notaire vérifie de son côté que les autres conditions suspensives sont également remplies : purge du droit de préemption de la commune (2 mois après la déclaration d'intention d'aliéner), absence de servitudes non révélées, conformité des diagnostics. Si toutes les conditions sont levées, le notaire peut programmer la date de signature de l'acte authentique.

Semaine 5-6 : préparation de l'acte authentique

Le notaire prépare l'acte de vente définitif en compilant l'ensemble des documents : titre de propriété du vendeur, état hypothécaire, documents d'urbanisme, diagnostics, attestation de non-péril, état daté de la copropriété le cas échéant. Il demande à la banque de transmettre les fonds du prêt. L'acquéreur doit virer son apport personnel sur le compte séquestre du notaire quelques jours avant la signature.

Checklist avant la signature de l'acte authentique :

• Offre de prêt acceptée et délai de 10 jours écoulé
• Fonds du prêt transférés au notaire par la banque
• Apport personnel viré sur le compte séquestre du notaire
• Attestation d'assurance emprunteur fournie
• Projet d'acte authentique relu et validé
• Compteurs d'énergie relevés pour le prorata de charges

Que faire si le délai de 45 jours est dépassé ?

Si le délai prévu pour l'obtention du financement est dépassé, plusieurs scénarios existent. Si le refus de prêt est documenté (lettres de refus de 2 ou 3 banques), la condition suspensive joue et l'acquéreur récupère son dépôt de garantie. Si l'acquéreur n'a pas fait les démarches nécessaires dans les délais, le vendeur peut invoquer la carence de l'acquéreur et conserver le dépôt de garantie. Dans la pratique, un avenant au compromis peut être signé pour prolonger le délai de financement de 2 à 4 semaines, avec l'accord des deux parties.

Les points de vigilance pour éviter les mauvaises surprises

Le taux d'endettement et le reste à vivre

La réglementation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose depuis 2022 un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets. Vérifiez ce calcul avant de signer le compromis. Si votre taux est proche de 35 %, la moindre complication (baisse de revenus, dépense imprévue) peut entraîner un refus de la banque.

L'assurance emprunteur : ne pas la négliger

L'assurance emprunteur représente en moyenne 30 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez déléguer l'assurance dès la souscription et la changer à tout moment. Comparer les offres avant de signer peut générer des économies de 5 000 à 20 000 € sur la durée du prêt.

Garanties minimales exigées par les banques :

• Décès
• PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie)
• ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail)

La copropriété : vérifier l'état daté

Pour un bien en copropriété, le notaire demande un "état daté" au syndic. Ce document révèle les charges impayées, les procédures judiciaires en cours et les travaux votés mais non encore réalisés (auxquels l'acquéreur devra contribuer). Lisez-le attentivement avant la signature.

Prêt immobilier et retraite : anticiper l'impact

L'achat immobilier à crédit a un impact direct sur la constitution du patrimoine en vue de la retraite :

• Un crédit immobilier long (25 ans) mobilise une partie significative de la capacité d'épargne pendant la vie active
• Les mensualités réduisent le montant disponible pour alimenter un PER individuel
• En revanche, un bien immobilier remboursé avant la retraite génère un loyer économisé (loyer implicite) qui complète la pension

La retraite progressive (accessible dès 62 ans, 2 ans avant l'âge légal de 64 ans) peut coïncider avec la fin de remboursement du crédit immobilier. Un conseiller peut modéliser ce calendrier.

Un courtier en crédit immobilier vous accompagne dans l'obtention du meilleur financement, et un conseiller en gestion de patrimoine vous aide à articuler achat immobilier, épargne retraite et prévoyance dans une stratégie cohérente.

FAQ

Que se passe-t-il si ma banque refuse le prêt ?

Si votre banque refuse le prêt et que le compromis contient une condition suspensive de financement, celui-ci est annulé et votre dépôt de garantie vous est restitué intégralement. Vous devez fournir au vendeur les lettres de refus de prêt des banques sollicitées (généralement 2 ou 3) dans le délai prévu.

Peut-on raccourcir le délai de 10 jours de réflexion ?

Non, le délai de 10 jours de réflexion après réception de l'offre de prêt est imposé par la loi (article L313-34 du Code de la consommation). Il est d'ordre public et ne peut être réduit par aucun accord entre les parties. L'offre acceptée avant le 11e jour est nulle.

Le vendeur peut-il se rétracter pendant les 45 jours ?

Non, une fois le compromis signé, le vendeur est engagé de manière irrévocable (sauf si une condition suspensive en sa faveur n'est pas réalisée). Seul l'acquéreur bénéficie du droit de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. Passé ce délai, les deux parties sont engagées.

Faut-il souscrire l'assurance emprunteur de la banque ?

Non, depuis la loi Lagarde (2010) renforcée par la loi Lemoine (2022), vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur auprès de l'assureur de votre choix, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. Comparer les offres peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.

Combien de temps dure le délai de préemption de la commune ?

Le droit de préemption urbain (DPU) s'exerce dans un délai de 2 mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) envoyée par le notaire. Si la commune n'a pas répondu dans ce délai, son droit est réputé avoir été renoncé. Ce délai peut donc allonger la période entre compromis et acte définitif au-delà des 45 jours habituels.

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