Régime réel location nue 2026 : quelles charges déduire et quand opter ?

Régime réel ou micro-foncier : quel régime pour vos revenus fonciers en 2026 ?

<cite index="6-1,6-9">Les revenus issus de la mise en location d'un logement nu sont imposables au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des « revenus fonciers »</cite>, et <cite index="6-2,6-6">sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %</cite>. Deux régimes d'imposition coexistent : le micro-foncier, applicable de plein droit sous conditions, et le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles engagées. Savoir choisir entre les deux peut vous faire économiser plusieurs centaines, voire milliers d'euros d'impôt par an.

Avec l'entrée en vigueur en 2026 du nouveau dispositif Jeanbrun (ou « Relance logement »), qui introduit pour la première fois un mécanisme d'amortissement en location nue, la question du régime fiscal devient encore plus stratégique.

Le micro-foncier : simplicité et abattement forfaitaire de 30 %

Conditions d'application

<cite index="6-3,6-7">Le régime micro-foncier s'applique de plein droit si les loyers annuels, hors charges locatives, perçus par votre foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €, à condition que les logements mis en location ne bénéficient d'aucun régime particulier (déduction spécifique, amortissement, monuments historiques, détention en nue-propriété ou bénéfice de la réduction d'impôt pour investissement locatif dans le secteur touristique)</cite>.

Fonctionnement

<cite index="6-4,6-12">Vous devez reporter le montant de ces loyers bruts case 4 BE de la déclaration de revenus n°2042</cite>. <cite index="6-13,12-1">Un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l'ensemble de vos charges est automatiquement appliqué sur ce montant</cite>. Seul le solde (70 % des loyers) est soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Exemple : Vous percevez 12 000 € de loyers annuels. Avec le micro-foncier, votre revenu imposable sera de 8 400 € (70 % × 12 000 €), sans aucune charge à déduire réellement.

Avantages et limites

Avantages :

• Déclaration ultra-simple : une seule ligne à remplir sur la 2042 ;
• Pas de justificatifs à conserver.

Limites :

• <cite index="12-11,12-12">L'abattement de 30 % est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété. En conséquence, les contribuables qui relèvent du régime micro-foncier ne peuvent opérer aucune déduction sur leur revenu brut</cite> ;
• <cite index="12-14">Le contribuable imposé selon le régime micro-foncier ne peut, par construction, constater de déficits</cite>.

Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le micro-foncier vous fait perdre de l'argent.

Le régime réel : déduire toutes vos charges et créer du déficit foncier

Qui est concerné ?

<cite index="17-2,17-3">Le plafond annuel de loyers pour le régime micro foncier est de 15 000 €. Au-delà de ce montant, le régime réel s'applique obligatoirement</cite>. En deçà, vous pouvez opter pour le régime réel si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers.

<cite index="6-14,6-15">L'option est globale et porte sur l'ensemble des immeubles donnés en location par les membres de votre foyer fiscal. Vous ne pouvez donc pas opter pour le régime réel pour certains biens et conserver le micro foncier pour d'autres</cite>.

L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans et se reconduit ensuite tacitement.

Les charges déductibles au régime réel

<cite index="33-8,33-9">Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier sont énumérées à l'article 31 du CGI. Il s'agit notamment des dépenses de réparation et d'entretien, des frais d'administration et de gestion, effectivement supportés par le propriétaire, ainsi que de certaines déductions spécifiques</cite>.

Voici les principales charges déductibles en 2026 :

1. Les frais d'administration et de gestion

• Rémunération du syndic de copropriété (provisions et régularisations) ;
• Honoraires de l'agence immobilière ou du gestionnaire locatif ;
• Honoraires de l'expert-comptable si vous faites tenir votre comptabilité foncière ;
• Frais de contentieux locatif (procédure d'expulsion, recouvrement de loyers impayés) ;
• <cite index="40-8,40-17">Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local</cite> (correspondance, téléphone, frais bancaires).

2. Les travaux

Déductibles :

• Dépenses de réparation et d'entretien (ravalement, réfection de toiture, réparation chaudière, peinture, etc.) ;
• Dépenses d'amélioration (installation chauffage central, salle de bains, cuisine, isolation thermique, double vitrage) ;
• Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.).

<cite index="32-1,32-2">Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles. Elles modifient de façon importante le gros-œuvre des locaux existants ou augmentent le volume ou la surface habitable</cite>.

3. Les impôts et taxes

• Taxe foncière (entièrement déductible si elle est à votre charge) ;
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (si non récupérée auprès du locataire).

4. Les intérêts d'emprunt

Les intérêts du prêt immobilier contracté pour acquérir, construire, réparer ou améliorer le bien sont intégralement déductibles. Les frais de dossier, de garantie (hypothèque, caution) et d'assurance emprunteur le sont également.

5. Les provisions pour charges de copropriété

<cite index="31-2,31-5">Indiquez en ligne 229 de la déclaration des revenus fonciers n°2044 le montant total des provisions que vous avez versées au syndic au cours de l'année d'imposition (provisions pour charges générales de copropriété, provisions votées en assemblée générale)</cite>. Une régularisation sera à opérer l'année suivante en fonction du décompte définitif.

6. Les charges locatives non récupérées

Si votre locataire est parti sans payer certaines charges récupérables (charges de copropriété, eau, etc.), vous pouvez les déduire sous conditions.

Le déficit foncier : réduire votre revenu global

<cite index="19-9,19-10">Lorsque le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cela génère un déficit foncier. Ce déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) peut alors être déduit de votre revenu global (autres revenus du foyer fiscal comme par exemple : salaires ou pensions de retraite), et vous permettre ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu</cite>.

<cite index="19-18,29-5">Chaque année, le déficit foncier qui résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunts est déductible du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 euros, à condition que le logement soit loué pendant trois ans</cite>.

Cas particuliers :

• <cite index="29-6">Cette limite est portée à 15 300 euros pour certains logements</cite> (dispositif Cosse, conventions Anah) ;
• <cite index="19-19,19-20">La limite annuelle d'imputation sur le revenu global du déficit foncier est, sur option, rehaussée à 21 400 euros pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (travaux permettant à un logement de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D)</cite>.

Le surplus de déficit non imputable sur le revenu global (ainsi que la part correspondant aux intérêts d'emprunt) reste imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Micro-foncier vs régime réel : quel est le seuil de rentabilité ?

Le régime réel devient plus intéressant que le micro-foncier dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts.

Exemple chiffré

Situation : Vous percevez 14 000 € de loyers annuels et supportez 5 200 € de charges (taxe foncière, intérêts d'emprunt, syndic, travaux).

| Régime | Loyers bruts | Abattement / Charges | Revenu imposable | Économie |

|---|---|---|---|---|

| Micro-foncier | 14 000 € | – 4 200 € (30 %) | 9 800 € | – |

| Régime réel | 14 000 € | – 5 200 € (réelles) | 8 800 € | 1 000 € de base imposable en moins |

Dans une tranche marginale d'imposition (TMI) à 30 %, cela représente une économie d'impôt de 300 € + environ 172 € de prélèvements sociaux (17,2 %), soit 472 € d'économie au total.

Si vos charges atteignent ou dépassent vos revenus fonciers, le régime réel devient indispensable pour créer du déficit foncier et réduire votre impôt global.

Dispositif Jeanbrun 2026 : l'amortissement arrive en location nue

<cite index="1-9,1-10">La loi de finances 2026 met en place un nouveau dispositif fiscal à destination des particuliers afin de stimuler l'offre de logement locatif. Mis en place pour trois ans, Relance logement concerne les logements dans les immeubles collectifs sur l'ensemble du territoire</cite>.

Principe

<cite index="1-11">En contrepartie, le bailleur pourra déduire de ses revenus locatifs : une partie du prix d'achat du bien (jusqu'à 12 000 euros/an), l'intégralité des charges liées à la location (travaux, intérêt d'emprunt, taxe foncière) jusqu'à 10 700 euros</cite>.

Plus précisément, <cite index="10-18,28-26">le bailleur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus imposables, dans la limite de 80 % du prix d'acquisition et d'un plafond de 8 000 € par an</cite> (plafond pouvant aller jusqu'à 12 000 € selon les loyers pratiqués).

Conditions d'éligibilité

<cite index="10-16,10-17">L'acquisition du bien doit intervenir entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Pour les logements neufs, ceux-ci doivent être achevés après le 1er janvier 2026, respecter la norme RE2020 et présenter une classe énergétique A ou B. Pour les logements anciens, des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition doivent être réalisés, incluant une rénovation énergétique permettant d'atteindre au minimum la classe D. Enfin, le propriétaire doit s'engager à louer le bien pendant une durée minimale de neuf ans</cite>.

<cite index="1-2,1-10">Pour bénéficier du dispositif, les bailleurs doivent s'engager à louer le bien comme logement principal (sauf dans le cercle familial proche) pendant une durée de neuf ans en respectant un plafond de loyer</cite>.

Avantages et limites

Avantages :

• Déduction d'un amortissement en location nue, jusqu'ici réservé à la location meublée ;
• Cumul possible avec la déduction des charges réelles au régime réel ;
• Dispositif ouvert à tous, sans condition de ressources.

Limites :

• <cite index="7-10">Les plafonds de loyers et d'amortissement, combinés à la contrainte de durée, limitent son attractivité dans les marchés tendus</cite> ;
• Engagement de 9 ans contraignant ;
• <cite index="7-11,7-12">En matière de rentabilité pure, les chiffres sont constants : le LMNP l'emporte dans toutes les villes étudiées. Le Jeanbrun apparaît comme un outil ciblé, davantage orienté vers une logique de politique du logement que vers l'optimisation patrimoniale maximale</cite>.

Comment opter pour le régime réel en 2026 ?

L'option s'exerce lors du dépôt de la déclaration de revenus. Vous devez remplir :

• La déclaration n° 2044 (revenus fonciers) si vos biens sont en location classique ;
• La déclaration n° 2044-SPE si vos biens bénéficient d'un régime particulier (Malraux, monuments historiques, dispositif Jeanbrun, etc.).

Vous reportez ensuite le résultat (bénéfice ou déficit) sur la déclaration n° 2042 (case 4BA et suivantes).

Attention : l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans, même si vos charges diminuent entre-temps.

Nos conseils pour optimiser votre fiscalité immobilière en 2026

• Calculez vos charges réelles : totalisez taxe foncière, intérêts d'emprunt, syndic, travaux, assurances, honoraires de gestion. Si elles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux.
• Anticipez vos travaux : si vous prévoyez de gros travaux (ravalement, réfection toiture, isolation), optez pour le régime réel l'année de paiement afin de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
• Conservez tous vos justificatifs : factures, quittances, avis de taxe foncière, relevés d'emprunt, procès-verbaux d'AG de copropriété. L'administration fiscale peut vous les demander.
• Étudiez le dispositif Jeanbrun si vous achetez un bien neuf ou ancien à rénover entre 2026 et 2028. L'amortissement peut réduire fortement votre imposition foncière, même sans charges élevées.
• Faites-vous accompagner : la fiscalité foncière est complexe. Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pourra simuler votre situation et déterminer le régime optimal.

Régime réel, micro-foncier, Jeanbrun : faites le bon choix patrimonial

Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend de votre niveau de charges, de votre TMI et de vos projets (travaux, acquisition). En 2026, l'arrivée du dispositif Jeanbrun rebat les cartes pour les investisseurs en location nue, en introduisant enfin un mécanisme d'amortissement comparable au LMNP. Mais attention : pour en bénéficier, il faut respecter des conditions strictes (acquisition récente, performance énergétique, engagement de location, plafonds de loyer).

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