Déficit foncier 2026 : plafond 21 400 € pour travaux - guide complet

<cite index="11-13,19-9">Le déficit foncier permet de déduire jusqu'à 21 400 € par an de votre revenu global en 2026 si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique</cite>, contre 10 700 € en temps normal. Ce mécanisme fiscal puissant s'adresse aux propriétaires bailleurs en location nue qui veulent réduire leur impôt sur le revenu tout en améliorant la performance énergétique de leur bien.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

<cite index="23-9,23-10,23-11">Si vous êtes propriétaire d'un logement en location nue à usage d'habitation et que vous relevez du régime réel d'imposition, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers. Lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, cela génère un déficit foncier qui peut être déduit de votre revenu global</cite> (salaires, pensions, BIC, BNC, etc.).

Ce déficit permet de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu, et pas seulement vos revenus fonciers.

Conditions préalables :

• Location nue (non meublée) à usage d'habitation
• Régime réel d'imposition (pas de micro-foncier)
• <cite index="11-13">Engagement de location de 3 ans minimum</cite>
• Revenus fonciers bruts supérieurs à 15 000 € ou option pour le réel si inférieurs

Attention : le meublé est exclu

<cite index="23-12,23-13">Si vous louez un logement meublé, vos revenus sont imposables en BIC et vous ne pouvez pas générer de déficit foncier</cite>. En LMNP, vous bénéficiez en revanche de l'amortissement, un autre mécanisme fiscal intéressant.

Pour comparer LMNP et location nue, consultez notre article LMNP régime réel 2026.

Les 3 plafonds de déficit foncier en 2026

Le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global varie selon la nature des travaux et du logement :

1. Plafond de droit commun : 10 700 €

<cite index="10-2">Le déficit foncier résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunts peut s'imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €</cite>.

Ce plafond s'applique à tous les propriétaires bailleurs en location nue au régime réel, sans condition particulière.

2. Plafond majoré : 15 300 €

<cite index="10-3">Cette limite est portée à 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiquée une déduction au titre de l'amortissement « Périssol » ou du dispositif « Cosse »</cite>.

Le dispositif « Cosse » (devenu Loc'Avantages) <cite index="18-2,18-3">nécessite une convention avec l'Anah pour une durée de 6 ou 9 ans</cite>.

3. Plafond exceptionnel : 21 400 € (travaux de rénovation énergétique)

C'est la mesure phare pour 2026. <cite index="4-13">La loi de finances 2026 proroge la majoration du plafond de déficit foncier pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027</cite>.

<cite index="19-9">Le plafond est rehaussé jusqu'à 21 400 € par an à concurrence des dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027</cite>.

Conditions cumulatives :

• DPE avant travaux : classe E, F ou G
• DPE après travaux : classe A, B, C ou D
• Acceptation du devis : à compter du 5 novembre 2022
• Paiement des travaux : entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (prorogation 2026)
• Déclaration : mention du déficit sur la déclaration 2044

Source : BOFiP et economie.gouv.fr.

Quelles dépenses sont déductibles ?

Charges courantes déductibles

Toutes les charges liées à la gestion, l'entretien et la conservation du bien :

• Frais de gestion (syndic, honoraires d'agence)
• Taxe foncière
• Assurances (PNO, GLI)
• Charges de copropriété non récupérables
• Frais de procédure
• Primes d'assurance loyers impayés

Travaux déductibles : réparation, entretien, amélioration

<cite index="12-3,12-4">Les dépenses d'amélioration installent un équipement ou un élément de confort nouveau sans modifier la structure de l'immeuble : installation ou remplacement du chauffage central, d'une salle d'eau, d'une cuisine ou du tout‑à‑l'égout</cite>.

Sont déductibles :

• Travaux d'entretien et de réparation
• Travaux d'amélioration (isolation, installation chauffage, salle de bain, cuisine, VMC)
• Diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité)

Attention : <cite index="12-1,12-2">les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles</cite>.

Consultez la liste complète sur impots.gouv.fr.

Le cas particulier des intérêts d'emprunt

<cite index="13-3">La fraction résultant des intérêts d'emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes</cite>.

Important : les intérêts d'emprunt ne participent jamais au déficit foncier imputable sur le revenu global. Ils génèrent un déficit reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Comment calculer et imputer votre déficit ?

Étape 1 : Déterminer le résultat foncier brut

Revenus fonciers (loyers encaissés)

– Charges déductibles (hors intérêts d'emprunt)

– Intérêts d'emprunt

= Résultat foncier

Si le résultat est négatif, vous avez un déficit foncier.

Étape 2 : Répartir le déficit

<cite index="13-4,13-5">Lorsque le résultat provenant d'un immeuble est négatif, ce déficit est en premier lieu imputé sur les revenus fonciers réalisés par le contribuable provenant d'autres immeubles. En cas de déficit net, celui-ci doit être réparti entre la fraction résultant des intérêts d'emprunts et celle résultant des autres dépenses</cite>.

Déficit hors intérêts d'emprunt :

• Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, 15 300 € ou 21 400 € selon le cas
• L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Déficit résultant des intérêts d'emprunt :

• <cite index="13-11">Imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes</cite>

Exemple chiffré (travaux rénovation énergétique 2026)

Situation :

• Loyers perçus : 12 000 €
• Charges courantes : 3 000 €
• Intérêts d'emprunt : 4 000 €
• Travaux rénovation énergétique (DPE F → C) : 28 000 €

Calcul :

• Revenus fonciers : 12 000 €
• Charges hors intérêts : 3 000 + 28 000 = 31 000 €
• Intérêts : 4 000 €

Résultat brut : 12 000 – 31 000 – 4 000 = –23 000 €

Répartition :

• Déficit lié aux travaux/charges (hors intérêts) : 12 000 – 31 000 = –19 000 €

→ Imputable sur revenu global : 21 400 € (plafond réno énergétique)

→ Comme le déficit est de 19 000 €, on impute 19 000 € sur le revenu global

• Déficit lié aux intérêts : –4 000 €

→ Reportable sur revenus fonciers des 10 prochaines années

Économie d'impôt : si vous êtes à TMI 30 %, l'imputation de 19 000 € vous fait économiser 5 700 € d'impôt (19 000 × 30 %).

Déclaration et engagement de location

Formulaire 2044 ou 2044-SPE

Vous devez remplir la déclaration annexe des revenus fonciers :

• Formulaire 2044 pour les biens ordinaires
• Formulaire 2044-SPE pour les dispositifs Périssol, Borloo, monuments historiques, etc.

À joindre à votre déclaration 2042 en mai de l'année N+1.

<cite index="2-1,2-2">Le rehaussement jusqu'à 21 400 € du déficit foncier imputable sur le revenu global est optionnel. Le choix s'opère à l'occasion du dépôt de la déclaration n° 2044</cite>.

Source : Notice 2044 (impots.gouv.fr).

Engagement de location de 3 ans minimum

<cite index="13-13">Le déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible du revenu global à condition que l'immeuble concerné soit donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit</cite>.

En cas de rupture (vente, mise à disposition gratuite, transformation en résidence principale), le déficit indûment imputé est réintégré dans le revenu global, avec majoration des impositions correspondantes.

Exceptions (pas de remise en cause) :

• Invalidité du propriétaire (2ᵉ ou 3ᵉ catégorie)
• Licenciement
• Décès du propriétaire ou de son conjoint

Stratégies d'optimisation en 2026

1. Profiter de la prorogation 2027 pour les passoires thermiques

Si vous possédez un bien classé E, F ou G, 2026 et 2027 sont les dernières années pour bénéficier du plafond de 21 400 €. Au-delà du 31 décembre 2027, le dispositif expirera (sauf nouvelle prorogation).

Stratégie : planifier les gros travaux (isolation, changement de chauffage, ventilation) sur 2026 ou 2027 pour maximiser l'avantage fiscal.

2. Étaler les travaux sur plusieurs années

Vous pouvez répartir les travaux sur 2 ou 3 années pour bénéficier du plafond chaque année :

• Année 1 : isolation (21 400 € de déficit imputé)
• Année 2 : chauffage et menuiseries (21 400 € de déficit imputé)

Gain fiscal potentiel : jusqu'à 42 800 € imputés si TMI élevée.

3. Arbitrer entre déficit foncier et Loc'Avantages

<cite index="27-5">Un contribuable ne peut pour un même logement pratiquer les réductions d'impôt mentionnées aux articles 199 undecies (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages) et imputer un déficit foncier sur le revenu global</cite>.

À comparer selon votre TMI et la rentabilité du bien. Notre article Loc'Avantages 2026 détaille ce dispositif.

4. Opter pour le réel si vous êtes en micro-foncier

<cite index="11-17,11-18">Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet pas de générer un déficit foncier</cite>.

Si vous avez un gros chantier de travaux prévu, <cite index="11-19,11-20">vous pouvez renoncer au micro-foncier et opter pour le régime réel. Ce choix est irrévocable pendant trois ans</cite>.

5. Combiner avec d'autres niches fiscales

Le déficit foncier ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € (sauf monuments historiques). Vous pouvez donc cumuler avec d'autres dispositifs comme le PER, les dons, l'emploi à domicile, etc.

Consultez notre article Niches fiscales 2026 pour une stratégie globale.

Report du déficit : 10 ans pour les revenus fonciers

<cite index="10-1">La fraction de déficit qui excède la limite de 10 700 €, 15 300 € ou 21 400 €, ou qui résulte d'intérêts d'emprunts, s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes</cite>.

Exemple : si vous avez généré un déficit de 30 000 € en 2026 (dont 25 000 € hors intérêts d'emprunt) :

• 21 400 € imputés sur le revenu global 2026
• 3 600 € reportables sur les revenus fonciers de 2027 à 2036

Ce report suit le bien : si vous vendez avant d'avoir épuisé le report, vous perdez le solde (mais vous pouvez l'intégrer dans le calcul de la plus-value immobilière pour certains travaux).

Se faire accompagner par un expert

Le déficit foncier est un mécanisme puissant mais complexe. Une erreur de déclaration, un oubli de justificatif ou une rupture de l'engagement de location peuvent coûter cher.

Quand consulter un expert ?

• Travaux importants (> 20 000 €) ou rénovation énergétique complète
• Patrimoine immobilier complexe (plusieurs biens, SCI, démembrement)
• Combinaison avec d'autres dispositifs fiscaux
• Contrôle fiscal ou redressement

Nos partenaires experts peuvent vous aider :

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• Avocat fiscaliste : contentieux, rescrit, contrôle fiscal (Trouver un avocat fiscaliste)
• Conseiller en gestion de patrimoine : stratégie patrimoniale globale, arbitrages (Trouver un CGP)

Consultez notre guide Comment choisir son expert-comptable en 2026 pour bien vous entourer.

Simulateurs et ressources officielles

Simulateurs :

• Simulateur d'impôt sur le revenu (avec déficit foncier) : impots.gouv.fr
• Simulateur de rentabilité locative : Finalib

Textes officiels :

• Article 156 du CGI (Légifrance)
• BOFiP – Modalités d'imputation des déficits fonciers
• Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (rénovation énergétique)

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