La plus-value est-elle prélevée par le notaire ?

Oui, le notaire calcule et prélève l'impôt sur la plus-value directement sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique. Le vendeur reçoit le prix net d'impôt. Le notaire verse ensuite l'impôt à l'administration fiscale.

Comment prouver que le bien vendu était ma résidence principale ?

L'administration vérifie via les déclarations d'impôt (adresse fiscale déclarée), les factures d'énergie, l'inscription sur les listes électorales et les avis de taxe d'habitation. Le bien doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la vente. Un délai de tolérance de 9 mois est accordé pour la mise en vente après le départ du propriétaire.

Les travaux d'entretien sont-ils déductibles pour le calcul de la plus-value ?

Non, seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles en plus-value immobilière. Les travaux d'entretien et de réparation ne le sont pas (ils relèvent des charges déductibles des revenus fonciers). La distinction peut être délicate pour certains travaux polyvalents.

Faut-il déclarer la plus-value si on revend à perte ?

Non, si le prix de vente est inférieur au prix d'acquisition corrigé, il y a une moins-value. Les moins-values immobilières ne sont pas imposables mais ne sont pas non plus déductibles (contrairement aux moins-values mobilières). Il n'y a pas d'obligation déclarative en cas de vente à perte, sauf si vous souhaitez bénéficier d'une exonération spécifique.

Comment est calculée la plus-value sur un bien reçu en donation ou héritage ?

Pour un bien reçu en donation, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans l'acte de donation (valeur ayant servi de base aux droits de donation). Pour un bien reçu en succession, c'est la valeur déclarée dans la déclaration de succession. Les frais d'acquisition (droits de succession/donation) peuvent être ajoutés à la base d'acquisition.

Plus-values immobilières 2026 : calcul, abattements et cas d'exonération

Vente d'un bien immobilier en 2026 ? Comprenez le calcul de la plus-value, les abattements pour durée de détention et les cas d'exonération.

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 21 mars 2026 - Mis à jour le 13 juillet 2026

Temps de lecture estimé : 8 minutes

plus-value immobilière fiscalité immobilière abattement exonération vente immobilière impôt

Questions fréquentes

La plus-value est-elle prélevée par le notaire ?: Oui, le notaire calcule et prélève l'impôt sur la plus-value directement sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique. Le vendeur reçoit le prix net d'impôt. Le notaire verse ensuite l'impôt à l'administration fiscale.
Comment prouver que le bien vendu était ma résidence principale ?: L'administration vérifie via les déclarations d'impôt (adresse fiscale déclarée), les factures d'énergie, l'inscription sur les listes électorales et les avis de taxe d'habitation. Le bien doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la vente. Un délai de tolérance de 9 mois est accordé pour la mise en vente après le départ du propriétaire.
Les travaux d'entretien sont-ils déductibles pour le calcul de la plus-value ?: Non, seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles en plus-value immobilière. Les travaux d'entretien et de réparation ne le sont pas (ils relèvent des charges déductibles des revenus fonciers). La distinction peut être délicate pour certains travaux polyvalents.
Faut-il déclarer la plus-value si on revend à perte ?: Non, si le prix de vente est inférieur au prix d'acquisition corrigé, il y a une moins-value. Les moins-values immobilières ne sont pas imposables mais ne sont pas non plus déductibles (contrairement aux moins-values mobilières). Il n'y a pas d'obligation déclarative en cas de vente à perte, sauf si vous souhaitez bénéficier d'une exonération spécifique.
Comment est calculée la plus-value sur un bien reçu en donation ou héritage ?: Pour un bien reçu en donation, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans l'acte de donation (valeur ayant servi de base aux droits de donation). Pour un bien reçu en succession, c'est la valeur déclarée dans la déclaration de succession. Les frais d'acquisition (droits de succession/donation) peuvent être ajoutés à la base d'acquisition.

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

La plus-value est-elle prélevée par le notaire ?
Comment prouver que le bien vendu était ma résidence principale ?
Les travaux d'entretien sont-ils déductibles pour le calcul de la plus-value ?
Faut-il déclarer la plus-value si on revend à perte ?

Plus-values immobilières : le cadre fiscal en 2026

La vente d'un bien immobilier (hors résidence principale) génère une plus-value imposable correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé. En 2026, le régime fiscal reste globalement stable, mais quelques ajustements méritent attention.

Le calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = Prix de vente net vendeur − Prix d'acquisition corrigé

Le prix de vente net vendeur

Il s'agit du prix stipulé dans l'acte, diminué des frais de cession à la charge du vendeur (diagnostics, commission agence si vendeur payeur, TVA acquittée le cas échéant).

Le prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition peut être majoré de :

Frais d'acquisition : montant réel (frais de notaire, droits d'enregistrement) ou forfait de 7,5 % du prix d'achat
Travaux : montant réel des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (sur justificatifs) ou forfait de 15 % du prix d'achat (si détention > 5 ans)

Conseil

💡 Conseil : Conservez toutes les factures de travaux. Au-delà de 5 ans de détention, comparez le montant réel des travaux et le forfait de 15 % et choisissez la solution la plus avantageuse.

Les abattements pour durée de détention

Abattement pour l'impôt sur le revenu (taux 19 %)

| Durée de détention | Abattement |

|-------------------|-----------|

| 0 à 5 ans | 0 % |

| 6 à 21 ans | 6 % par an |

| 22e année | 4 % |

| Au-delà de 22 ans | Exonération totale |

Abattement pour les prélèvements sociaux (taux 17,2 %)

| Durée de détention | Abattement |

|-------------------|-----------|

| 0 à 5 ans | 0 % |

| 6 à 21 ans | 1,65 % par an |

| 22e année | 1,60 % |

| 23 à 30 ans | 9 % par an |

| Au-delà de 30 ans | Exonération totale |

Résumé : exonération totale d'IR après 22 ans et exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Une question sur vos impôts ?

Parlez gratuitement à un conseiller vérifié — réponse sous 48 h, sans engagement.

Exemple chiffré complet

Situation : Appartement acheté 200 000 € en 2014 (11 ans de détention en 2026), vendu 320 000 €.

Calcul de la plus-value brute :

Prix de vente : 320 000 €
Frais d'acquisition (forfait 7,5 %) : 200 000 × 7,5 % = 15 000 €
Travaux réels (factures) : 20 000 €
Prix d'acquisition corrigé : 200 000 + 15 000 + 20 000 = 235 000 €
Plus-value brute : 320 000 - 235 000 = 85 000 €

Abattements pour 11 ans de détention :

IR : (6 ans × 6 %) = 36 % → 85 000 × 36 % = 30 600 € exonérés
Base IR : 85 000 - 30 600 = 54 400 € × 19 % = 10 336 €
PS : (6 ans × 1,65 %) = 9,9 % → 85 000 × 9,9 % = 8 415 € exonérés
Base PS : 85 000 - 8 415 = 76 585 € × 17,2 % = 13 173 €
Total impôt : 10 336 + 13 173 = 23 509 €

La surtaxe sur les plus-values élevées

Une taxe supplémentaire s'applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 euros (article 1609 nonies G du CGI) :

| Tranche de plus-value nette | Taux de surtaxe |

|-----------------------------|-----------------|

| 50 001 € à 60 000 € | 2 % |

| 60 001 € à 100 000 € | 2 % |

| 100 001 € à 110 000 € | 3 % |

| 110 001 € à 150 000 € | 3 % |

| 150 001 € à 160 000 € | 4 % |

| 160 001 € à 200 000 € | 4 % |

| 200 001 € à 210 000 € | 5 % |

| 210 001 € à 250 000 € | 5 % |

| Au-delà de 250 000 € | 6 % |

Les cas d'exonération totale

1. La résidence principale (article 150 U, II-1° du CGI)

La vente de la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention et le montant du gain. Le bien doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession (délai de tolérance de 9 mois pour la mise en vente après départ).

2. Première vente d'un logement autre que la résidence principale

Exonération sous deux conditions cumulatives :

Le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 dernières années
Le prix de vente est remployé dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois (remployé en totalité pour une exonération totale, prorata sinon)

3. Vente à un prix inférieur à 15 000 euros

Exonération totale si le prix de cession est inférieur à 15 000 € (apprécié par quote-part en cas d'indivision).

4. Exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)

Voir barème ci-dessus.

5. Expropriation (article 150 U, II-4° du CGI)

Exonération si l'indemnité est remployée dans l'acquisition d'un bien immobilier dans les 12 mois suivant l'expropriation.

6. Vente à un organisme HLM ou à une collectivité

Dans le cadre de certaines opérations d'aménagement, des abattements exceptionnels de 70 à 85 % peuvent être accordés pour favoriser la cession à des organismes de logement social.

Stratégies d'optimisation

Reporter la vente d'un an ou deux pour franchir un palier d'abattement significatif
Majorer le prix d'acquisition avec les travaux réalisés (conservez toutes les factures)
Optimiser la qualification de résidence principale si le bien a été votre domicile avant la vente
Donation avant cession : donner le bien avant de le vendre permet de purger la plus-value latente (les droits de donation remplacent l'impôt sur la plus-value). Un délai raisonnable entre donation et vente est indispensable pour éviter la requalification en abus de droit.

Attention

⚠️ Attention : Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les biens concernés par la réforme. Ce changement majeur impacte la stratégie de sortie des investisseurs en meublé.

Pour une simulation précise de votre plus-value, utilisez nos simulateurs. Pour un accompagnement sur mesure, consultez un avocat fiscaliste ou un expert-comptable.

Questions fréquentes

Équipe Finalib

Rédaction Finalib

L'équipe de rédaction Finalib s'appuie sur des experts certifiés pour vous fournir des conseils fiables et à jour en matière financière, juridique et patrimoniale.

Une question sur vos impôts ?

Décrivez votre situation : un conseiller vérifié vous rappelle gratuitement sous 48 h pour vous orienter. Sans engagement.

100 % gratuit Réponse sous 48 h Sans engagement

Services associés

Optimisation fiscale→

Experts recommandés

Avocat fiscaliste→Expert-comptable→