Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.
Ce qu'il faut retenir
- Peut-on encore investir en résidence de services sans Censi-Bouvard ?
- La TVA récupérée doit-elle être remboursée à la fin du Censi-Bouvard ?
- Le Censi-Bouvard entrait-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
- Peut-on bénéficier du Denormandie comme alternative au Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard permettait aux investisseurs en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classé) de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % du prix d'acquisition HT, étalée sur neuf ans, dans la limite de 300 000 euros d'investissement par an. Ce dispositif a définitivement pris fin le 31 décembre 2022. Les investissements réalisés avant cette date continuent de produire leurs effets fiscaux jusqu'à l'expiration de la période de neuf ans.
Rappel du fonctionnement du Censi-Bouvard
L'investisseur achetait un logement meublé dans une résidence de services gérée par un exploitant professionnel, sous le statut LMNP. Le bail commercial liant le propriétaire à l'exploitant garantissait le versement de loyers pendant une durée minimale de neuf ans.
| Caractéristique | Détail |
|-----------------|--------|
| Réduction d'impôt | 11 % du prix HT |
| Plafond d'investissement | 300 000 €/an |
| Réduction max annuelle | 300 000 × 11 % / 9 = 3 667 €/an |
| Durée engagement | 9 ans minimum |
| Report en cas d'excédent | 6 ans |
| TVA récupérable | 20 % (sous conditions) |
Le dispositif était compatible avec la récupération de la TVA à 20 % sur le prix d'acquisition, à condition de proposer des services para-hôteliers (au moins 3 services sur 4 : accueil, petit-déjeuner, linge, ménage régulier).
Conséquences de la fin du dispositif
Pour les investisseurs ayant souscrit avant le 31 décembre 2022 :
- La réduction d'impôt continue de s'appliquer normalement jusqu'à la fin de la période de neuf ans
- Aucun changement de régime rétroactif n'est à craindre
- Le report des réductions non imputées sur les 6 exercices suivants reste possible
Pour les nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2023 :
- Aucun investissement ne peut bénéficier du Censi-Bouvard
- Les alternatives sont le LMNP au réel ou d'autres dispositifs de défiscalisation
Attention
⚠️ Si vous revendez votre bien Censi-Bouvard avant la fin de la période de neuf ans, l'administration fiscale reprendra la réduction d'impôt au prorata des années restantes. Seuls certains événements exceptionnels (décès, invalidité, licenciement) permettent d'échapper à cette reprise.
Que faire à l'issue de la période de neuf ans
À l'expiration de l'engagement de neuf ans, plusieurs options s'offrent à l'investisseur :
Option 1 : Conserver le LMNP au réel avec amortissement
Basculer vers le régime LMNP au réel, en bénéficiant de l'amortissement comptable du bien (hors fraction ayant donné lieu à la réduction d'impôt) et du mobilier. Cette option est souvent la plus avantageuse fiscalement.
Option 2 : Revendre le bien
En tenant compte de la plus-value imposable. En LMNP, les plus-values sont taxées selon le régime des particuliers (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention). Attention à la réintégration des amortissements sous la réforme 2025.
Option 3 : Renégocier le bail commercial
Adapter les conditions locatives avec l'exploitant, possiblement avec une révision à la hausse du loyer après 9 ans.
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Les alternatives au Censi-Bouvard en 2026
| Alternative | Avantage fiscal | Plafond | Engagement |
|-------------|----------------|---------|------------|
| LMNP au réel | Amortissements annulant l'imposition | Aucun | Libre |
| Denormandie | 12 % à 21 % de réduction IR | 300 000 €/an | 6, 9 ou 12 ans |
| Déficit foncier | 10 700 à 21 400 €/an sur revenu global | Variable | 3 ans de location |
| Malraux | 22 à 30 % de réduction IR | 400 000 € sur 4 ans | 9 ans de location |
| SCPI fiscales | Selon la SCPI (Denormandie, déficit foncier) | Variable | Variable |
Le LMNP au réel : la meilleure alternative en 2026
Le statut LMNP au régime réel simplifié est devenu l'alternative de référence. L'amortissement comptable du bien (sur 25 à 30 ans), du mobilier (sur 5 à 10 ans) et des frais d'acquisition permet de réduire considérablement l'imposition des loyers.
Exemple chiffré :
- Appartement en résidence étudiante : 150 000 € HT (TVA récupérable : 30 000 €)
- Loyers annuels : 6 000 €
- Amortissement annuel (bien + mobilier) : 5 500 €
- Charges déductibles : 1 500 €
- Bénéfice imposable : 6 000 - 5 500 - 1 500 = 0 €
- Impôt sur les loyers : 0 €
Ce régime n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros.
Conseil
💡 Conseil : Si vous êtes encore dans votre période Censi-Bouvard, anticipez le passage au LMNP au réel en commençant à constituer le dossier d'amortissement avec votre expert-comptable avant l'expiration de l'engagement. La continuité du régime LMNP est essentielle pour conserver la TVA récupérée.
Pour analyser votre investissement Censi-Bouvard existant et optimiser votre sortie ou votre basculement au LMNP au réel, consultez un CGP ou un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif.
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Ce qu'il faut retenir
- Peut-on encore investir en résidence de services sans Censi-Bouvard ?
- La TVA récupérée doit-elle être remboursée à la fin du Censi-Bouvard ?
- Le Censi-Bouvard entrait-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
- Peut-on bénéficier du Denormandie comme alternative au Censi-Bouvard ?
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