- La SCI est-elle obligatoirement à l'IR pour la transmission familiale ?
- Non, mais la SCI à l'IR est généralement préférable pour la transmission. Avec la SCI à l'IS, les plus-values à la revente sont imposées au régime des plus-values professionnelles (pas d'abattement pour durée de détention) et les réserves accumulées sont imposées lors de leur distribution. Pour une SCI de transmission pure, sans besoin d'amortissement, l'IR est quasi-systématiquement recommandé.
- La décote de 15-20 % sur les parts de SCI est-elle automatique ?
- Non, la décote doit être justifiée par des clauses statutaires qui réduisent effectivement la liquidité et la libre cessibilité des parts. Des clauses d'agrément strictes, d'incessibilité temporaire ou de droit de préemption renforcent la légitimité de la décote. Sans clauses adaptées, l'administration peut contester une décote supérieure à 10 %.
- Une SCI peut-elle détenir la résidence principale des parents ?
- Oui, mais c'est généralement déconseillé pour la transmission. Si les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants et conservent l'usufruit, ils ont le droit de continuer à habiter le bien. Cependant, ils perdent l'exonération de plus-value sur la résidence principale en cas de vente (la SCI ne bénéficie pas de l'abattement pour résidence principale).
- Combien coûte la création d'une SCI familiale ?
- Les frais de création comprennent : la rédaction des statuts par un notaire ou avocat (500 à 2 000 €), les frais d'immatriculation au RCS (environ 70 €), les annonces légales (200 à 300 €), et éventuellement les droits d'apport si un bien est apporté (3 % sur la valeur du bien en cas d'apport à titre onéreux). Au total, comptez 1 500 à 4 000 € pour la création.
- Faut-il une comptabilité pour une SCI familiale à l'IR ?
- Oui, même si la SCI est à l'IR et que ses associés déclarent les revenus fonciers sur leur déclaration personnelle, la SCI doit tenir une comptabilité de base (enregistrement des loyers, des charges, des travaux) et produire une déclaration fiscale annuelle (formulaire 2072). L'absence de comptabilité est un signal d'alerte pour l'administration fiscale qui peut requalifier la SCI en abus de droit.