Faut-il une carte professionnelle pour être marchand de biens ?

Non, le marchand de biens n'a pas besoin de carte professionnelle (carte T) car il agit en tant que propriétaire et vendeur, pas en tant qu'intermédiaire. La carte T est requise pour les agents immobiliers qui agissent pour le compte de tiers. En revanche, si le marchand de biens réalise également de l'intermédiation (mandat de vente pour des tiers), il devra détenir une carte T délivrée par la Chambre de Commerce.

Un particulier peut-il être requalifié en marchand de biens ?

Oui, l'administration fiscale peut requalifier un particulier en marchand de biens si elle constate une intention spéculative habituelle : achats multiples suivis de reventes rapides, travaux de division ou de rénovation avant revente, nombre et fréquence des opérations. La requalification entraîne l'imposition des plus-values en BIC au lieu du régime des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention), le rappel de la TVA et des pénalités de 40 à 80 %.

Le marchand de biens peut-il bénéficier du régime LMNP ?

Non, les activités de marchand de biens et de LMNP sont incompatibles. Le marchand de biens achète pour revendre (stock), tandis que le LMNP achète pour louer meublé (immobilisation amortissable). Si un bien en stock de marchand de biens est mis en location, il doit être reclassé en immobilisation, modifiant le traitement comptable et fiscal. Les deux activités peuvent coexister dans des structures distinctes.

Comment financer une opération de marchand de biens ?

Les banques traditionnelles financent rarement les marchands de biens en raison du risque perçu. Le financement provient généralement de fonds propres, de crowdfunding immobilier (plateformes réglementées comme Homunity, Anaxago — taux 6 à 12 %/an en 2026), de prêts entre professionnels ou de fonds d'investissement spécialisés. Un apport de 20 à 40 % du prix d'acquisition est généralement exigé. Les opérations avec une marge brute > 25 % sont les plus finançables.

Quelle est la fiscalité si le marchand de biens ne revend pas dans les 5 ans ?

Si le bien n'est pas revendu dans le délai de 5 ans prévu par l'engagement (art. 1115 CGI), les droits de mutation complémentaires (différence entre le taux réduit de 0,715 % et le taux normal de ~5,80 %) deviennent immédiatement exigibles, majorés d'intérêts de retard. Pour un bien à 500 000 €, le rappel représente environ 25 000 € + intérêts. Il est possible de demander une prolongation à l'administration fiscale sous conditions.

Marchand de biens : statut, fiscalité et TVA sur marge

Le marchand de biens achète et revend des biens immobiliers à titre professionnel. Statut, fiscalité des plus-values, TVA sur marge, droits d'enregistrement réduits : tout comprendre avant de se lancer.

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 1 novembre 2025 - Mis à jour le 13 juillet 2026

Temps de lecture estimé : 9 minutes

marchand de biens TVA sur marge BIC achat revente immobilier fiscalité promoteur statut professionnel droits mutation

Questions fréquentes

Faut-il une carte professionnelle pour être marchand de biens ?: Non, le marchand de biens n'a pas besoin de carte professionnelle (carte T) car il agit en tant que propriétaire et vendeur, pas en tant qu'intermédiaire. La carte T est requise pour les agents immobiliers qui agissent pour le compte de tiers. En revanche, si le marchand de biens réalise également de l'intermédiation (mandat de vente pour des tiers), il devra détenir une carte T délivrée par la Chambre de Commerce.
Un particulier peut-il être requalifié en marchand de biens ?: Oui, l'administration fiscale peut requalifier un particulier en marchand de biens si elle constate une intention spéculative habituelle : achats multiples suivis de reventes rapides, travaux de division ou de rénovation avant revente, nombre et fréquence des opérations. La requalification entraîne l'imposition des plus-values en BIC au lieu du régime des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention), le rappel de la TVA et des pénalités de 40 à 80 %.
Le marchand de biens peut-il bénéficier du régime LMNP ?: Non, les activités de marchand de biens et de LMNP sont incompatibles. Le marchand de biens achète pour revendre (stock), tandis que le LMNP achète pour louer meublé (immobilisation amortissable). Si un bien en stock de marchand de biens est mis en location, il doit être reclassé en immobilisation, modifiant le traitement comptable et fiscal. Les deux activités peuvent coexister dans des structures distinctes.
Comment financer une opération de marchand de biens ?: Les banques traditionnelles financent rarement les marchands de biens en raison du risque perçu. Le financement provient généralement de fonds propres, de crowdfunding immobilier (plateformes réglementées comme Homunity, Anaxago — taux 6 à 12 %/an en 2026), de prêts entre professionnels ou de fonds d'investissement spécialisés. Un apport de 20 à 40 % du prix d'acquisition est généralement exigé. Les opérations avec une marge brute > 25 % sont les plus finançables.
Quelle est la fiscalité si le marchand de biens ne revend pas dans les 5 ans ?: Si le bien n'est pas revendu dans le délai de 5 ans prévu par l'engagement (art. 1115 CGI), les droits de mutation complémentaires (différence entre le taux réduit de 0,715 % et le taux normal de ~5,80 %) deviennent immédiatement exigibles, majorés d'intérêts de retard. Pour un bien à 500 000 €, le rappel représente environ 25 000 € + intérêts. Il est possible de demander une prolongation à l'administration fiscale sous conditions.

Contenu à visée informative, à jour à sa date de publication ; il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Consultez un expert vérifié pour votre situation.

Ce qu'il faut retenir

Faut-il une carte professionnelle pour être marchand de biens ?
Un particulier peut-il être requalifié en marchand de biens ?
Le marchand de biens peut-il bénéficier du régime LMNP ?
Comment financer une opération de marchand de biens ?

Marchand de biens : statut, fiscalité, TVA sur marge et droits de mutation réduits (2026)

Le marchand de biens est un professionnel de l'immobilier dont l'activité consiste à acheter des biens immobiliers (terrains, immeubles, fonds de commerce) dans l'intention de les revendre avec une plus-value, éventuellement après travaux de rénovation ou division. Contrairement à l'investisseur locatif, le marchand de biens n'a pas vocation à conserver les biens : son stock tourne en moyenne en 12 à 36 mois. Cette activité commerciale est encadrée par des règles fiscales spécifiques très avantageuses à l'achat, mais qui nécessitent une parfaite maîtrise pour éviter les écueils.

À retenir

ℹ️ Qualification légale : L'article 35-I-1° du CGI qualifie comme BIC les profits réalisés par des personnes physiques qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre. L'élément clé est l'habitude et l'intention spéculative lors de l'achat — un particulier peut être requalifié en marchand de biens s'il réalise plusieurs opérations.

Statut juridique du marchand de biens

Le marchand de biens n'a pas de statut légal spécifique au sens du Code de commerce. C'est la nature habituelle de l'activité qui détermine la qualification. L'activité est commerciale par nature et doit être exercée dans une structure adaptée :

| Forme juridique | Avantages | Inconvénients |

|---|---|---|

| SARL / EURL | Responsabilité limitée, IS à 15 % | Formalisme, double imposition dividendes |

| SAS / SASU | Flexibilité, IS à 15 % | Charges sociales président élevées |

| EIRL / EI | Simplicité | Responsabilité sur patrimoine personnel (risque) |

| SCI | Inadaptée | Objet social civil incompatible avec activité commerciale habituelle |

Attention

⚠️ La SCI est inadaptée pour l'activité de marchand de biens : son objet social civil est incompatible avec une activité commerciale habituelle. L'utilisation d'une SCI pour une activité de marchand de biens expose à une requalification et à des conséquences fiscales défavorables.

Fiscalité des bénéfices

Les bénéfices du marchand de biens relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) en nom propre, ou de l'IS via une société.

En société à l'IS (régime le plus courant)

| Tranche | Taux IS 2026 |

|---|---|

| Jusqu'à 42 500 € de bénéfice (PME éligibles) | 15 % |

| Au-delà | 25 % |

Charges déductibles du résultat

| Nature de la charge | Déductible ? |

|---|---|

| Frais d'acquisition (droits de mutation réduits + honoraires notaire) | Oui |

| Travaux de rénovation | Oui |

| Intérêts d'emprunt | Oui |

| Frais de commercialisation (agence, publicité) | Oui |

| Honoraires comptables et juridiques | Oui |

| Rémunération du gérant / PDG | Oui (dans les limites normales) |

| Amortissement du bien | Non (inscrit en stock, non en immobilisation) |

Conseil

💡 Le bien est comptabilisé en stock (compte 31 — Stocks de marchandises) et non en immobilisation. Il n'est donc pas amortissable. Le résultat est constaté à la vente, non progressivement comme avec un bien locatif amorti.

Une question sur vos impôts ?

Parlez gratuitement à un conseiller vérifié — réponse sous 48 h, sans engagement.

TVA sur marge (art. 297 A CGI)

Le régime de TVA du marchand de biens dépend de la nature du bien et des conditions d'acquisition.

Tableau des régimes de TVA applicables

| Situation | Régime TVA | Base de calcul |

|---|---|---|

| Immeuble de plus de 5 ans, acquis sans TVA (ex : particulier) | TVA sur marge | Prix de vente – Prix d'achat |

| Immeuble neuf (< 5 ans) ou acquis avec TVA récupérée | TVA sur le prix total | Prix de vente TTC |

| Terrain à bâtir | TVA sur le prix total | Prix de vente TTC |

| Option pour le prix total possible | Sur option | Prix de vente TTC (TVA déductible sur travaux) |

Taux de TVA : 20 % dans tous les cas.

Exemple de calcul TVA sur marge

| Donnée | Montant |

|---|---|

| Prix d'achat (acquisition auprès d'un particulier) | 200 000 € |

| Prix de revente | 320 000 € |

| Marge brute | 120 000 € |

| TVA sur marge (20 % × 120 000 €) | 24 000 € |

| Prix de vente TTC | 320 000 € (dont 24 000 € de TVA) |

À retenir

ℹ️ La TVA sur marge ne s'applique que si le bien a été acquis sans TVA déductible. Si le vendeur a facturé la TVA et que le marchand l'a déduite, la revente doit être soumise à TVA sur le prix total.

Option pour la TVA sur le prix total

Cette option est parfois avantageuse lorsque le marchand a engagé des travaux importants avec TVA déductible (rénovation complète, ravalement, etc.). La TVA sur les travaux est alors récupérable, ce qui peut compenser l'assiette plus large.

Droits de mutation réduits à l'achat (art. 1115 CGI)

C'est l'un des avantages fiscaux majeurs de l'activité de marchand de biens.

| Régime | Taux DMTO |

|---|---|

| Acquisition classique (particulier) | ~5,80 % |

| Marchand de biens avec engagement de revendre < 5 ans | 0,715 % |

Économie typique : Pour un bien acquis 500 000 €, les droits de mutation passent de 29 000 € à 3 575 €, soit une économie de 25 425 € sur une seule opération.

Conditions et risque

L'engagement de revendre dans les 5 ans doit être mentionné dans l'acte d'acquisition.
En cas de non-revente dans le délai, les droits complémentaires deviennent exigibles avec intérêts de retard.
L'engagement peut être prolongé à 10 ans pour les opérations de réhabilitation lourde sous conditions.

Rentabilité type d'une opération en 2026

| Élément | Montant indicatif |

|---|---|

| Prix d'acquisition | 300 000 € |

| DMTO réduits (0,715 %) | 2 145 € |

| Travaux de rénovation | 60 000 € |

| Frais financiers (financement 12 mois) | 15 000 € |

| Frais de commercialisation | 8 000 € |

| Prix de revient total | 385 145 € |

| Prix de vente | 460 000 € |

| Marge brute | 74 855 € (19,4 %) |

| IS (25 %) | 18 714 € |

| Marge nette | ~56 000 € (14,5 %) |

Les meilleures opérations (division parcellaire, changement de destination, réhabilitation profonde) peuvent atteindre 25-30 % de marge nette.

Risques et obligations

Engagement de revente : non-respect → rappel de droits au taux plein + intérêts de retard.
Responsabilité vices cachés : le marchand de biens est présumé connaître les défauts (professionnel — art. 1641 Code civil).
Garantie décennale si travaux de construction ou rénovation lourde (responsabilité 10 ans).
Requalification fiscale d'un particulier en marchand de biens : imposition en BIC + TVA rappelée.
Financement : les banques financent rarement les marchands de biens. Recours au crowdfunding immobilier (6 à 12 % de taux), fonds propres ou prêteurs privés.

Se faire accompagner

L'activité de marchand de biens combine des enjeux juridiques, fiscaux et commerciaux complexes. Un expert-comptable spécialisé en immobilier structure les opérations, optimise la TVA et sécurise les déclarations IS. Un notaire vérifie la conformité des actes et la stratégie d'engagement. Un avocat fiscaliste anticipe les risques de requalification. Utilisez nos simulateurs pour modéliser la rentabilité de vos opérations. Finalib vous met en relation avec des experts qualifiés pour lancer ou optimiser votre activité de marchand de biens.

Questions fréquentes

Équipe Finalib

Rédaction Finalib

L'équipe de rédaction Finalib s'appuie sur des experts certifiés pour vous fournir des conseils fiables et à jour en matière financière, juridique et patrimoniale.

Une question sur vos impôts ?

Décrivez votre situation : un conseiller vérifié vous rappelle gratuitement sous 48 h pour vous orienter. Sans engagement.

100 % gratuit Réponse sous 48 h Sans engagement

Services associés

Optimisation fiscale→

Experts recommandés

Avocat fiscaliste→Expert-comptable→