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Impôts locaux 2026 : taxe d'habitation sur les résidences secondaires, calcul et optimisation
Depuis la suppression définitive de la taxe d'habitation sur les résidences principales, achevée au 1er janvier 2023, cette imposition locale ne concerne plus que deux catégories de biens : les résidences secondaires et les logements vacants. En 2026, les propriétaires de résidences secondaires font face à une triple pression : revalorisation des valeurs locatives cadastrales, extension des communes appliquant une majoration pouvant atteindre 60 %, et durcissement des règles sur les logements vacants. Ce guide complet fait le point sur tout ce que vous devez savoir.
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La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) : mécanisme de base
Qui est concerné ?
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due par toute personne physique ou morale qui dispose, au 1er janvier de l'année d'imposition, d'un logement meublé constitutif d'une résidence secondaire. Est considéré comme résidence secondaire tout logement dont le contribuable a la libre disposition, qu'il n'occupe pas à titre de résidence principale.
Sont notamment concernés :
- Les maisons de vacances
- Les appartements en station de ski ou balnéaire
- Les pied-à-terre en ville
- Les logements mis à disposition de tiers gratuitement (famille, amis)
- Les résidences de loisirs type camping (selon les cas)
Calcul de la THRS
La taxe est calculée selon la formule suivante :
THRS = Valeur Locative Cadastrale (VLC) × Taux communal (+ taux intercommunal)
La Valeur Locative Cadastrale (VLC) est une valeur administrative représentant un loyer fictif annuel du bien, calculée à partir de critères cadastraux (surface, confort, localisation). Elle n'est pas nécessairement corrélée à la valeur vénale du marché.
Revalorisation des bases 2026
Les valeurs locatives cadastrales font l'objet d'une revalorisation forfaitaire annuelle par décret, indexée sur l'évolution de l'Indice des Prix à la Consommation Harmonisé (IPCH) :
| Année | Revalorisation des VLC |
|---|---|
| 2024 | + 3,9 % |
| 2025 | + 1,8 % |
| 2026 | + 1,7 % (estimation) |
Cette revalorisation automatique augmente mécaniquement la base imposable de la THRS chaque année, même si les taux communaux restent stables.
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La majoration en zones tendues : jusqu'à 60 % supplémentaires
Le mécanisme de majoration
La loi autorise les communes situées en zone tendue (zones A, A bis et B1 de la réglementation locative) à voter une majoration de la part communale de la THRS. Cette majoration est comprise entre 5 % et 60 %.
La liste des communes éligibles à cette majoration a été progressivement étendue : on comptait initialement 1 100 communes éligibles lors de la création du dispositif, puis 3 700 communes depuis 2024, couvrant désormais une grande partie des zones littorales, montagnardes et des grandes agglomérations.
En 2026, les communes pouvant appliquer la majoration maximale de 60 % comprennent notamment :
- Paris et la petite couronne (92, 93, 94)
- Lyon, Bordeaux, Nice, Toulouse, Montpellier, Nantes, Rennes
- Les stations balnéaires et de ski réputées (Arcachon, Biarritz, Annecy, Megève, Chamonix, etc.)
- De nombreuses communes du littoral méditerranéen et atlantique
Simulation concrète
Exemple : Appartement résidence secondaire à Paris
- Valeur locative cadastrale : 12 000 €/an
- Taux communal Paris : 13,38 %
- THRS de base : 12 000 × 13,38 % = 1 606 €
- Majoration 60 % : 1 606 × 60 % = 963 €
- THRS totale : 2 569 €
Exemple : Maison résidence secondaire en zone non tendue (petite commune rurale)
- VLC : 8 000 €/an
- Taux communal : 14 %
- Taux intercommunal : 3 %
- THRS = 8 000 × 17 % = 1 360 € (sans majoration possible)
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Taxe sur les logements vacants (TLV) : règles 2026
Distinction THRS / TLV
La taxe sur les logements vacants (TLV) est distincte de la THRS. Elle frappe les logements vides de tout meuble, dans les communes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue. Un propriétaire ne peut pas être soumis à la fois à la THRS et à la TLV pour le même bien.
Taux progressifs de la TLV
| Durée de vacance | Taux |
|---|---|
| 1ère année | 17 % de la VLC |
| 2ème année et suivantes | 34 % de la VLC |
La vacance est appréciée à partir du 1er janvier de l'année d'imposition. Un logement inoccupé depuis plus d'un an au 1er janvier 2026 est soumis au taux de 17 % ; s'il était déjà vacant au 1er janvier 2025, il est taxé à 34 %.
Taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV)
Dans les communes non éligibles à la TLV (petites communes, zones non tendues), le conseil municipal peut instituer une taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), à un taux librement fixé par la commune. Cette taxe est moins fréquente mais existe dans certaines communes touristiques.
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Exonérations et dégrèvements : les cas qui permettent d'éviter la THRS
Exonérations de plein droit
1. Contrainte professionnelle
Les personnes contraintes d'occuper un logement dans un autre lieu que leur résidence principale pour des raisons professionnelles (détachement, mutation, activité qui nécessite une présence nocturne sur site) sont exonérées de la majoration — voire de la THRS elle-même si leur résidence secondaire est leur seul logement disponible pour usage personnel.
2. Hébergement en établissement de soin ou de dépendance
Les personnes âgées ou en situation de handicap hébergées en EHPAD, en maison de retraite ou en foyer médicalisé, qui conservent la disposition de leur ancien logement sans pouvoir l'occuper en raison de leur état de santé, sont exonérées de la majoration pour ce logement.
3. Impossibilité objective d'occuper le bien
Si le logement est rendu inutilisable pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire (état de délabrement rendant l'occupation impossible, litige successoral bloquant l'accès, etc.), une exonération peut être accordée sur demande.
Procédure de demande d'exonération
La demande doit être adressée au Service des Impôts des Particuliers (SIP) dont dépend le bien, avant le 31 décembre de l'année précédant l'imposition. Pour l'exonération 2026, la demande devait être déposée avant le 31 décembre 2025. Pour l'exonération 2027, la démarche doit être effectuée avant fin 2026.
Des justificatifs sont exigés selon le motif invoqué (contrat de travail, certificat médical, attestation d'hébergement en établissement, etc.).
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Contestation de la valeur locative cadastrale
Quand et comment contester ?
Si vous estimez que la valeur locative cadastrale de votre bien est disproportionnée par rapport à sa réalité (mauvais classement de confort, surface inexacte, description des équipements obsolète), vous pouvez la contester via une réclamation contentieuse.
Démarches :
- Vérifier la fiche cadastrale de votre bien via cadastre.gouv.fr ou sur demande auprès du SIP
- Identifier les erreurs ou incohérences (surface, nombre de pièces, éléments de confort, niveau d'équipement)
- Déposer une réclamation motivée auprès du SIP dans le délai légal : jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement
- En cas de refus, saisir le tribunal administratif
Révision des valeurs locatives
L'administration procède périodiquement à des révisions générales des valeurs locatives. La dernière grande révision remonte à 1970 (bases actualisées en 1990), ce qui explique les distorsions importantes entre la valeur cadastrale et la réalité du marché. Une révision globale est régulièrement évoquée mais sans calendrier précis.
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Stratégies pour réduire la fiscalité de votre résidence secondaire
1. Transformer en location meublée touristique (LMT)
Si votre résidence secondaire est dans une zone touristique, la mise en location saisonnière (via Airbnb, Abritel, etc.) permet de :
- Générer des revenus compensant partiellement la fiscalité
- Déduire les charges et amortissements en régime BIC réel
- Mais attention : certaines communes exigent un numéro d'enregistrement et/ou une autorisation de changement d'usage (notamment Paris)
Les nouvelles règles 2025 ont renforcé les obligations : compensation de changement d'usage exigée dans certaines communes, limitation du nombre de nuitées de location d'une résidence principale (120 jours/an maintenu).
2. Vérifier le statut de résidence principale
Si vous passez la majorité de l'année dans votre "résidence secondaire", il peut être pertinent d'analyser si un changement de domicile fiscal est possible et opportun. La résidence principale est celle où vous avez votre foyer habituel — critère défini par la présence effective, la scolarité des enfants, les affiliations sociales, etc.
Un changement de résidence principale permet d'échapper à la THRS (et à la taxe foncière locative si vous êtes locataire principal) mais doit correspondre à une réalité effective.
3. Donation à un enfant ou démembrement
Donner la nue-propriété de la résidence secondaire à ses enfants tout en conservant l'usufruit permet de réduire progressivement la valeur taxable dans le patrimoine. Par ailleurs, si les enfants sont nus-propriétaires, la question de la domiciliation fiscale du bien peut mériter une analyse.
4. Vente et réinvestissement
Si la fiscalité de la résidence secondaire devient trop lourde (THRS + taxe foncière + charges), une vente peut générer une plus-value imposable, mais avec des abattements progressifs (exonération totale après 22 ans de détention pour l'IR et 30 ans pour les PS). Le produit de cession peut être réinvesti dans des actifs moins fiscalisés.
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Calendrier et dates clés pour la THRS 2026
| Événement | Date |
|---|---|
| Situation au 1er janvier 2026 | Date de référence pour la THRS |
| Mise en recouvrement des avis | Octobre-novembre 2026 |
| Paiement en ligne (délai) | Novembre 2026 |
| Délai de réclamation sur THRS 2026 | Jusqu'au 31 décembre 2027 |
| Demande d'exonération pour 2027 | Avant le 31 décembre 2026 |
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Questions fréquentes sur la THRS 2026
Ma commune peut-elle supprimer la majoration ?
Non. La majoration est une faculté offerte aux communes par la loi, mais pas une obligation. Certaines communes éligibles choisissent de ne pas l'appliquer ou de l'appliquer à un taux inférieur au maximum de 60 %. Consultez les délibérations du conseil municipal pour connaître le taux applicable dans votre commune.
Je loue ma résidence secondaire toute l'année : dois-je payer la THRS ?
Si le bien est loué à titre de résidence principale du locataire, c'est le locataire qui est en principe redevable de la taxe d'habitation (s'il y avait lieu). Mais depuis 2023, la TH sur les résidences principales est supprimée. Si le bien est loué en meublé touristique ou comme pied-à-terre (usage secondaire), le propriétaire reste redevable de la THRS.
La THRS est-elle déductible de mes impôts ?
Non. La THRS n'est pas déductible de l'IR pour les propriétaires particuliers. En revanche, si le bien est loué (revenus fonciers ou BIC), la taxe foncière (et non la THRS) est en principe déductible des revenus locatifs en régime réel.
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Ce qu'il faut retenir pour 2026
- La THRS subsiste uniquement pour les résidences secondaires et logements vacants
- Bases revalorisées de 1,7 % en 2026 (revalorisation automatique annuelle)
- Majoration possible jusqu'à 60 % dans plus de 3 700 communes en zone tendue
- TLV à 17 % puis 34 % pour les logements vacants en zone tendue
- Exonérations possibles pour contrainte professionnelle, hébergement en EHPAD, impossibilité objective
- Contestation de la VLC possible par réclamation contentieuse
Pour analyser votre situation personnelle et identifier les meilleures stratégies d'optimisation de la fiscalité de votre résidence secondaire, consultez un avocat fiscaliste ou expert-comptable spécialisé en fiscalité locale vérifié sur Finalib.fr.
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