IFI 2026 : seuil, calcul, réduction et stratégies d'optimisation

À partir de quel seuil paie-t-on l'IFI en 2026 ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 €. Mais la taxation démarre à 800 000 € : seule la fraction au-delà de 800 000 € est imposée. En 2025, environ 176 000 foyers étaient redevables de l'IFI pour un montant moyen de 9 800 € (DGFiP).

Le barème de l'IFI 2026

Le barème est progressif :

• De 0 à 800 000 € : 0 %
• De 800 000 à 1 300 000 € : 0,50 %
• De 1 300 000 à 2 570 000 € : 0,70 %
• De 2 570 000 à 5 000 000 € : 1 %
• De 5 000 000 à 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %

Exemple : un patrimoine immobilier net de 2 000 000 € génère un IFI d'environ 7 400 €.

Quels biens sont soumis à l'IFI ?

Tous les biens immobiliers sont concernés : résidence principale (avec un abattement de 30 %), résidences secondaires, investissements locatifs, parts de SCI, parts de SCPI et OPCI (au prorata de la valeur immobilière), biens détenus via l'usufruit. Les biens professionnels (immeubles d'exploitation) sont exonérés.

Tableau récapitulatif des biens imposables et exonérés

| Type de bien | Imposable IFI ? | Remarques |

|---|---|---|

| Résidence principale | Oui (abattement 30 %) | Valeur réduite de 30 % |

| Résidence secondaire | Oui | Valeur vénale totale |

| Bien locatif | Oui | Valeur nette de dette |

| Parts de SCI | Oui (prorata immobilier) | Quote-part immobilière |

| Parts de SCPI | Oui (prorata immobilier) | Communiqué par la société de gestion |

| OPCI | Oui (prorata immobilier) | Communiqué par la société de gestion |

| Immeubles d'exploitation | Non | Biens professionnels exonérés |

| Nue-propriété (achetée) | Non | Pas imposable chez le nu-propriétaire |

| Forêts et bois | Partiellement | Exonération 75 % |

| Biens ruraux (bail long terme) | Partiellement | Exonération 75 % |

Calcul pas à pas de l'IFI 2026

Étape 1 : Inventorier les actifs bruts immobiliers

Additionnez la valeur vénale de tous vos biens : résidence principale (avant abattement), logements locatifs, parts de SCI/SCPI/OPCI, droits immobiliers (usufruit...).

Étape 2 : Appliquer les abattements légaux

• Résidence principale : 30 % d'abattement (art. 973 CGI)
• Parts de SCPI/OPCI : seule la quote-part immobilière est retenue (communiquée annuellement par la société de gestion)

Étape 3 : Déduire les dettes déductibles (art. 974 CGI)

Sont déductibles :

• Les emprunts contractés pour l'acquisition des biens imposables
• Les emprunts pour travaux (réparation, amélioration, construction)
• Les dépenses d'amélioration non déjà imputées sur les revenus fonciers
• Les impôts exigibles liés aux biens (taxe foncière)

Étape 4 : Appliquer le barème progressif

Exemple chiffré — Patrimoine immobilier net de 3 200 000 € :

| Tranche | Montant dans la tranche | Taux | IFI dû |

|---|---|---|---|

| 0 – 800 000 € | 800 000 € | 0 % | 0 € |

| 800 000 – 1 300 000 € | 500 000 € | 0,50 % | 2 500 € |

| 1 300 000 – 2 570 000 € | 1 270 000 € | 0,70 % | 8 890 € |

| 2 570 000 – 3 200 000 € | 630 000 € | 1 % | 6 300 € |

| Total | | | 17 690 € |

Étape 5 : Vérifier le plafonnement

L'IFI est plafonné : le total IFI + IR ne doit pas dépasser 75 % des revenus de l'année. Si le dépassement est constaté, l'IFI est réduit en conséquence (mécanisme du plafonnement, art. 979 CGI).

Cas pratiques par profil

Profil salarié propriétaire (résidence principale + studio locatif)

Jean, 45 ans, cadre, possède :

• Résidence principale : 900 000 € → après abattement 30 % = 630 000 €
• Studio locatif : 280 000 € (valeur nette, crédit déduit)
• SCPI (part immobilière) : 120 000 €
• Total net IFI : 1 030 000 €

→ Jean n'est pas redevable de l'IFI (seuil de 1 300 000 € non atteint). En revanche, il doit surveiller la valorisation de sa résidence principale et envisager de diversifier vers de l'immobilier fractionné ou des SCPI en nue-propriété pour ne pas basculer dans l'IFI lors d'une future revalorisation.

Profil TNS (travailleur non salarié) avec SCI familiale

Sophie, 52 ans, médecin libérale, détient via une SCI familiale un immeuble de rapport de 2 500 000 € et sa résidence principale de 1 200 000 €.

• Résidence principale : 1 200 000 € × 70 % (abattement 30 %) = 840 000 €
• SCI (quote-part 60 %) : 2 500 000 € × 60 % = 1 500 000 € − crédit 800 000 € = 700 000 €
• Total net IFI : 1 540 000 €

IFI calculé :

• 800 000 → 1 300 000 € = 2 500 €
• 1 300 000 → 1 540 000 € = 1 680 €
• IFI dû : 4 180 €

Sophie peut réduire l'IFI en démembrant une partie de ses parts de SCI au profit de ses enfants (donation de nue-propriété).

Profil dirigeant d'entreprise avec immobilier d'exploitation

Marc, 58 ans, gérant de SA, possède :

• Locaux professionnels utilisés dans l'exploitation de son entreprise (valeur : 1 800 000 €) → exonérés IFI (biens professionnels)
• Appartements locatifs : 900 000 € (net de dettes)
• Résidence principale : 600 000 € × 70 % = 420 000 €
• Total net IFI : 1 320 000 €

IFI calculé :

• 800 000 → 1 300 000 € = 2 500 €
• 1 300 000 → 1 320 000 € = 140 €
• IFI dû : 2 640 €

Marc doit s'assurer que ses locaux professionnels restent qualifiés de biens professionnels (lui-même doit exercer son activité principale dans ces locaux ou ses parts doivent représenter son outil de travail, art. 975 CGI).

Profil retraité rentier immobilier

Hélène, 70 ans, retraitée, détient en direct plusieurs appartements (valeur totale nette : 3 800 000 €), dont sa résidence principale de 800 000 €.

• Résidence principale : 800 000 € × 70 % = 560 000 €
• Autres biens : 3 000 000 €
• Total net IFI : 3 560 000 €

IFI calculé :

• 800 000 → 1 300 000 € = 2 500 €
• 1 300 000 → 2 570 000 € = 8 890 €
• 2 570 000 → 3 560 000 € = 9 900 €
• IFI dû : 21 290 €

Hélène a intérêt à mettre en place une stratégie de donation avec réserve d'usufruit pour transmettre la nue-propriété à ses enfants tout en continuant à percevoir les loyers. Cela réduira progressivement son assiette IFI.

5 stratégies pour réduire son IFI légalement

1) Investir dans des bois et forêts : exonération de 75 % de la valeur (groupements forestiers ou biens ruraux loués par bail à long terme).

2) Donner la nue-propriété : le bien n'est imposé que sur la valeur de l'usufruit (40-60 % selon l'âge). La nue-propriété n'est pas taxable IFI pour le nu-propriétaire.

3) Faire des dons : 75 % du montant des dons à des organismes d'intérêt général est déductible de l'IFI, dans la limite de 50 000 €.

4) Passer en SCI à l'IS : la valeur des parts d'une SCI à l'IS est calculée sur la valeur comptable nette (après amortissement), pas sur la valeur vénale. Cela réduit mécaniquement l'assiette IFI.

5) Investir en nue-propriété de SCPI : pendant la période de démembrement, les parts en nue-propriété ne sont pas imposables à l'IFI.

La décote de la résidence principale

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Pour une résidence principale estimée à 2 000 000 €, seuls 1 400 000 € sont pris en compte pour l'IFI. C'est la réduction la plus importante et la plus simple.

Erreurs fréquentes à éviter

Aspects juridiques et références CGI

• Art. 964 CGI : champ d'application de l'IFI
• Art. 965 CGI : définition des actifs immobiliers imposables
• Art. 973 CGI : abattement de 30 % sur la résidence principale
• Art. 974 CGI : dettes déductibles
• Art. 975 CGI : exonération des biens professionnels
• Art. 978 CGI : réduction IFI pour dons (75 %, plafond 50 000 €)
• Art. 979 CGI : mécanisme de plafonnement IFI + IR à 75 % des revenus

Un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à structurer votre patrimoine pour optimiser légalement votre IFI.

Tableau comparatif des stratégies de réduction IFI

| Stratégie | Réduction estimée | Complexité | Horizon |

|---|---|---|---|

| Don à organisme d'utilité publique | 75 % du don, max 50 000 € | Faible | Immédiat |

| Donation de nue-propriété | 40-60 % de la valeur | Moyenne | Long terme |

| Achat SCPI en nue-propriété | 100 % du prix pendant démembrement | Faible | Moyen terme |

| SCI à l'IS (amortissement) | Variable (30-50 %) | Élevée | Long terme |

| Groupement forestier | 75 % de la valeur des parts | Faible | Long terme |

| Réorientation vers actifs financiers | 100 % des montants arbitrés | Faible | Immédiat |

Pour aller plus loin

Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour modéliser l'impact des différentes stratégies sur votre situation personnelle. Utilisez également nos simulateurs pour estimer votre IFI avant la déclaration.

FAQ

Les SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui, au prorata de leur part immobilière. La société de gestion communique chaque année la valeur à déclarer. Les parts en nue-propriété temporaire sont exclues de l'assiette IFI.

L'IFI est-il déductible de l'impôt sur le revenu ?

Non, l'IFI n'est pas déductible de l'IR. En revanche, les dons à des fondations reconnues d'utilité publique permettent de réduire directement l'IFI (75 % du don, dans la limite de 50 000 €).

Un bien immobilier détenu via une holding est-il soumis à l'IFI ?

Oui, si la holding est à prépondérance immobilière (plus de 50 % de son actif est constitué de biens immobiliers non professionnels). Dans ce cas, les parts de la holding sont imposables à l'IFI à hauteur de la fraction immobilière.

Peut-on déduire un emprunt in fine de l'IFI ?

Oui, mais avec une limitation. L'administration fiscale accepte la déductibilité uniquement à hauteur de la fraction théoriquement amortie si le prêt avait été un prêt amortissable classique. La règle de limitation des emprunts in fine est codifiée à l'art. 974-IV du CGI.

L'IFI s'applique-t-il aux non-résidents français ?

Les non-résidents sont imposables à l'IFI uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France. Leurs actifs immobiliers détenus à l'étranger en sont exclus, contrairement aux résidents fiscaux français qui déclarent leur patrimoine immobilier mondial.

Comment est valorisé un bien immobilier en indivision pour l'IFI ?

Un bien détenu en indivision est imposé pour chaque indivisaire à hauteur de sa quote-part. Une décote de 10-20 % peut être appliquée sur les parts indivises pour tenir compte de la contrainte de gestion collective, bien que l'administration fiscale tende à limiter cette pratique.

Puis-je déduire mes travaux de rénovation de l'assiette IFI ?

Les travaux déductibles sont ceux qui ont été financés par emprunt et qui concernent des biens imposables. En revanche, si les dépenses de travaux ont déjà généré un déficit foncier imputé sur vos revenus, elles ne peuvent pas être également déduites de l'IFI pour éviter la double déduction.

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